[ad_1]
سالیانه بسیاری از کشاورزان و باغداران به دلایل مختلف اقدام به اجاره دادن مزارع و باغات خود می‌کنند. اجاره بها وجهی است مالک از زارع بابت استفاده از باغ برای یک سال زراعی دریافت می‌کند. اجرت المثل که در باغات معمولا کمتر اتفاق می‌افتد، مبلغی است که مستاجر در صورت تمام شدن مدت اجاره و انتفاع از باغ باید به مالک بپزدازد. در این حوزه اختلافات بسیار زیادی ممکن است رخ بدهد. کارشناس رسمی دادگستری باغبانی با تعیین میزان اجاره بها و اجرت المثل به حل این اختلافات کمک زیادی می‌کند.
در این یادداشت ابتدا پیشینه اجاره بها را و سپس مباحثی را در خصوص شیوه های تعیین اجاره بها و اجرت المثل و اختلافات این حوزه طرح خواهیم کرد.
اجاره بها و اجرت المثل در حوزه کشاورزی حاصل یک روند تکامل تاریخی در رابطه مالک و زارع است. سیستم‌های برده داری، فئودالی، ارباب رعیتی، تعاونی ها و مالکیت مشاع را می‌توان زیر بنای ایجاد اجاره بها دانست. در اشکال مذکور به دلیل فقدان قانون در دوره های مختلف( به جز تعاونی ها) نمی توان حقی را متصور بود که بر طبق آن مباحث حقوقی را طرح کرد. اما با تدوین قانون و به رسمیت شناختن حق اشکال فوق یکی پس از دیگری کنار رفتند و امروزه شاهد سیستم اجاره هستیم.
در خصوص تعاونی ها بحث‌های حقوقی زیادی شکل گرفته است که در یادداشت دیگری به تفصیل مباحث آن را طرح کرده ایم. در ادامه به کمک کارشناس دادگستری باغبانی معیار‌های تعیین اجاره را بررسی خواهیم کرد.
تعیین اجاره بها توسط کارشناس رسمی باغبانی ارتباط مستقیمی با میزان درآمد هر باغ در یک سال زراعی دارد. معمولا در همه مناطق یک عرف مشخص این درآمد را مشخص می‌کند اما متغیر‌هایی هستند که ممکن است قیمت اجاره بها را بسیار تغییر دهند. قیمت محصول باغی، در نظر گرفتن میزان افزایش قیمت ابزار داشت و برداشت و مقایسه آن با افزایش قیمت محصول، وضعیت آب و هوا، میزان آفات، سن اشجار، موقعیت جغرافیای، دسترسی به نیروی کار، نزدیکی به بازار فروش، سیستم آبیاری، و عواملی از این قبیل هر چه به سمت مطلوبیت پیش روند هزینه اجاره بها بیشتر خواهد شد.
نکته مهم دیگر زمان اجاره است. بسیاری از افراد قرارداد اجاره بها را مدتی قبل از برداشت محصول منعقد می‌کنند تا از رسیک هایی که در بالا ذکر شد جلوگیری کنند و دردسر‌های داشت را نیز نداشته باشند. در این صورت میزان و قیمت محصول دو عامل تعیین کننده خواهند بود و عوامل دیگر چندان معنادار نیستند.
برای هر نوع اجاره یک مثال اختلافی می‌آوریم تا مسائل کارشناس رسمی باغبانی را به طور مشخص توضیح داده باشیم. فرض کنید فردی باغی را اجاره کرده است اما به دلیل خشک شدن منبع آب هیچ منفعتی از آن نبرده است و اقدام به شکایت می‌کند. این موضوع در حوزه کشاورزی و باغداری بسیار اتفاق می‌افتد. برای حل آن باید به فلسفه اجاره بهای اراضی باغی رجوع کنیم. مالک مبلغی را بابت حق آب و خاک ( در اینجا باغ) از مستاجر دریافت کرده است. بنابراین کارشناس رسمی دادگستری باغبانی با در نظر گرفتن این موضوع ادعای مستاجر را وارد می داند و با ارائه نظر مشورتی به دادگاه زمینه جبران خسارت زارع را فراهم می آورد.
حالا فرض کنید یا باغ انار به موجب قراردادی ( کوتاه مدت و برای برداشت محصول) اجاره داده شده است، اما به یکباره قیمت آن چند برابر می‌شود و یا بسیار افت می‌کند و یا حتی ممکن است دچار سرمازدگی شود. یک طرف قرارداد اقدام به فسخ می‌کند که در عرف معمول در صورتی که هزینه را کامل پرداخته باشد برای استرداد آن شکایت می‌کند و در صورتی که نپرداخته باشد با امتناع از پرداخت اعلام فسخ قرارداد می‌کند. در صورتی که در اجاره نامه به موضوع فسخ به صراحت اشاره شده باشد فسخ تابع شرایط اجاره نامه است، در غیر این صورت از نظر کارشناس باغبانی باید خسارت وارده توسط فردی که اقدام به فسخ کرده است پرداخت شود.
اما موضوع از این پیچیده تر هم می‌تواند باشد. در صورتی که در قرارداد مبلغی را به عنوان خسارت فسخ اعلام کرده باشند و مدت زمانی را نیز مشخص کرده باشند و قبل از اتمام این مدت محصولات دچار سرمازدگی شوند موضوعات جدیدی پیش می‌آید. اگر مستاجر اقدام به فسخ قرارداد کند و مالک نیز معتقد باشد تعلل و اشتباه مستاجر باعث این اتفاق شده است، حال این پرونده چگونه باید حل شود؟ در صورتی که با چینین پرونده هایی رو به رو هستید می توانید با کارشناس رسمی دادگستری باغبانی مشورت کنید.
در خصوص تعیین اجرت المثل چند فاکتور را باید در نظر گرفت: 1- به چه مدت باغ در تصرف مستاجر بوده است. 2- کاربری زمین چه مورادی را شامل می‌شود. برای مثال ممکن است یک باغ دارای ویلا و مزرعه کشاورزی هم باشد. 3- آیا مدت تصرف به یک سال زراعی رسیده است یا خیر. در صورتی که مستاجر محصولی برداشت کرده باشد قیمت محصول و میزان تولید برای محاسبه اجرت المثل باید مشخص شود. در غیر این صورت به دو شاخص اول پرداخته خواهد شد.
