قیمت گذاری آپارتمان برای تعییین ارزش کارشناسی آپارتمان توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان و نقشه برداری انجام می شود و کارشناس برای این کار به پارامتر های مختلفی توجه می کند که در این بخش به برخی از آنها جهت آشنایی متقاضیان کارشناسی اشاره می شود.
گروه کارشناسان رسمی ما برای ارزیابی رسمی آپارتمان چگونه به شما کمک می کند؟
گروه ساتیا (کارشناس آنلاین) از کارشناسان رسمی دادگستری مقیم در تهران و سایر استان های کشور مانند خوزستان، هرمزگان، اصفهان، خراسان، فارس و مازندران و گیلان تشکیل شده است و شما می توانید برای تعییین ارزش کارشناسی آپارتمان خود به منظور ترهین و یا سپردن به عنوان کارشناسی وثیقه ملکی و یا تقسیم ارث بین وراث و موارد دیگر از کارشناسان رسمی راه و ساختمان در گروه ما کمک بگیرید.
می توانید در مورد قیمت گذاری آپارتمان خود با ما تماس بگیرید.
موارد ارجاع کارشناسی برای ارزیابی رسمی آپارتمان
کارشناسی آپارتمان معمولا از طرف شعب حقوقی و کیفری دادگاه ها به کارشناس رسمی ارجاع می شود. عموما دادگاه های کیفری بر اساس آیین دادرسی کیفری در مراحل اولیه تحقیقات برای متهم، قرار وثیقه ملکی صادر می کنند و ملک یا آپارتمان معرفی شده توسط متهم را به کارشناس رسمی ساختمان برای تعیین ارزش کارشناسی آپارتمان ارجاع می دهند.
همچنین در صورتی که خوانده ی دعوی در دعاوی حقوقی، یک آپارتمان را به عنوان رد بدهی به دادگاه معرفی کند نیز باید کارشناسی ارزیابی ملک روی آن صورت گیرد.
در دایره اجرای اسناد رسمی لازم الاجرای ثبت اسناد و املاک (دایره اجرای ثبت) نیز سند های مالکیت به رهن گذاشته شده در بانک ها به کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی سپرده می شود.
نحوه کارشناسی آپارتمان مسکونی یا اداری یا تجاری
آپارتمان معمولا به یک واحد از یک مجتمع با دو یا چند واحد مسکونی یا اداری و تجاری گفته می شود که مالک پس از ساخت آن در یک قطعه زمین و اخذ گواهی پایان کار ساختمانی از شهرداری منطقه برای آن صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت اسناد و املاک تهیه کرده است.
در این صورت مجلس تفکیکی، حدود و مشخصات عرصه ی ساختمان (زمینی که ساختمان در آن واقع شده است) و مشخصات آپارتمان ، طبقه ی آن، تعداد پارکینگ و انباری متعلق به آن و مساحت های آنها معین بوده و در آن شرح داده شده است.
صورت مجلس تفکیکی آپارتمان، سند مهمی است که همیشه کارشناس رسمی در اختلاف های ملکی به آن رجوع می کند و بر اساس آن نظر می دهد.
موارد مهمی که در کارشناسی آپارتمان مسکونی به آن در قیمت گذاری آپارتمان توجه می شود به شرح زیر است:
موقعیت منطقه ای ساختمان
محل قرارگیری ملک و موقعیت منطقه ای آن از اصلی ترین عواملی است که ارزش آن را تعیین می کند. به عبارت دیگر یک ساختمان ضعیف در منطقه ی مرغوب شیراز می تواند از یک ساختمان خوش ساخت در منطقه ی ضعیف شهر ارزش کارشناسی بیشتری داشته باشد.
نورگیری و تهویه آپارتمان
شمالی یا جنوبی بودن واحد آپارتمانی در قیمت گذاری آن موثر است و معمولا واحد های جنوبی ارزش بیشتری از واحد های شمالی دارند.
قدمت ساخت آپارتمان
در آپارتمان های قدیمی (معمولا با قدمت ساخت بیشتر از بیست سال) ممکن است عامل ارزش قدرالسهم واحد از عرصه (زمین) ساختمان در تعیین ارزش کارشناسی آن بسیار مهم شود. به عبارت دیگر گزینه ی فروش کل ساختمان به عنوان ساختمان کلنگی و تخریب و ساخت یک مجتمع آپارتمانی جدید در آن در ارزیابی آپارتمان اثر گذار است.
