دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری – شرایط

طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری ، بسته به شرایط ، از قبیل اینکه در عقد اجاره ، حق سرقفلی یا کسب و پیشه تعیین شده باشد یا خیر ، در صلاحیت دادگاه یا شورای حل اختلاف است و شورای حل اختلاف ، صرفا به قراردادهای اجاره بدون سرقفلی و حق کسب و پیشه رسیدگی می کند . نحوه طرح دعوی تخلیه اینگونه است که خواهان ، با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی ، دادخواست خود را ثبت نماید .

برای مشاوره دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

برای مشاوره دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

اجاره کردن یک ملک و استفاده از منافع آن ، هم در مورد املاک مسکونی و هم در مورد اماکن تجاری ، کاربرد زیادی دارد و بسیاری از افراد ، برای راه اندازی مغازه ها و فروشگاه های خود ، اقدام به اجاره نمودن ملک از دیگری نموده و به موجب قرارداد اجاره ، موظف می شوند ماهیانه ، مبالغی را تحت عنوان اجاره بها ، تا پایان مدت اجاره ، پرداخت کرده و پس از اتمام مدت قرارداد و عدم تمدید آن نیز ، ملک را تخلیه نمایند .  

علاوه بر این ، در شرایط دیگری نیز ، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ، موجر می تواند دعوی تخلیه ملک تجاری را علیه مستاجر مطرح نماید . به همین دلیل ، اطلاع از اینکه در چه شرایطی امکان طرح دعوای تخلیه اماکن تجاری وجود دارد و نحوه طرح این دعوی در دادگاه ، به موجر کمک می کند تا در صورت تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر به لحاظ انقضای مدت یا سایر موارد ، بتواند حقوق قانونی خود را پیگیری کند .

به همین مناسبت ، در ادامه این مقاله ، ابتدا به بررسی اینکه دعوای تخلیه اماکن تجاری چیست ، پرداخته و سپس ، شرایط ، نحوه طرح ، مدارک و هزینه های مربوط به آن را توضیح می دهیم . در ادامه نیز ، صلاحیت دادگاه و شورای حل اختلاف در خصوص این دعوی را بررسی و نمونه دادخواست آن را ارائه خواهیم نمود .

دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری چیست

قبل از اینکه به بررسی دعوی تخلیه اماکن تجاری و شرایط آن بپردازیم ، باید بگوییم که کدام یک از املاک ، تجاری محسوب می شوند ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که در پروانه ساختمانی صادره برای هر ملک ، نوع کاربری آن ، اعم از مسکونی ، تجاری و یا اداری ، مشخص شده است و دارنده ، الزاما می بایست مطابق همان پروانه ، از ملک بهره برداری کند .

اما از آن جهت که اماکن تجاری نیز ، مانند املاک مسکونی ، گاها به وسیله عقد اجاره ، به دیگری واگذار می شوند ، در اجاره این املاک نیز لازم است که موجر و مستاجر ، به تعهدات قانونی خود در این باره ، پایبند باشند . مثلا موجر ، در مهلت مقرر ، ملک را تحویل مستاجر داده و مستاجر نیز ، در مدت استفاده از آن ، اجاره پرداخته و اگر هم قرارداد پایان یافت ، اقدام به تخلیه ملک نماید .

در این مورد  ، اگر مستاجر اقدام به تخلیه مکان تجاری نکند ، اجاره دهنده ، می تواند دعوای تخلیه ملک تجاری  یا  دعوی خلع ید علیه مستاجر را مطرح نماید که بسته به نوع قرارداد تنظیم شده ( عادی یا رسمی ) و نیز ، بسته به اینکه قرارداد اجاره مشمول کدام قانون باشد ، شرایط طرح و پیگیری این دعوی و دادگاه صالح آن ، متفاوت می باشد که در قسمت های بعد ، به بررسی آن خواهیم پرداخت .

