کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی اجاره بهای مالکیت ملک تجاری

کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی اجاره بهای مالکیت ملک تجاری

عنوان اصلی این مقاله از کارشناسی رسمی دادگستری ، کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی اجاره بهای مالکیت ملک تجاری است که به طور کامل این موضوع مورد بحث قرار گرفته است. حقوق مالکانه کلمه جدیدی می باشد که بر اساس تغییرات استانداردهای حسابداری در سال 98 به جای حقوق صاحبان سهام استفاده می‌ گردد. حقوق مالکانه نشان‌دهنده علایق و مالکیت صاحبان یک واحد تجاری نسبت به دارایی‌های آن واحد می باشد که در واقع از کسر بدهی‌ های واحد تجاری از دارایی‌ ها بدست آمده است.

حقوق مالکانه شامل اقلام زیر است :

سرمایه قانونیافزایش سرمایهصرف سهاماندوخته قانونیسود و زیان انباشتهسهام خزانهمازاد تجدید ارزیابی موجودی

حق مالکانه چیست و درصد آن چگونه مشخص می‌شود؟

مبلغی را که از سوی مستاجر در زمان انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه عین مستاجره برای دریافت رضایت مالک به او پرداخت می‌شود ، حق مالکانه می نامند. از آنجایی که میزان و نحوه پرداخت این مبلغ در قانون قابل پیش‌بینی نیست، پرداخت آن صرفاً مبنای عرفی خواهد داشت. بدین جهت ، حق مالکانه از مغازه‌ای به مغازه دیگر و از شهری به شهر دیگر متغیر بوده و درصد آن هم به‌ صورت حتمی مشخص و معین نمی باشد ؛ اما در نهایت این خود موجر و مستاجر هستند که باید در مورد درصد حق مالکانه به توافق برسند.

در زمان مشخص نمودن درصد حق مالکانه در انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه به غیر دو حالت پیش می‌ آید :

حالت اول :

منتقل کردن سرقفلی به معنای رفع ید مالک محل‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و وضع ید غیر بر آن محل به‌طور دائمی است مانند : بیع صلح ، هبه ، وقف و هر نوع قراردادی که شخص ثالث دیگری را مالک دائمی محل سرقفلی و حق کسب و پیشه می باشد. در این شرایط درصد حق مالکانه سرقفلی به میزان زیر می باشد :

تا ۵۰۰ میلیون تومان : ۱۰ درصدمازاد بر ۵۰۰ تا یک میلیارد تومان : ۸ درصدمازاد بر یک میلیارد تا دو میلیارد تومان : ۶ درصدمازاد بر دو میلیارد تا چهار میلیارد تومان : ۴ درصدمازاد بر چهار میلیارد تومان : ۲ درصدحالت دوم :

منتقل کردن سرقفلی به معنای رفع ید مالک ملک سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و وضع ید غیر بر آن محل که به صورت دائمی نبوده ولی موقتی خواهد بود مانند : اجاره ، مشارکت ، عاریه ، مضاربه. در این مواقع درصد حق مالکانه سرقفلی به این میزان تعیین می‌گردد :

تا ۵۰ میلیون تومان : ۲ درصدمازاد بر ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان : ۱ درصدمازاد بر ۱۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان : ۰/۷۵ درصدمازاد بر ۵۰۰ میلیون تومان : ۰/۵ درصد

آیا اخذ حق مالکانه از سوی مالک قانونی است ؟

همان طور که گفته می شود این حق در قانون پیش بینی نشده و اصطلاحی است که در عرف بین مردم ترویج یافته است. در اغلب اوقات مشاهده شده است زمانی که مقصود مستاجر انتقال و فروش سرقفلی می باشد ، مالک با مطالبه مبالغ بالایی تحت عنوان حق مالکانه از انتقال سرقفلی ممانعت می کند و یا اینکه اشخاص به جهت عدم آگاهی از قوانین و مقررات ، تن به خواسته مالکین داده و مبلغ درخواستی ایشان را پرداخت می کنند تا بتوانند نسبت به فروش سرقفلی اقدام نمایند. اینکه حق مالکانه قانونی است یا غیر قانونی ، لازم به ذکر است که حق مالکانه ناشی از عرف می باشد و در موارد سکوت ، اجمال و تناقض قوانین به عنوان قاعده ای حقوقی پذیرفته میشود.

ارزیابی اجاره بهای مالکیت ملک تجاری

نخستین گام جهت پی بردن به نحوه ارزیابی مالکیت ملک تجاری و در کل ارزیابی املاک ، توسط کارشناس رسمی دادگستری ، مطمئن شدن از این است که مشخصات ثبتی سند و مدارک مالکیت با محل و موقعیت معرفی‌شده توسط درخواست‌کننده تطابق دارد ( این موضوع برای املاک خارج از شهر اهمیت بیشتری دارد زیرا احتمال اینکه این املاک فاقد اسناد رسمی و پایان کار و پروانه ساختمانی باشند بیشتر میباشد).

دومین قدم به منظور ارزیابی مالکیت ملک تجاری ، درخواست استعلام از شهرداری منطقه و مترو و حاصل شدن اطمینان از این مسئله است که همه یا بخشی از ملک مورد ارزیابی در مسیر طرح‌ های عمرانی قرار ندارد.

مرحله سوم تعیین ارزش و ارزیابی عرصه و اعیان ملک به‌ صورت مجزا خواهد بود.

گام آخر ارزیابی مالکیت ملک تجاری و معین نمودن ارزش حق کسب و حق سرقفلی ملک خواهد بود. در قوانین مدون حق کسب و حق سرقفلی دو امر جدا و متفاوت از یکدیگر در نظر گرفته می شوند که باید به صورت جداگانه مورد ارزیابی قرار گیرند.

فواید ارزیابی مالکیت ملک تجاری

اماکن دارد با خود بگویید ارزیابی مالکیت ملک تجاری خیلی فایده چندانی نخواهد داشت. اما برخی مواقع در دعاوی ملکی پیش می آید که دستور قاضی بدین صورت است که ملک مورد مناقشه یا دارایی فرد ارزیابی یا ارزش گذاری گردد یا در خصوص پرداخت مالیات ارزیابی اجاره بهای مالکیت ملک تجاری به ما کمک می کند تا مالیات بر اساس ارزش واقعی ملک پرداخت گردد نه چیزی بیشتر از آن یا در خصوص بحث دارایی فرد شخص می خواهد بر اساس استهلاک ملک خود به ارزش واقعی ملک است. چرا که امروزه خرید فروش ملک و سرمایه گذاری در بازار ملک بسیار پر رنگ تر می باشد.

در مورد مزایده ملک هم می توان مبحث ارزیابی مالکیت ملک تجاری در نظر گرفت که درست است در مزایده املاک ، ملک به زیاد ترین قیمت فروخته می شود ؛ ولی پیش از هر چیز بایستی از ارزش واقعی و قیمت واقعی ملک آگاه بود تا حد پایه را در خصوص مزایده مشخص شود.