خرید سرقفلی مغازه ، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، امکان پذیر می باشد . اما باید آثار و عواقب حقوقی آن را مد نظر قرار داد ؛ چرا که خریدار سرقفلی ، نمی تواند بدون اجازه مالک ، در ملک تغییرات کلی ایجاد کرده و یا شغل خود را تغییر دهد . همچنین ، فروش سرقفلی توسط مستاجر ، می بایست با رضایت مالک باشد .
برای مشاوره قوانین خرید سرقفلی مغازه
برای مشاوره قوانین خرید سرقفلی مغازه
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، در خصوص املاک تجاری همچون مغازه ها ، حقی تحت عنوان حق سرقفلی پیش بینی شده است که به موجب آن ، در ابتدای قرارداد اجاره ای که میان مالک ملک تجاری و مستاجر آن منعقد می گردد ، برای مستاجر ، حقی مالی تحت عنوان سرقفلی ایجاد می گردد که با حق کسب و پیشه مذکور در قانون 1356 ، متفاوت است .
در هر حال ، حق سرقفلی مغازه ، در کنار حق مالکیت ، در ابتدا ، به مالک آن تعلق دارد ؛ لکن این حق ، مالی بوده و قابلیت خرید و فروش نیز خواهد داشت ؛ مثل اینکه مالک ، آن را به مستاجر فروخته و یا اینکه مستاجر ، حق سرقفلی خود را به دیگری واگذار کند . اما از آن جهت که خرید سرقفلی مغازه ، بر اساس قوانین روابط موجر و مستاجر ، آثار و عواقب حقوقی مهمی دارد ، می بایست صرفا با توجه به نکات حقوقی مربوطه ، اقدام به انجام این کار نمود .
به همین مناسبت ، در ادامه این مقاله ، قصد داریم ابتدا توضیح دهیم که سرقفلی مغازه چیست و چه قوانینی در خصوص آن وجود دارد . سپس ، شرایط و نحوه خرید سرقفلی مغازه را توضیح داده و آثار و عواقب خرید سرقفلی را ذکر خواهیم کرد .
سرقفلی مغازه چیست
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، در ارتباط با املاک تجاری ، حقی تحت عنوان حق سرقفلی مغازه ، مورد پیش بینی قرار گرفته است که این حق ، نوعی حق مالی بوده و به موجب آن ، مستاجر ، در ابتدای قرارداد اجاره ای که با مالک مغازه منعقد می کند ، مبلغ مشخصی را به وی پرداخت کرده و در ازای آن ، می تواند از منافع مغازه ، استفاده نماید و پس از خاتمه قرارداد ، مالک آن را به مستاجر ، پرداخت می کند .
بنابراین ، در پاسخ به این سوال که سرقفلی مغازه چیست ، باید گفت که سرقفلی ، حقی مالی است که به املاک تجاری و مغازه ها ، تعلق داشته و حین انعقاد قرارداد اجاره میان مالک و مستاجر ، به مستاجر انتقال پیدا می کند . البته ، باید به این نکته توجه داشت که سرقفلی مغازه ، با حق کسب و پیشه ، متفاوت است .
مهم ترین تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه ، آن است که حق کسب و پیشه مذکور در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ، بسته به فعالیت مستاجر در ملک تجاری ، به صورت تدریجی ، در طول مدت اجاره ، برای مستاجر ایجاد شده و به سبب حسن شهرتی بود که مستاجر ، برای آن ملک ایجاد نموده است . چنین حقی ، سبب می شد که مالک ، نتواند وی را به راحتی از ملک تجاری ، بیرون نماید . در صورتی هم که طبق قانون ، مالک می توانست حکم تخلیه ملک را بگیرد ، می بایست مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه ، به مستاجر پرداخت می نمود .
لکن سرقفلی مغازه که به موجب قانون مصوب 1376 پیش بینی شد ، بسته به فعالیت و حسن شهرت ایجاد شده توسط مستاجر نداشته و وابسته به خود مغازه می باشد و در ابتدای قرارداد اجاره ، توسط مستاجر ، به مالک پرداخت می گردد تا از منافع ملک اجاره ای ، استفاده نماید . از آن رو که حق سرقفلی مغازه ، یک حق مالی است ، می تواند تحت شرایط خاصی توسط مستاجر نیز ، به دیگری منتقل شود که در ادامه ، به توضیح آن خواهیم پرداخت .
