کارشناس رسمی دادگستری توقیف یا فروش اموال منقول و غیر منقول
توقیف یا فروش اموال منقول و غیر منقول ، مبحثی است که در این بخش از مقالات کارشناس رسمی دادگستری به آن پرداخته شده است.
توقیف یا فروش اموال :
منظور از توقیف اموال این است که در مرحله اجرای حکم یا در مرحله رسیدگی با درخواست خواهان و متقاضی و دستور قاضی عین مال مورد ادعا (عین خواسته) یا به اندازه ارزش خواسته از اموال خوانده و محکوم علیه جهت جلوگیری از انتقال ، تامین و توقیف گردد.
فلسفه تامین خواسته با توقیف اموال این است که خوانده یا محکوم علیه پس از اطلاع از جریان دادرسی یا صدور حکم ، برای جلوگیری از اجرای حکم و وصول خواسته توسط خواهان ، اقدام به انتقال اموال خود کند. تامین خواسته یا توقیف اموال در دو مرحله قابل انجام میباشد:
یکی در مرحله جریان دادرسی تا صدور حکم که این منوط به درخواست خواهان در قالب تامین خواسته یا دستور موقت میباشدو دیگر در مرحله اجرای حکم که به طور قهری و اتوماتیک توسط اجرای احکام انجام می گردد.
آیا توقیف یا فروش اموال غیر منقول محکومی که به صورت عادی اموال به وی انتقال یافته و دارای وکالت بلاعزل و اقرار رسمی از مالک است ، جایز است؟
چنانچه محکوم‌علیه وکالت بلاعزل داشته یا دارای اقرار رسمی از مالک باشد ، قاعدتا مالک شناخته می گردد و در نتیجه توقیف اموال وی جایز میباشد ؛ اما اگر ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی ملاک تشخیص قرار باشد بازداشت ملک محکوم‌علیه که به ثبت نرسیده و فاقد شماره ثبتی باشد ، در صورت تصرف مالکانه در قبال طلب محکوم له بی اشکال است.
از طرف دیگر مطابق مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ قانونگذار تنها کسی را به عنوان مالک می‌شناسد که دفاتر اسناد موجود در سازمان ثبت ، وی را مالک اعلام بدانند.
بر این اساس ، توقیف ملک با وصف مندرج در سئوال جایز نمیباشد. از آنجا که این بحث اختلاف نظر میان کارشناسان حقوقی را در بر داشته و عده‌ای از آنها معتقد به بازداشت ملک و بسیاری هم اعتقاد به عدم جواز توقیف ملک را دارند ، ابتدا ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی تعریف می شود و سپس دیدگاه اقلیت و اکثریت حقوقدانان مورد بررسی دارد.
شرایط و احكام توقیف اموال غیر منقول
قانون آیین دادرسی مدنی در ماده 126 درباره توقیف اموال بیان نموده است که :
توقیف اموال ، اعم از منقول و غیرمنقول و صورت برداری ، ارزیابی و حفظ اموال توقیف شده و توقیف حقوق استخدامی خوانده و اموال منقول وی كه نزد شخص ثالث موجود میباشد ، به ترتیبی می باشد كه در قانون اجرای احكام مدنی پیش بینیی میگردد
بنابراین ، توقیف اموال چه منقول و چه غیرمنقول ، باید مطابق مقررات قانون اجرای احكام مدنی صورت بپذیرد.
ماده 12 قانون مدنی ، مال غیرمنقول را چنین تعریف كرده :
مال غیر منقول ، كه از محلی به محل دیگر نتوان نقل کرد ، اعم از اینكه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی كه نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن گردد.
همچنین بر اساس ماده 19 همین قانون ، «اشیایی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن است ، بدون این که به خود يا محل آن خرابی وارد کند ، منقول میباشد.»
طبق ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی :
توقیف مال غیر منقولی که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم‌علیه وقتی جایز میباشد که محکوم‌علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا به موجب حکم نهایی مالک شناخته شود.
چنانچه حکم به مالکیت محکوم‌علیه صادر گردد ، اما به مرحله نهایی نرسد ، توقیف این مال در ازای بدهی محکوم‌علیه جایز میباشد ، ولی ادامه عملیات اجرایی موکول به صدور حکم نهایی میباشد.
عده‌ای از قضات و حقوقدانان معتقد هستند با توجه به اینکه ماده های ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت ناظر به انتقال مال میباشد ، با فرض وجود اقرار رسمی ، در واقع مالک اقرار به مالکیت دیگری و انتقال آن به غیر میکند و به این ترتیب هدف قانونگذار برآورده میشود. در مورد ماده ۲۲ قانون ثبت نیز با اقرار رسمی مالک مطابق ماده ۱۲۷۵ قانون مدنی ، توقیف و فروش مال غیر منقول ممکن میباشد و تفاوتی بین مال غیر منقولی که دارای سابقه ثبتی یا فاقد باشد ، وجود نخواهد داشت.
اما عده ای دیگر از حقوقدانان معتقدند با توجه به تصریح ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی ، چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی خواهد بود ، مطابق مقررات ثبتی صرفا در صورتی اموال محکوم علیه قابل توقیف میباشد که سند رسمی ملک به نام محکوم علیه است. در نتیجه ملاک توقیف در اموال غیر منقول ثبت شده صرفا سند رسمی خواهد داشت.
اموال غیر منقول ثبت شده فقط در صورتی قابل توقیف میباشند که در دفتر املاک به نام محکوم علیه ثبت گردند. در مورد اموال غیر منقول ثبت نشده نیز با احراز شرایط مقرر در ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی می‌توان این اموال را توقیف و به فروش برسانند.
به نظر می‌رسد توقیف مال غیر منقولی که در دفتر املاک به نام محکوم‌علیه ثبت نگردد و ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک هم وی را مالک نمی‌داند ، جایز نیست و فروش آن نیز در صورت توقیف امکان عملی نخواهد داشت چه آن که صحت مزایده و تملیک مال موضوع آن موکول و مشروط به انتقال رسمی آن باشد.
بنابراین چگونه مالی که برابر قانون به محکوم‌علیه تعلق ندارد را می‌توان توقیف کرد و سپس به فروش رساند؟
هنگامی که قانونگذار توقیف و فروش املاک فاقد ثبت را تحت شرایطی و با رعایت قیودی می پذیرد ، پس می‌تواند مدعی گردد که سختگیری قانونگذار در این خصوص ملاک برای پاسخ منفی به فرض پرسش بالا است.
می‌توان چنین نتیجه گرفت که مطابق مواد ۲۲ و ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت دولت ، فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده است ، مالک می داند و اسناد عادی راجع به موضوع مواد ۴۶ و ۴۷ به استناد ماده ۴۸ قانون مرقوم در هیچ مرجعی ، اعم از اداری و قضایی ، به طور مستقل سندیت نخواهد داشت.
بنابراین با عنایت به مواد ۱۰۰ و ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی که صرفاً مال غیر منقولی که به نام محکوم علیه باشد قابل توقیف است ، توقیف مال غیر منقولی که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم‌علیه وقتی جایز میباشد که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه خواهد داشت.