حتما بخوانید: قرارداد اجاره ، انواع و اوصاف آن

شرایط دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

سوال مهمی که در ارتباط با دعوی تخلیه اماکن تجاری مطرح می شود ، این است که تحت چه شرایطی ، موجر می تواند اقدام به طرح و پیگیری این دعوی نماید ؟ برای پاسخ دادن به این سوال ، ابتدا باید ببینیم که قرارداد اجاره تنظیم شده ، مشمول کدام قانون است ؟ در این حوزه ، دو قانون روابط موجر و مستاجر 1356 و 1376 وجود داشته که احکام آنها ، متفاوت است .

اماکن تجاری که تا 1376 اجاره داده شده اند ، چه به صورت سند رسمی ، عادی و یا شفاهی ، مشمول قانون مصوب 1356 می باشند . بر اساس این قانون ، پس از پایان یافتن مدت قرارداد اجاره ، نمی توان مستاجر را وادار به تخلیه نمود ؛ مگر در صورت وجود شرایطی که در این قانون ذکر شده است . از جمله شرایط طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری بر اساس ماده 14 و 15 قانون 1356، می توان به موارد زیر اشاره نمود :

در صورتی که مستاجر ، اقدام به اجاره دادن مال اجاره ای نماید ؛ در شرایطی که مستاجر ، از مورد اجاره ، بر خلاف مقصودی که در اجاره نامه آمده ، استفاده یا شغل خود را تغییر دهد ، به نحوی که مشابه مورد مذکور در قرارداد نباشد ، در صورتی که مالک به ملک اجاره ای خود نیاز داشته ؛ در شرایطی که ملک در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر هم نباشد و یا در شرایطی که مستاجر ، در ملک اجاره ای تعدی و تفریط کرده و یا از پرداخت اجاره خودداری نماید .

در هنگام تخلیه اماکن تجاری مشمول این قانون ، مستاجر حق دریافت سرقفلی ملک را خواهد داشت ؛ اعم از اینکه هنگام عقد ، به موجر سرقفلی داده یا نداده باشد . البته در مواردی همچون عدم پرداخت اجاره بها ، تغییر شغل یا تعدی و تفریط ، مستاجر استحقاق مطالبه حق سرقفلی را ندارد .

اما در مورد اماکن تجاری که بعد از سال 1376 اجاره داده شده اند ، تخلیه ملک تجاری ، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 می باشد ؛ منوط به اینکه اجاره نامه تنظیم شده ، به صورت کتبی ، با امضای طرفین و دو شاهد باشد . بر اساس این قانون نیز ، از جمله شرایط طرح دعوای تخلیه ملک ، می توان به پایان یافتن مدت قرارداد اجاره ، عدم پرداخت اجاره بها و انجام اقداماتی بر خلاف قرارداد اجاره و تعدی و تفریط در مورد اجاره ، اشاره نمود .

پرداخت اجاره بها در قرارداد اجاره

نحوه طرح دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

در قسمت قبل ، توضیح دادیم که شرایط طرح دعوای تخلیه اماکن تجاری در قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و 1376 ، با هم متفاوت هستند . یعنی از آن جهت که طبق قانون قدیم ، تمدید قرارداد اجاره برای اماکن تجاری ، به صورت خود به خود انجام می شد ، موجر نمی توانست به دلیل پایان مدت ، اقدام به دریافت حکم تخلیه ملک تجاری نماید ؛ اما طبق قانون جدید ، این امکان وجود دارد .

علاوه بر این ، نحوه طرح دعوای تخلیه اماکن تجاری نیز ، بر اساس این دو قانون ، متفاوت است و بسته به اینکه قرارداد اجاره ، مشمول کدامیک از این قوانین است ، نحوه طرح آن ، متفاوت خواهد شد . بر اساس قانون قدیم ، نحوه طرح دعوای تخلیه اماکن تجاری ، به این صورت بود که خواهان ، می بایست دادخواستی مبنی بر صدور حکم تخلیه مستاجر ، تهیه نموده و آن را به دادگاه ارائه نماید تا دادگاه ، پس از بررسی و احراز شرایط قانونی ، حکم تخلیه اماکن تجاری را صادر کند .

