حق کسب و پیشه یکی از مسائل مهم و اختلاف بر انگیز در روابط مستاجر و موجر است. گاهی حق کسب و پیشه و سرقفلی هر دو به یک معنا به کار می‌روند که کاملا غلط است و در مورد آن در مقالات مربوط به سرقفلی بحث کرده ایم. در این یادداشت دیدگاه‌های کارشناس رسمی دادکستری راه و ساختمان در مورد حق کسب و پیشه و انتقال آن را بررسی می‌کنیم و تلاش می‌کنیم تا ابهامات مرتبط به این مسئله را تا حد امکان برای شما رفع کنیم.
ابتدا نیاز است تا تعریفی جامع از حق کسب و پیشه ارائه دهیم. حق کسب و پیشه، امتیازی است که مستاجر در نتیجه فعالیتی که در یک محل داشته است به دست می‌آورد. به عبارت بهتر شهرتی است که باعث شده است مستاجر از کار در یک مکان نصیب او شود. هنگامی که مستاجر به واسطه کیفیت کارش از اعتباری برخوردار گردید که مردم به واسطه آن اعتبار به محل کسب او رجوع کردند، کاسب حقی را به دیت آورده که اصطلاحا به آن حق کسب و پیشه یا حق تجارت می‌گویند.
برای مثال مغازه‌ای را تصور کنید که در زمینه آجیل و خشکبار فعالیت می‌کند. شیوه عرضه و کیفیت محصولات او باعث شده است تا مشتری زیادی برای خرید به مغازه او رجوع کنند. این رجوع مشتری زمینه رونق کسب و کار او را فراهم می‌کند و در نتیجه برای ایشان حق کسب و کار ایجاد می‌شود. کارشناس ساختمان می تواند در چنین مواردی به وجود آمدن این حق را تایید کند.
بنابراین مهم ترین شاخصه‌های حق کسب و پیشه عبارت اند از: 1- کسب شهرت و اعتبار کاسب در کسب 2- داشتن میزانی از مشتری که باعث رونق شده باشد. این دو شاخص اهمیت بسیار زیادی دارد و در صورت فقدان کارشناس دادگستری ساختمان نمی تواند ایجاد حق کسب و پیشه را تایید کند. 3- حق کسب و پیشه ارتباطی با مکان کسب ندارد. 4- سابقه کسب باید طولانی باشد. یعنی فردی نمی تواند بعد از یک ماه ادعای حق کسب و پیشه کند. 5- حق کسب و پیشه مصداق مال منقول است. 6- میزان سود باید بالا باشد. 7- کسب باید تداوم داشته باشد. نمی توان برای کسبی که سال‌ها تعطیل شده است حقی قائل شد.
فلسفه وجود حق کسب و پیشه را باید در حمایت قانون از مستاجر جست‌و‌جو کرد. قانون حق کسانی که برای مدت زیادی در یک مکان کار کرده اند و مشتری جمع کرده اند را در نظر گرفته است و این حق را به مثابه ضمانتی برای احقاق حقوق آنها در مقابل مالک قرار داده است.
حق کسب و تجارت در احکام شرعی و فقه ما با تردید ها و اختلافاتی همراه بوده است. در قانون سال 1376 حق کسب و پیشه صراحت یافت. بر طبق این قانون جدید گرفتن هر گونه وجهی به عنوان حق کسب و پیشه ممنوع است. با این که این قانون بسیاری از اختلافات احتمالی در آینده را حل می کند اما کماکان ابهامات و اختلافاتی در این خصوص وجود دارد که کارشناس رسمی ساختمان به آنها می‌پردازد. پرسش مهمی که در اینجا طرح می شود مربوط به قرارداد‌هایی است که قبل از سال 1376 و طبق قانون سال 1356 منعقد شده اند. با توجه به اینکه حق کسب و پیشه در آن قانون به رسمیت شناخته می‌شد، در نظر داریم تا ادامه بحث را در خصوص مطالبه این حق و انتقال آنها طرح کنیم.
انتقال حق کسب و پیشه تنها از طریق سند رسمی بایستی انجام شود. انتقال مستلزم اتفاق افتادن سه حالت است: 1- مشتری به اندازه کافی وجود داشته باشد که مستاجر بتواند درخواست حق کند. 2- مالک حاضر باشد حق کسب و پیشه را خریداری کند. 3- کاسب حاضر به فروش آن باشد.