حتما بخوانید: حق سرقفلی چیست
قوانین سرقفلی مغازه
در قسمت قبل ، به توضیح مفهوم سرقفلی مغازه ، پرداخته و به این نکته اشاره نمودیم که سرقفلی مغازه ، با حق کسب و پیشه مغازه ها ، تفاوت های اساسی و مهمی دارد ؛ به خصوص در بحث تمدید قرارداد اجاره . اما برای تکمیل موضوع ، در این قسمت ، قصد داریم به بررسی این موضوع بپردازیم که قوانین سرقفلی مغازه چیست و چه احکامی در این قانون ، برای سرقفلی مغازه ها ، مورد پیش بینی قرار گرفته است ؟
در پاسخ به این سوال ، باید گفت که از سال 1376 ، با اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ، اصطلاح حق کسب و پیشه ، خلاف شرع شناخته شده و به جای آن ، حقی مالی تحت عنوان حق سرقفلی مغازه ، پیش بینی گردید . بر این اساس ، مستاجر ، در ابتدای قراردادهای اجاره ( که از تاریخ 1376 منعقد شده اند ) ، وجهی را به موجر به عنوان سرقفلی پرداخته و مقداری هم اجاره ماهیانه تعیین می شود و به موجب آن ، موجر موظف به تمدید قرارداد اجاره می شود ؛ مگر در برخی شرایط خاص .
همچنین ، لازم به ذکر است که سرقفلی مغازه ، یک حق مالی غیر منقول است که تمامی آثار حقوق مالی ، در خصوص آن ، قابل اعمال است ، به این معنا که قابل به ارث رسیدن است و ارث سرقفلی ، به این معنا است که پس از فوت شخص ، ورثه ، بر اساس طبقات و درجات ارث می توانند اقدام به تقسیم آن نمایند .
علاوه بر اینها ، ضمانت از حق سرقفلی مغازه و یا توقیف نمودن آن ، به عنوان یک حق مالی ، امکان پذیر و قانونی می باشد ؛ بر خلاف حق کسب و پیشه ، که چنین موضوعی در خصوص آن ، امکان پذیر نبود . پیشنهاد می شود برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص قوانین خرید و فروش سرقفلی مغازه ، مقاله زیر را نیز ، مطالعه نمایید .
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه
شرایط خرید سرقفلی مغازه
سرقفلی مغازه که در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، در ارتباط با املاک تجاری مورد پیش بینی قرار گرفته است ، نوعی حق مالی می باشد که به ملک تجاری تعلق داشته و در کنار حق مالکیت مالک آن است . بر این اساس ، مالک ملک تجاری ، همزمان ، حق مالکیت ، حق سرقفلی آن را نیز دارد . اما مالک ، می تواند آن را به دیگری ، بفروشد و خریدار ، مستاجر وی محسوب می شود .
اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، این است که شرایط خرید سرقفلی مغازه چیست و به بیان دیگر ، تحت چه شرایطی می توان اقدام به خرید سرقفلی مغازه نمود ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که شرایط خرید سرقفلی مغازه ، آن است که خریدار و فروشنده ، می توانند با توافق در خصوص مسائل مهم از جمله مبلغ سرقفلی ، قابلیت انتقال یا عدم انتقال آن به دیگری ، مدت زمان آن و مواردی از این قبیل ، اقدام به انعقاد یک قرارداد نمایند .
در این حالت ، خرید سرقفلی مغازه ، نوعی قرارداد یا عقد است که میان دو شخص منعقد می شود ؛ اما ممکن است که انتقال حق سرقفلی ، به صورت قهری و یا به موجب حکم دادگاه هم باشد که خارج از بحث است . در هر حال ، از آن جهت که خرید سرقفلی مغازه ، یک قرارداد است که به موجب آن ، حق مالی ، توسط مالک ، به دیگری انتقال پیدا می کند ، شرایط اساسی صحت معامله ، از جمله وجود قصد و رضایت ، موضوع قرارداد و مشروعیت هدف معامله نیز ، می بایست مد نظر قرار گیرد .
در هر صورت ، مهم ترین شرایط خرید سرقفلی مغازه ، می بایست با توافق طرفین ، به موجب یک قرارداد کتبی ، تعیین گردد که در صورت تخلف از آن ، متعهد له ، می تواند ضمن مراجعه به دادگاه ، حقوق قانونی خود را مطالبه نماید که این بحث را در قسمت آثار و عواقب خرید سرقفلی مغازه ، بیشتر توضیح خواهیم داد .
