دیدگاه کارشناس رسمی دادگستری بررسی اسناد و مدارک درباره مقررات ثبتی و ماده 117 و شقوق ماده 110 قانون ثبت

ثبت اسناد و املاک باید تابع قوانین و مقررات حوزه ثبت باشد. در قانون مقررات ثبتی انواع ثبت، دفاتر ثبت اسناد رسمی، جریمه و مجازات تخلفات، اموال در امانت و مزایده و شیوه اجرای شکایت ها و بررسی های مختلف در خصوص ثبت ملک و امور جاری آن پرداخته شده است.
 در یادداشت های دیگری به تفصیل در خصوص امور مختلفی چون تحدید حدود و سایر مقررات ثبتی پرداخته ایم اما یکی از موضوعات پراهمیت در مقررات ثبتی حقوق ماده ۱۰۰ قانون ثبت است. این شغل که به شوق هفتگانه معروف است مصادیق جز را بررسی می‌کند در این یادداشت به کمک کارشناس رسمی دادگستری بررسی اسناد و مدارک به بررسی مسائل شقوق هفتگانه و همچنین مسائل مرتبط با ماده ۱۱۷ قانون ثبت خواهیم پرداخت.
بسیاری از مشکلات حوزه ثبت و جعل و کلاهبرداری ها به استناد به ماده ۱۱۷ فصل ششم قانون ثبت را بر می گردد. احتمالا در خصوص کلاهبرداری در حوزه املاک بسیار شنیده‌اید. بسیاری از کلاهبرداران اقدام به فروش یک ملک به چند نفر می‌کنند. متاسفانه افراد زیادی نیز به این دلیل مورد سوء استفاده قرار می‌گیرند.
 به موجب ماده ۱۱۷ قانون ثبت، در صورتی که در یک معامله حق خود را به دیگری انتقال داده باشد و پس از آن نیز از مال قبلی خود سوء استفاده کند و یا به موجب معامله جدید به دیگری واگذار کند مجرم است. این معاملات معامله معارض هستند. که مشمول مجازات خواهد بود ممکن است بین ۳ تا ۱۵ سال به زندان محکوم شود.
بنابراین با توجه به این‌که مشکل این حوزه بسیار زیاد شده است کارشناس دادگستری بررسی اسناد و مدارک وظیفه اظهار نظر در خصوص جعل اتفاق افتاده و شرایط آن را بر عهده دارد. برای مثال فرض کنید یک ملک به طور همزمان به چهار نفر فروخته شده است، دو نفر سند رسمی دارند و دو نفر سند عادی، تکلیف ملک چه خواهد شد؟
 معمولا اولویت در اسناد ثبت شده است چرا که ثبت اسناد الزامی است اما در صورتی که دو سند ثبت شده وجود داشته باشد تقدم و تاخر اسناد بررسی می‌شود. از آن‌جا که نباید دو سند ثبت شده وجود داشته باشد با دفتری که سند دوم را نیز ثبت کرده باشد برخورد خواهد شد. در صورتی که با چنین مشکلی روبرو شده اید می‌توانید با مراجعه به کارشناس رسمی بررسی اسناد و مدارک جنبه‌های مختلف احقاق حقوق خود را پیگیری نمایید.
اما در ماده ۱۰۰ قانون ثبت شقوق هفتگانه تعریف شده است. شق اول در خصوص اسناد مجعول است. شق دوم مربوط به ثبت اسناد بدون حضور افراد ذی حق است. شق سوم ثبت اسناد به نام افرادی است که معامله انجام نداده باشند. شق چهارم عدم ذکر دقیق تاریخ ثبت است. شق پنجم از بین بردن مدارک سندی که ثبت شده است می باشد. شق ششم ثبت غیرقانونی اسناد انتقالی است. شق هفتم ثبت اسناد بی اعتبار است.
 بنابراین ماده ۱۰۰ قانون ثبت مربوط به تخلفات دفتر ثبت است که احتمال دارد حقوق بسیاری را نادیده بگیرد. برای مثال سند خودرویی را فرض کنید که بدون حضور مالک اصلی و تنها با وجود مدارک ایشان انتقال یافته است. در صورتی که فرد مذکور شکایت کند. کارشناس بررسی اسناد و مدارک وظیفه تشخیص تخلفات مربوط به ماده ۱۰۰ قانون ثبت را بر عهده دارد.
و یا در برخی از اختلافات ممکن است فردی به موجب قولنامه‌ای ملکی را فروخته باشد اما تا قبل از مرگش نتوانسته باشد آن را انتقال دهد و خریدار برای جلوگیری از هزینه‌ها و مسائل اداری انحصار وراثت و غیره اقدام به انتقال سند کرده باشد و تاریخ ثبت نیز قبل از مرگ او باشد. کارشناس مذکور با شیوه های مختلفی این تخلفات را تشخیص می‌دهد.