هنگامی که موجر درخواست تخلیه مکان را به واسطه تمام شدن مدت اجاره دارد و مستاجر طلب حق کسب و پیشه می‌کند و موجر هم تمایل به خرید آن را دارد، موجر می تواند مبلغی را به صورت توافقی به مستاجر پرداخت کند و حق کسب و پیشه را از طریق سند رسمی دریافت کند. در صورتی که یکی از شروط بالا فراهم نباشد معامله ای انجام نخواهد شد.
مسئله مهمی که کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان با آن رو به رو است، مواقعی می‌باشد که مستاجر درخواست درخواست پرداخت مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه می‌کند اما مالک حاضر به خرید آن نیست. معمولا دعاوی این حوزه به این شکل اتفاق می‌افتند. در نگاه کارشناسان در پاسخ به این موارد هم اختلاف نظر وجود دارد.
برخی معتقدند که مستاجر در آن صورت باید تابلوی مغازه که نشان از هویت و اعتبار اوست را بردارد و مغازه را تحویل دهد. اما عده ای از کارشناسان از امکان انتقال حق کسب و پیشه به شخص ثالث صحبت می‌کنند. بر طبق دیدگاه دوم مستاجر در صورتی که در قراردادش حق انتقال داشته باشد، می‌تواند آن را به فرد دیگری واگذار کند. اما در صورتی که چنین نباشد مالک باید مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد. در غیر این صورت کاسب می‌تواند به دادگاه شکایت کند و تقاضای انتقال بدهد. اما اگر کاسب حق کسب و پیشه داشته باشد اما روند قانونی را در انتقال آن رعایت نکند در واقع این حق را از خود سلب نموده است.
یکی از مثال های بارزی که کارشناس دادگستری ساختمان بسیار با آن رو به رو است، بانک هایی هستند که قراردادشان قبل از سال 1376 منعقد شده است و آنها حاضر نیستند مغازه یا محل را ترک کنند. از نظر بانک ها آ‌ها حق کسب و پیشه دارند و موجر باید آن را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت و اتمام مدت اجاره، اجرت المثل محل را می پردازند و یا اجاره را تعدیل می کنند.
در خصوص این اختلاف می‌توان نظر برخی از کارشناسان را جالب توجه تر دانست. آنها معتقدند در صورتی که بانک حق کسب و پیشه می‌خواهد باید شعبه را به مالک واگذار کند. چرا که همان‌طور که گفته شد حق کسب و پیشه با سند رسمی انتقال می یابد. بنابراین باید چیزی برای انتقال وجود داشته باشد اگر نه شرایط انجام یک معامله از لحاظ قانونی فراهم نیست. با توجه به این که بانک‌ها نمی‌توانند چنین کاری را انجام دهند، می‌توان اداعا کرد که آنها فاقد حق کسب و پیشه هستند. اما با این وجود اختلافات در این خصوص هنوز هم پا برجاست.
مورد دیگری که کارشناس ساختمان با آن رو به رو است و احتمالا برای شما هم جالب توجه می باشد، کسب و کارهایی هستند که در گذشته وجود داشته اند اما در حال حاضر قانونی نیستند. برای مثال فروش مشروبات الکلی در حکومت سابق وجود داشته است اما اکنون چنین مسئله ای نه تنها وجود ندارد بلکه قانونی هم نیست. اگر فردی ادعای حق کسب و پیشه در خصوص مغازه ای را داشته باشد که قبلا مشروبات الکلی می‌فروخته است و در قانون سابق هم حق او به رسمیت شناخته می شده است، تکلیف چیست؟ اگر به آخرین شاخصی که برای حق کسب و پیشه ذکر کردیم دقت کنید، عنوان کردیم یک کسب در صورتی که تداوم نداشته باشد نمی توان حقی برای آن قائل بود. بنابراین اصلا نیازی نیست در خصوص قانونی بودن یا نبودن آن بحث کنیم همین که تداوم نداشته است یعنی حقی وجود ندارد.
به طور کلی مسائل و مشکلات این حوزه بسیارند. ابهام‌ها و اختلاف نظر هایی که وجود دارد ممکن است شرایط صدور حکم را تغییر دهد. بنابر این توصیه می‌شود کسانی که درگیر چنین مسائلی هستند حتما با کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان مشورت کنند.