نکته ای که ذکر آن پر اهمیت است ، آن است که معمولا ، منظور از اصطلاح خرید سرقفلی مغازه ، همان خرید و فروش یا نقل و انتقال حق کسب و پیشه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 می باشد و دعاوی ناشی از آن نیز ، بر اساس همین قانون رسیدگی می شود ؛ با این حال ، از آن جهت که دو اصطلاح سرقفلی و حق کسب و پیشه ، به دلیل شباهت هایی که دارند ، به جای هم به کار می روند ، می بایست شرایط و قوانین حاکم بر هر دوی این عناوین را بررسی نمود .
موارد پرداخت حق سرقفلی توسط موجر
نحوه خرید سرقفلی مغازه
در صورت وجود شرایط خرید سرقفلی مغازه ، مالک ملک تجاری و مستاجر ، می توانند با یکدیگر قراردادی منعقد نموده و با ذکر توافقات خاص خود ، اقدام به واگذاری سرقفلی نمایند . در این حالت ، خریدار سرقفلی مغازه ، به نوعی مستاجر ملک محسوب شده و می تواند در طول مدت قرارداد اجاره ، از آن استفاده نماید .
البته ، لازم به ذکر است که پس از خرید سرقفلی از مالک ، مستاجر نیز ، تحت شرایط خاصی می تواند اقدام به فروش سرقفلی به فرد دیگری نماید ؛ لکن می بایست رضایت مالک را نیز ، داشته باشد ؛ مثل اینکه حین قرارداد ، توافق شده باشد که مستاجر ، حق فروش سرقفلی را داشته و یا حداقل ، وی را از انجام این کار ، منع نکرده باشد . در غیر این صورت ، بر اساس قانون مصوب 1356 ، مالک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی ، حکم تخلیه مستاجر را بگیرد .
اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، این است که نحوه خرید سرقفلی مغازه به چه صورت است و به عبارت دیگر ، اگر مستاجر یا فرد دیگری ، می خواست به جای اجاره کردن یا خرید مغازه ، حق سرقفلی آن را بخرد ، به چه صورت باید اقدام نماید ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که نحوه خرید حق سرقفلی مغازه ، می تواند به صورت تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی و یا ضمن سند عادی باشد .
به این معنا که خریدار و فروشنده سرقفلی ( اعم از مالک ملک یا مستاجری که سرقفلی ملک را خریده است ) ، برای تنظیم قرارداد و برای جلوگیری از مشکلات احتمالی همچون کلاهبرداری توسط کسانی که مالک سرقفلی نبوده و آن را به فروش می رسانند ، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و اقدام به خرید و فروش سرقفلی مغازه نمایند که این سند ، از نوع سند رسمی است ؛ لکن انتقال سرقفلی به موجب سند عادی نیز ، بلااشکال است .
در دفترخانه ، می بایست اسناد و مدارکی همچون شناسنامه و کارت ملی طرفین ، اصل سند مالکیت و اصل اجاره نامه ، ارائه شود . همچنین ، گواهی مالیات و عدم بدهی و عوارض نیز ، برای خرید و فروش سرقفلی مغازه در دفترخانه اسناد رسمی ، مورد ملاحظه قرار می گیرد تا احتمالا از آثار و عواقب سوء خرید و فروش سرقفلی ، کاسته شود .
اما در خصوص نحوه خرید سرقفلی مغازه ، باید این نکته را نیز افزود که بر خلاف خرید سرقفلی مغازه ها که هم می تواند به صورت سند عادی و هم به صورت سند رسمی صورت گیرد ، نحوه خرید حق کسب و پیشه مغازه ها مشمول قانون 1356 ، صرفا از طریق سند رسمی می بایست این خرید و فروش را انجام داد و انتقال حق کسب و پیشه با سند عادی ، امکان پذیر نیست .