در آپارتمان های با قدمت ساخت کمتر نیز بسته به سن ساختمان، ارزش آن در کارشناسی و در بازار کاهش پیدا می کند که برای داشتن یک شاخص کلی در این مورد به این مقاله در سایت ما (کارشناس آنلاین) رجوع کنید: کاهش قیمت ساختمان با توجه به قدمت ساخت ساختمان
اثر طبقه قرار گیری واحد در قیمت گذاری آپارتمان
در ساختمان هایی که آسانسور دارند و ساختمان هایی که فاقد آن هستند طبقه ای که واحد مسکونی یا تجاری یا اداری در آن قرار دارد در تعیین ارزش آن موثر است. همچنین این که به ازای هر طبقه بالاتر یا پایین تر چقدر از ارزش آپارتمان کاسته می شود تا حدود زیادی به عرف منطقه و همچنین زمان کارشناسی و کاربری آن دارد.
نوع کاربری آپارتمان در ارزش کارشناسی ملک
بطور کلی ارزش آپارتمان با کاربری اداری از آپارتمان مسکونی بیشتر است و همچنین ارزش آپارتمان با کاربری تجاری نیز از آپارتمان اداری بیشتر است و میزان تفاوت قیمت باز هم به موقعیت منطقه ای و عرف منطقه دارد.
با توجه به این که مطابق تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری ها، استفاده از آپارتمان مسکونی برای برخی شغل ها مانند دفتر مهندسی، مطب پزشک، دفتر وکیل بلامانع است در عرف ایران یک کاربری اسمی واسط به نام “موقعیت اداری” بین کاربری مسکونی و اداری در عرف تعریف شده که به ساختمان هایی با کاربری مسکونی می گویند که مثلا در بر خیابان هایی پهن قرار دارند و جا دارد از آن به عنوان یکی از شغل های مذکور در قانون فوق مثل دفتر مهندسی استفاده کرد.
ارزش دکوراسیون و طراحی داخلی آپارتمان
دکوراسیون داخلی و تزیینات داخل آپارتمان و نقشه پلان آن می تواند تا حد زیادی ارزش آن را متفاوت کند. یک طراحی داخلی خوب باعث جذابیت زیاد برای مشتری و مرغوبیت واحد مسکونی یا اداری برای فروش می شود و این موضوع در کارشناسی آپارتمان مهم است.
کیفیت اجرایی ساختمان
برخی ساختمان ها از مصالح با کیفیت بالا و طراحی نمای خوب و کیفیت اجرایی بالا ساخته شده اند و این موضوع باعث افزایش عمر ساختمان می شود و در نتیجه ارزش بیشتری برای خرید از نظر مردم خواهد داشت. بنابراین ارزش کارشناسی آن آپارتمان یا ملک نیز بیشتر خواهد بود.
اثر مشاعات قوی در ساختمان در قیمت آپارتمان
ساختمانی که دارای فضای سبز طراحی شده در حیاط است یا روف گاردن (بام فضا سازی شده برای نشیمن) زیبا دارد یا استخر و سونا و جکوزی در زیرزمین به عنوان مشاعات برای استفاده ی عموم دارد طبیعتا دارای ارزش کارشناسی بالاتری از ساختمان های مجاور خود در همان منطقه است.
ارزش تعداد پارکینگ اختصاصی در کارشناسی
با توجه به افزایش تعداد اتومبیل ها در بین مردم، داشتن پارکینگ اختصاصی و تعداد آن می تواند در مرغوبیت ملک و قیمت کارشناسی آن اثر مستقیم داشته باشد. ارزش یک پارکینگ در برخی نقاط شهر تهران تا دویست میلیون تومان نیز می رسد.
روش کارشناسی آپارتمان توسط کارشناس رسمی
به یاد داشته باشید که تعیین قیمت آپارتمان توسط کارشناس رسمی یک کار تخصصی است و نمی توان با تعیین درصد های ثابت آن را فرموله کرد. مثلا نمی توان گفت که همه ی آپارتمان های پنج ساله نسبت به آپارتمان نوساز در همان کوچه یازده درصد کاهش ارزش دارند. این موضوع توسط کارشناس رسمی راه و ساختمان بسته به هر آپارتمان بررسی و تعیین می شود.
برای تعیین ارزش کارشناسی آپارتمان در تهران یا در شهر خود توسط کارشناسان رسمی مقیم استان با ما تماس بگیرید.
گروه کارشناسان رسمی ساتیا (کارشناس آنلاین) تلفن (021)