اما در صورتی که قرارداد اجاره ، مشمول قانون جدید مصوب 1376 باشد ، نحوه طرح این دعوی ، متفاوت است . بر اساس این قانون ، نحوه طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری که قراردادشان طبق مفاد این قانون ( به صورت کتبی ، با تعیین مدت و امضای شهود ) تنظیم شده ، به این صورت است که اگر مدت زمان قرارداد اجاره اماکن تجاری به اتمام رسیده ، می توان بدون مراجعه به دادگاه ، حکم تخلیه فوری ملک را از طریق شورای حل اختلاف ( در قراردادهای عادی ) و یا دفاتر اسناد رسمی ( اجاره نامه های رسمی ) دریافت کرد .

اما در صورتی که موجر ، بنا به دلایل دیگری غیر از اتمام مدت قرارداد ، مثلا به دلیل تعدی و تفریط مستاجر در مورد اجاره و یا استفاده از آن بر خلاف متن قرارداد تنظیم شده ، قصد داشته باشد اقدام به دریافت حکم تخلیه مستاجر نماید ، می بایست اقدام به طرح دعوی در دادگاه یا شورای حل اختلاف نموده و از این طریق ، مستاجر را بیرون کند . بر اساس قانون شورای حل اختلاف ، در صورتی که اجاره ملک تجاری ، شامل حق سرقفلی یا کسب و پیشه باشد ، دادگاه حقوقی صلاحیت رسیدگی و صدور حکم تخلیه داشته و در غیر این صورت ، حکم تخلیه را شورای حل اختلاف صادر می کند .

نحوه طرح دعوی در این موارد ، به این صورت است که موجر ، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه و نمونه دادخواستی مبنی بر تقاضای تخلیه ملک تجاری را به همراه مدارک لازم ، ارائه نماید تا پس از ارجاع موضوع به دادگاه صالح ، مورد رسیدگی قرار گیرد که در ادامه ، مرجع صالح برای رسیدگی به این درخواست را توضیح می دهیم .

 فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن

حکم تخلیه اماکن تجاری در صلاحیت دادگاه کجاست

در قسمت قبل ، توضیح دادیم که نحوه طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری ، بسته به اینکه قرارداد اجاره در چه تاریخی منعقد شده باشد ، متفاوت می باشد . بر اساس قانون 1376 ، پیش بینی شده که اگر مدت زمان قرارداد اجاره به اتمام رسیده ، موجر امکان تخلیه ید مستاجر بدون مراجعه به دادگاه و طرح دعوی را دارد . در واقع ، حکم تخلیه فوری که توسط شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و یا از طریق اجراییه دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند صادر می شود ، امتیازی برای موجر محسوب شده و دیگر نیازی به طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری در دادگاه نیست .

اما اگر قرارداد اجاره ، مشمول قانون 1376 نباشد ، موجر برای دریافت حکم تخلیه ، ناچار از طرح دعوی علیه مستاجر می باشد . به این منظور ، می بایست از طریق مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ، دادخواستی تنظیم و آن را به دادگاه صالح ارائه کند . اما سوال این است که صدور حکم تخلیه اماکن تجاری در صلاحیت دادگاه کجاست ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که صدور حکم تخلیه در این حالت که قرارداد مشمول قانون 1356 است ، صرفا در صلاحیت دادگاه حقوقی می باشد و دادگاه حقوقی شهری که مال غیر منقول یا ملک تجاری در حوزه آن واقع شده است ، صلاحیت رسیدگی به دعوی و صدور حکم تخلیه را خواهد داشت . لذا ، شورای حل اختلاف ، صلاحیت رسیدگی به دعوی تخلیه اماکن تجاری مشمول قانون سال 1356 را ندارد .

