اظهار نظر کارشناس رسمی دادگستری دام پروری و دامپزشکی در خصوص اجاره بها و اجرت المثل مکان ها و تاسیسات دائمی
اظهار نظر کارشناس رسمی دادگستری دام پروری و دامپزشکی در خصوص اجاره بها و اجرت المثل مکان ها و تاسیسات دائمی
گاهی تولیدکنندگان به دلایل مختلف نیازمند اجاره مکان ها و تاسیسات دامپروری می باشند. اجاره بها مبلغی است که مستاجردر قبال اجاره یک ماهه یک واحد و یا یک وسیله می پردازد. اگر مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد اما مستاجر بدون اجازه در آن واحد بماند و یا از آن وسیله استفاده نماید در این حالت مسئله اجرت المثل پدید می آید. کارشناس رسمی دادگستری دامپروری و دامپزشکی وظیفه تعیین میزان اجاره بها و اجرت المثل مکان‌ها و تاسیسات دامی را بر عهده دارد. در این یادداشت ابتدا بحث اجاره بها را در دو سطح مکان ها و تاسیسات و در نهایت بحث اجرت المثل را به کمک کارشناس دادگستری دامپروری بررسی خواهیم کرد.
معمولاً برای تعیین اجاره بها معیارهایی را در نظر می گیرند که البته با توجه به کاربردی بودن هر مکان، اجاره ها نیز متفاوت هستند. برای تعیین اجاره مکان ها و تأسیسات دامی اولین شاخص وسعت مکان مورد اجاره است. برای مثال متراژ و زیر بنای یک گاوداری در تعیین ارزش اجاره بهای آن بسیار اهمیت دارد. شاخص دوم در خصوص سال ساخت است. شاخص سوم در خصوص نوع سازه و مکان مورد نظر است. شخص چهارم پیرامون موقعیت جغرافیایی آن است. شاخص پنجم دسترسی به راههای ارتباطی است. شاخص ششم مناسب بودن شرایط محیطی آن منطقه است. مثلاً اگر یک واحد تولیدی در دامنه کوه قرار گرفته باشد این مسئله مزیت است یا با توجه به خطراطی که وجود دارد از معایب آن محسوب می شود؟ وظیفه تعیین دقیق این مسائل بر عهده کارشناس رسمی دام پروری است.
مسئله دیگر اجاره وسایل مورد نیاز جهت پرورش دام است. برای مثال فرض کنید فردی یک واحد مرغداری را با وسایلش برای مدتی می‌خواهد اجاره کند. تعیین اجاره مکان با شاخص‌های بالا ممکن بود اما چه شاخص هایی برای تعیین اجاره بهای وسایل دامداری باید در نظر گرفته شود؟ شاخص اول نوع این وسایل است اینکه آیا به روز هستند یا قدیمی، شاخص دوم کارآمدی و سلامت وسایل است. معمولا کارشناس دامپروری با بررسی این دو شاخص و همچنین تعیین قیمت آنها می تواند مبلغی را برای اجاره آن در نظر بگیرد. برای مثال اگر ارزش یک وسیله یک میلیون تومان می باشد و در هر ماه ۵ درصد استهلاک داشته باشد کارشناس مبلغی را به آن ۵ درصد می افزاید و اجاره بها را تعیین می کند.
اما مسئله مهم و اختلاف برانگیز اجرت المثل است. فرض کنید فردی یک واحد پرورش گوسفند را به مدت یک سال اجاره کرده است اما به هر دلیلی یک سال و ۳ ماه از آن استفاده می کند و یا ممکن است با اجازه صاحب مال این کار را انجام داده باشد بدون اینکه قرارداد اجاره جدیدی منعقد کرده باشد و یا بدون کسب اجازه از او. در صورت بروز اختلاف در این موارد که بسیار هم شایع هستند کارشناس رسمی دادگستری دامپزشکی و دامپروری میزان اجرت المثل را باید تعیین کند و اینکه آیا اجرت المثل به فرد شاکی تعلق می گیرد یا خیر. برای مثال در صورتی که مستاجر اجازه گرفته باشد اما در مدت اجاره از مکان نفعی به او نرسیده باشد و این مسئله در دادگاه ثابت شود اجرت المثل به شاکی تعلق نخواهد گرفت. اما در صورت اثبات متشاکی باید اجرت المثل را پرداخت نماید. تعیین میزان اجرت المثل هم تابعی از شرایط اختلاف، ارزش مورد اختلاف برانگیز و اجاره بهای قبلی می تواند باشد.