راه های انتقال حق سرقفلی
آثار و عواقب خرید سرقفلی مغازه
متاسفانه ، برخی از افرادی که اقدام به خرید سرقفلی مغازه می نمایند ، نسبت به آثار و عواقب حقوقی خرید سرقفلی مغازه ، بی اطلاع بوده و به همین دلیل ، ممکن است که مشکلاتی حقوقی ، میان خریدار و فروشنده سرقفلی ، ایجاد شود . به همین مناسبت ، در این قسمت ، قصد داریم به این سوال پاسخ دهیم که آثار و عواقب خرید سرقفلی مغازه چیست ؟
در پاسخ به این سوال ، باید گفت که یکی از مهم ترین آثار و عواقب خرید سرقفلی مغازه ، این است که مالک مغازه ، همچنان مالک قانونی و رسمی آن محسوب شده و می تواند حق مالکیت خود را در خصوص آن ، اعمال نماید و خریدار سرقفلی ، حق مالکیتی نسبت به مغازه نداشته و صرفا سرقفلی آن را خریده است . این موضوع ، آثار حقوقی مهمی بر جای می گذارد که بی توجهی به آن ، می تواند سبب ایجاد مشکلاتی شود ؛ از جمله اینکه :
خریدار سرقفلی مغازه ، نمی تواند بدون اجازه و یا رضایت مالک ، اقدام به ایجاد تغییرات کلی در کسب و کار خود نماید ؛ مثل اینکه مغازه ای که برای شغل خیاطی مهیا شده است را به شغل آرایشگری اختصاص بدهد ؛
خریدار سرقفلی ، نمی تواند بدون رضایت و اجازه مالک مغازه ، هیچ گونه تغییری در مغازه ایجاد کرده و به عنوان نمونه ، دکوراسیون آن را تغییر داده و یا ساخت و سازی در آن انجام دهد که با ساختار اصلی مغازه ، تفاوت دارد ؛
همچنین ، خریدار سرقفلی مغازه ، نمی تواند بدون رضایت و اجازه فروشنده ، اقدام به انتقال سرقفلی به شخص ثالثی نماید و برای این کار ، ابتدا باید رضایت مالک را به موجب اظهارنامه ای اخذ نماید ؛ در غیر این صورت مالک نیز می تواند حکم تخلیه وی را بگیرد .
البته ، باید به این نکته نیز ، توجه داشت که آثار حقوقی ذکر شده ، مطلق نیستند ؛ بلکه خریدار و فروشنده حق سرقفلی ، می توانند حین تنظیم قرارداد انتقال حق سرقفلی ، در خصوص آنها ، توافق نموده و همان توافق را ملاک عمل قرار دهند ؛ مثل اینکه مالک ، می تواند به خریدار سرقفلی ، این حق را بدهد که تغییراتی در ملک ایجاد نموده و یا حق انتقال سرقفلی توسط خریدار به دیگری نیز ، پیش بینی شده باشد .
الازم به ذکر است که آثار و عواقب خرید حق و کسب پیشه مغازه ها که مشمول قانون 1356 هستند نیز ، همین مطالبی است که در خصوص آثار خرید سرقفلی مغازه ذکر گردید و از آن جهت که اکثر دعاوی خرید سرقفلی مغازه که در دادگاه ها مطرح می شود ، به نوعی مربوط به دعاوی خرید حق کسب و پیشه مشمول قانون 1356 هستند ، می بایست به نکات ذکر شده ، توجه نمود .
مالیات سرقفلی چیست
برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص قوانین خرید سرقفلی مغازه در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی کارشناس رسمی دادگستری نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی کارشناس رسمی دادگستری به سوالات شما عزیزان پیرامون قوانین خرید سرقفلی مغازه پاسخ دهند .
سوالات متداول
1- قوانین سرقفلی مغازه چیست ؟
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 حقی تحت عنوان سرقفلی برای املاک تجاری مورد پیش بینی قرار گرفته است که برای دریافت اطلاعات بیشتر در این خصوص می توانید مقاله را مطالعه نمایید .
2- نحوه خرید سرقفلی مغازه چگونه است ؟
برای خرید سرقفلی مغازه می توان به صورت عادی قرارداد را مکتوب و به امضای شهود رساند و یا اینکه با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی قرارداد را به صورت رسمی منعقد نمود که شرح این موضوع در متن مقاله آمده است .
3- آثار و عواقب خرید سرقفلی مغازه چیست ؟
از جمله آثار و عواقب خرید سرقفلی مغازه می توان به عدم امکان تغییر در مغازه و یا شغل مورد اشاره در قرارداد اشاره نمود که این تغییرات می بایست حتما با رضایت مالک همراه باشد که جزئیات آن در متن بیان شده است .
برای مشاوره قوانین خرید سرقفلی مغازه
برای مشاوره قوانین خرید سرقفلی مغازه