حکم تخلیه فوری

صلاحیت شورای حل اختلاف در تخلیه اماکن تجاری

در قسمت قبل ، توضیح دادیم که صدور رای تخلیه اماکن تجاری ، در مورد قراردادهای مشمول قانون 1356 ، صرفا در صلاحیت دادگاه بوده و دادگاه ، می بایست در خصوص حق سرقفلی ، اظهارنظر نماید . اما در مورد قراردادهایی که مشمول قانون 1376 هستند ، شورای حل اختلاف ، در مواردی صلاحیت رسیدگی و صدور رای دارد .

صلاحیت شورای حل اختلاف در تخلیه اماکن تجاری ، دو حالت دارد ؛ یا قرارداد اجاره ، مشمول قانون 1376 بوده و به دلیل اتمام مدت زمان قرارداد ، موجر تقاضای تخلیه فوری آن را می نماید که در این صورت ، دادخواست تخلیه اماکن تجاری ، در شورا مورد بررسی قرار گرفته و اگر شرایط لازم احراز شود ، ظرف مهلت یک هفته ، از طریق واحد اجرای احکام شورا ، این حکم اجرا می شود .

حالت دوم ، زمانی است که قرارداد ، مشمول قانون 1376 بوده ، اما به دلیل دیگری غیر از اتمام مدت قرارداد ، موجر قصد دریافت حکم تخلیه ملک را دارد که در این صورت نیز ، شورای حل اختلاف ، بر اساس قانون ، صلاحیت رسیدگی به دعوی و صدور حکم تخلیه اماکن تجاری را دارد ؛ اما در مورد سرقفلی ، صلاحیت صدور رای نخواهد داشت .

حکم تخلیه مستاجر

مدارک لازم برای طرح دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

همانطور که اشاره شد ، تخلیه اماکن تجاری ، به دو طریق امکان پذیر است ؛ یا دریافت حکم تخلیه فوری بدون طرح دعوی در دادگاه ، یا طرح دعوی در دادگاه و صدور حکم تخلیه توسط دادگاه صالح . اما موضوعی که در این قسمت ، قصد داریم بررسی نماییم ، این است که مدارک لازم برای طرح دعوای تخلیه اماکن تجاری چیست ؟

در صورتی که اجاره نامه مشمول قانون 1376 ، به صورت عادی (قولنامه تنظیم شده در بنگاه ) یا رسمی ( تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی ) باشد ، متقاضی دریافت حکم تخلیه ، می بایست درخواست تخلیه را بر روی فرم دادخواست تخلیه ، ثبت و مشخصات هویتی طرفین را بر روی آن قید کند . همچنین ، مشخصات ملک تجاری و تاریخ اجاره سند نیز ، باید درج شده و مدارکی از قبیل تصویر برابر اصل شده قرارداد اجاره و کارت ملی موجر ، ضمیمه آن شود و نهایتا آن را به شورای حل اختلاف یا دفتر اسناد رسمی ثبت کننده قرارداد تحویل دهد .

اما در صورتی که اجاره نامه تنظیم شده مشمول قانون 1376 نباشد ، خواهان برای طرح دعوی تخلیه ، می بایست یک نمونه دادخواست تخلیه اماکن تجاری تهیه و آن را از طریق دفاتر خدمات قضایی ، به دادگاه عمومی محل وقوع مال غیر منقول ، ارائه نماید . مدارک هویتی و قرارداد اجاره نامه تنظیم شده نیز ، باید ضمیمه این دادخواست شوند تا دادگاه به آن رسیدگی نماید .

چک تخلیه ملک

هزینه دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری ، مانند سایر دعاوی ، نیازمند پرداخت هزینه دادرسی می باشد . لذا در این قسمت ، قصد داریم هزینه طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری در دادگاه را مورد بررسی قرار دهیم . اما قبل از آن ، باید گفت که این دعوی ، به لحاظ ذاتی ، یکی از دعاوی مالی محسوب می شود ؛ لکن قانونگذار ، آن را دعوای غیر مالی اعتباری محسوب کرده است و می بایست مطابق تعرفه دعاوی غیر مالی ، برای آن هزینه دادرسی پرداخت کرد که کمتر از هزینه دادرسی دعاوی مالی است .

