نزدیک به شش دهه از اولین طرح‌های شهری در کشور ما می‌گذرد. اوایل دهه هشتاد طرح جامع تهران و طرح‌های تفصیلی سوم رونمایی شدند و اوایل دهه نود هم طرح تفصیلی توسط وزارت مسکن تایید شد. یکی از مهم‌ترین دغدغه‌هایی که برای افراد و حتی کارشناسان ایجاد می‌شود بررسی میزان تاثیر این طرح‌ها در ارزیابی املاک است.
ارزیابی املاک به دلایل مختلفی صورت می‌گیرد که مهم‌ترین آن تعیین قیمت است و یا ارزیابی‌هایی که پیش از ساخت صورت می‌گیرد. همانطور که می‌دانید در طرح‌های مختلف شهری محدودیت‌ها و امکان‌هایی برای هر منطقه شهری در نظر گرفته شده است. این محدودیت‌ها می‌تواند کاربری‌های مختلف مسکونی، تجاری، صنعتی و آموزشی و غیره باشد و یا محدودیت‌هایی در تراکم ساختمان‌ها و مواردی از این قبیل.
در گذشته چندان معیار مشخصی برای ارزیابی املاک یک محدوده وجود نداشت. اما با ایجاد طرح‌های تفصیلی و تعیین خطوط و پهنه‌ها کار کارشناسان نیز برای ارزیابی تا حد زیادی سهولت پیدا کرده است اما از سوی دیگر انجام کارشناسی ملک مستلزم تسلط و تدقیق این طرح‌ها با ملک مورد کارشناسی است.
اولین ابهامی که برای افراد ایجاد می‌شود در خصوص قرار گرفتن ملک آن‌ها در طرح شهری است که کاربری ملک در تعارض با طرح شهری است. برای مثال فرض کنید که شما در محله‌ای از منطقه 5 تهران ملکی با کاربری مسکونی دارید. اما در طرح جدید تنها اجازه استفاده آموزشی از آن را داده‌اند. تکلیف مالک چیست؟ بر طبق قوانینی که جهت جلوگیری از تعارضات قضائی وضع شده است حقوق افراد تا قبل از تصویب طرح محترم شمرده می‌شود و تغییر کاربری ملک منوط به رضایت مالک و یا توافق مالک و شهرداری بر سر دریافت زمینی با همان مختصات اما با کاربری جدید است.
پهنه بندی شهر تهران بر قرار ذیل است. پهنه کلان سکونت R، پهنه کلان فعالیت S، پهنه کلان مختلطM و پهنه کلان حفاظتG. در پهنه سکونت هر گونه فعالیتی غیر از سکونت ممنوع و یا مشروط است. بنابراین اگر فرضا در این پهنه فردی یک مجتمع تجاری دارد که قبل از تصویب طرح مجوز آن اخذ شده باشد و شامل فعالیت مشروط نشود و به عبارتی غیر مجاز هم باشد امکان تغییر کاربری آن مگر به موجب رضایت مالک وجود نخواهد داشت.
در همین پهنه هم نقاط و مناطق مختلفی مشخص شده‌اند، منطقه مسکونی ویژه، عام، تراکم کم، متوسط، زیاد، پهنه ارزشمند روستائی، پهنه ارزشمند معاصر و بسیاری از پهنه‌ها که می‌توانید با دانلود طرح تفصیلی از سایت اصلی کارشناسان رسمی دادگستری در خصوص آن اطلاعات کامل را به دست آورید.
در پهنه‌های مسکونی همانگونه که مشاهده کردید متغیر‌های بسیار زیادی وجود دارد که یک پهنه گسترده را به مناطق کوچکتر تقسیم می‌کند. محدودیت‌های تراکمی، محدودیت‌های طبقاتی، ساخت پارکینگ و قطعه بندی‌های مختلف را در این طرح می‌توان به وضوح مشاهده کرد. بنابراین کارشناس جهت ارزیابی باید تاثیر طرح تفصیلی در ارزش ملک را در نظر بگیرد. فاکتور‌های فوق می‌تواند هر کدام معیاری با درصد‌های متفاوت برای تعیین ارزش باشد.
در پهنه فعالیت محدودیت‌هایی برای ساخت و ساز تجاری با ارتفاع مختلف و در طبقات و نیم طبقات وجود دارد خصوصا مکان‌هایی که به اصطلاح در بر خیابان قرار دارند. مانند پهنه مسکونی درصورت وجود مجوز ساخت مسکونی و یا پایان کار، امکان صدور ساخت با کاربری مسکونی وجود دارد. همچنین ضوابطی برای ایجاد محیط باز و فضای سبز و پارکینگ در این پهنه در نظر گرفته شده است.
با توجه به تعدد محدودیت‌ها و ضوابط در این طرح‌ها خرید و فروش ملک باید با توجه به نظر کارشناس و تفسیر و تدقیق او در طرح تفصیلی صورت بگیرد. همچنین بروز تداخلات و اشتباهات در این زمینه نیز توسط کارشناسان راه و ساختمان مورد بررسی قرار خواهد گرفت. لذا در ارزیابی‌های خود جهت دریافت مجوز ساخت و یا اقدام به خرید و فروش حتما از کارشناسان رسمی دادگستری استفاده نمائید.