اصولا هزینه طرح دعاوی ، به موجب نرخ تعرفه ای تعیین می شود که همه ساله ، منتشر می شود . بر اساس تعرفه خدمات قضایی سال 1401 ، مبلغ 180 هزار تومان تا 400 هزار تومان می باشد . بنابراین ، هزینه دعوی تخلیه اماکن تجاری نیز ، مطابق این نرخ می باشد ؛ البته خواهان ، می تواند ضمن ارائه دادخواست به دادگاه ، این هزینه را از خوانده مطالبه نماید .

دادخواست تخلیه به علت تاخیر در پرداخت اجاره بها

نمونه دادخواست دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

در صورتی که بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر 1356 و 1376 ، شرایط طرح دعوی تخلیه ملک تجاری در دادگاه و یا شورای حل اختلاف وجود داشته باشد ، خواهان یا موجر ، می بایست از طریق ثبت نمونه دادخواست تخلیه ملک و پیگیری آن در سامانه ثنا ، دعوی تخلیه اماکن تجاری را پیگیری نماید . به همین مناسبت ، در این قسمت ، قصد داریم یک نمونه دادخواست دعوی تخلیه اماکن تجاری را برای مخاطبین محترم ارائه نماییم .

نمونه دادخواست تخليه اماكن تجاری

رياست محترم ………….

با سلام ؛

احتراما به استحضار می رساند که اینجانب ……………………….. به استناد قرارداد اجاره به شماره ……………….…… مورخ …………………………… تنظيم شده در ………………………….. ، اقدام به اجاره يک باب مغازه تجاری ………………………….. به خوانده محترم ، آقای / خانم ………………………….. نموده ام كه در تاریخ حاضر ، مدت زمان عقد اجاره به پایان رسیده و خوانده محترم ، اقدام به تخلیه مغازه ننموده اند ؛ لذا با ارائه این دادخواست ، به دلیل احتياج شخصی خود به ملک مزبور ، درخواست تخليه و تحويل ملک تجاری و پرداخت اجرت المثل ایام تصرف توسط ایشان را خواستارم .

دانلود نمونه دادخواست تخلیه اماکن تجاری

نمونه دادخواست تخلیه اماکن تجاری

حجم فایل: 236kb
منبع: کارشناس رسمی دادگستری

دادخواست تخلیه و تحویل عین مستاجره به لحاظ انقضای مدت اجاره

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری در کانال تلگرام حقوق عقود و قراردادها عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی کارشناس رسمی دادگستری نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی کارشناس رسمی دادگستری به سوالات شما عزیزان پیرامون دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری پاسخ دهند .

سوالات متداول

1- دعوی تخلیه اماکن تجاری چیست ؟

در صورت عدم تخلیه ملک تجاری پس از اتمام قرارداد یا به علت وجود سایر دلایلی که در قانون روابط موجر و مستاجر ذکر شده است موجر می تواند اقدام به طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری نماید که شرح آن در مقاله ذکر شده است .

2- شرایط دعوی تخلیه اماکن تجاری چیست ؟

بر اساس قانون جدید روابط موجر و مستاجر از جمله شرایط طرح این دعوی می توان به اتمام مدت قرارداد تعدی و تفریط یا استفاده از ملک اجاره ای برخلاف مفاد قرارداد اشاره نمود که جزئیات آن در متن مقاله آمده است .

3- نحوه طرح دعوای تخلیه اماکن تجاری چگونه است ؟

طرح دعوای تخلیه اماکن تجاری با ثبت نمونه دادخواست تخلیه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ارائه آن حسب مورد به شورای حل اختلاف یا دادگاه امکان پذیر است که برای آشنایی با آن می توانید مقاله را مطالعه نمایید .

برای مشاوره دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

برای مشاوره دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری