کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی

[ad_1]

کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی

کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی

یکی از صلاحیت‌های کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت ، ارزیابی املاک تجاری، مسکونی، صنعتی و غیره جهت در رهن قرار دادن وثیقه املاک برای سازمان‌ها و ارگان‌ها جهت استفاده از امتیازات و خدمات آن‌ها، گرفتن وام و اثبات تمکن مالی در امر مهاجرت و مسائلی از قبیل دعاوی حقوقی دادگستری مانند انحصار وراثت و غیره است.

وظیفه کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

تعيين سرقفلي و ميزان حق كسب و پيشه و تجارتقیمت گذاری سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارتبررسی و رسیدگی به اختلاف موجر و مستاجرتعيين اجاره بهاء و اجرت المثل اراضي و املاك تجاریتعيين سرقفلي و حقوق كسب و پيشه و تجارتارزیابی سرقفلی جهت ارائه به شهرداری و مراجع قانونیارزیابی و تعیین قیمت سرقفلي و حقوق كسب و پيشه جهت تعیین قدرالسهم شرکا رسیدگی به حقوق متعلق به محل‌های کسب مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶

تعریف حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه و تجارت حقی است مالی که به تبع مالکیت بر منافع برای مستأجرِ محل کسب و پیشه و تجارت تحقق می یابد و قابلیت انتقال به غیر توأم با منافع عین مستأجره را دارد؛ پس حق کسب و پیشه یک حق تبعی است و به تبع مالکیتِ منافع ایجاد می شود. ( کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی )

ایجاد حق کسب و پیشه برای مستأجر امری قهری و خودبه خودی است و ارتباطی به اراده طرفین و شروط ضمن عقد ندارد؛ یعنی کافی است که شخص مستأجر محل تجاری بشود و رابطه استیجاری او مشمول قانون کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی56  باشد که به حکم قانون این حق بوجود می آید و حتی ممکن است خودِ مستأجر هم اطلاعی از این حق نداشته باشد و لازم نیست در اجاره قید شود و قرار داده شود.

تعریف سرقفلی

با توجه به ق.روابط موجر و مستأجر 76 سرقفلی این چنین تعریف شده است: سرقفلی وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز اجاره، علاوه بر اجور، از مستأجر می گیرد تا محل را به او دهد  یا مستأجری که حق انتقال به غیر دارد و به موجر سرقفلی پرداخته، در قبال انتقال منافع به مستأجر دست دوم، از او دریافت می کند  و یا مستأجری که به موجب شروط ضمن عقد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستأجره به وسیله موجر است، در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورداجاره به مالک، از وی می گیرد .

این تعریف از مواد 6 و 7 ق.روابط موجر و مستأجر 76 به دست می آید.

طبق ماده 6 مالک می تواند در آغاز اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستأجر بگیرد و در این صورت مستأجر، دارندهِ حق سرقفلی محسوب می شود.

سرقفلی باید حتماً تحت عنوان سرقفلی باشد تا سرقفلی محسوب شود.

ماهیت سرقفلی

در مورد ماهیت سرقفلی فقها اختلاف نظر دارند و از تحریرالوسیله حضرت امام  خمینی (ره) این طور استنباط می شود که سرقفلی نوعی حق اولویت است. و بعضی می فرمایند سرقفلی بخشی از اجاره بها است.

سرقفلی باید در ضمن عقد اجاره واگذار شود.

مثال: مستأجری که سرقفلی پرداخت کرده و حق انتقال به غیر هم از او سلب نشده است می تواند باقیمانده مدت اجاره را به مستأجر دیگری اجاره دهد و سرقفلی بگیرد یا با موجر به توافق برسد و مبلغی را به عنوان سرقفلی از او بگیرد و منافع مغازه را به خود موجر برگرداند.

نکته: در قانون مدنی و ق.روابط موجر و مستأجر 76 اصل بر جواز انتقال مورداجاره به غیر است؛ مگر اینکه حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.

اگر رابطه استیجاری مشمول ق.76 باشد به محض انقضاء مدتِ اجاره مالک می تواند درخواست تخلیه بکند حتی اگر مستأجر حق سرقفلی هم داشته باشد .

اگر در ضمن عقد اجاره شرط شده باشد: 1. موجر در پایان مدت اجاره حق تخلیه عین مستأجره را ندارد و باید مدت اجاره را تمدید کند و 2. موجر متعهد شده باشد تا زمانی که این مغازه در اختیار مستأجر است حق افزایش اجاره بها را نداشته باشد. در این صورت درخواستِ تخلیه موجر رد می شود .

ماده 7 ق.روابط موجر و مستأجر 76 امتیازی برای مستأجر است و می تواند مبلغی از موجر بگیرد و این امتیازات را واگذار کند یا حتی مبلغی از مستأجرِ دیگر به عنوان سرقفلی بگیرد و این امتیازات را به او واگذار کند. عبارت (هرساله) در ماده، به خاطر این است که مدت اجاره ها معمولاً یک ساله است و از باب تغلیب می باشد.

بنابراین سرقفلی پدیده ای است ناشی از إعمالِ ارادهِ آزادِ طرفینِ عقدِ اجاره و ایجاد آن به هیچ وجه جنبه قهری و خودبخودی ندارد و قوای عموی هم در ایجاد و تعیین میزان آن دخالتی ندارد؛ مگر در حدود ماده 10 ق.روابط موجر و مستأجر 76.

تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه

سرقفلی به مالک و موجر پرداخت می شود نه به مستأجر؛ درحالی که حق کسب و پیشه به مستأجر پرداخت می شود؛سرقفلی که حق تقدم در اجاره اماکن تجاری است بر اثر پرداخت مبلغی به موجر در ابتدای عقدِ اجاره به وجود می آید و انجام فعالیّت کسبی و تجاری هیچ نقشی در آن ندارد و حتی می توان قبل از ساخت مغازه آن را پیش فروش کرد؛ در حالی که حق کسب و پیشه صِرفاً در نتیجه فعالیت تجاری و کسبی بوجود می آید؛مجتهدین متأخر فی الجمله سرقفلی را مشروع و حق کسب و پیشه را نامشروع دانسته اند و اینکه مجمع تشخیص مصلحت نظام گفته حق کسب و پیشه مشروع است از باب احکام ثانویه است؛ ولی مشروعیّت سرقفلی از احکام اولیه است؛سرقفلی قائم و مربوط به محل می باشد؛ در حالی که در حق کسب و پیشه نوع شغل در میزان آن از اهم امور است؛ مثلاً حق کسب و پیشه طلا فروشی با زغال فروشی بسیار متفاوت است؛سرقفلی حق مالک است و او می تواند بگیرد یا نگیرد و اگر مالک ملک خود را بدون سرقفلی اجاره داد، بعداً نمی تواند از مستأجر چیزی بابت سرقفلی بگیرد؛ به عبارت دیگر این حق ذاتاً قابل اعراض و اسقاط است؛ حال آنکه حق کسب و پیشه و تجارت با توجه به اینکه در آغازِ مدت اجاره موجود نیست .در موقع انعقادِ عقدِ اجاره قابل اسقاط نیست و چنانچه چیزی برخلاف این مورد بین طرفین شرط شود طبق ماده 30 ق.روابط موجر و مستأجر 56 باطل و غیرقابل ترتیب اثر خواهد بود. البته در پایان مدتِ اجاره می توان حق کسب و پیشه و تجارت را نیز اسقاط کرد؛سرقفلی با اراده طرفین بوجود می آید؛ اما حق کسب و پیشه به طور قهری و خودبخودی بوجود می آید.

بعضی از کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی حق کسب و پیشه را یکی دانسته اند که اشتباه است.

سؤال: آیا ممکن است رابطه استیجاری مشمول ق. 56 باشد و مستأجر حق سرقفلی هم داشته باشد؟

جواب: برخی از قضات معتقدند که چنین مستأجری دو حق دارد، یکی حق کسب و پیشه به موجب ق.روابط موجر و مستأجر 56 و دیگر سرقفلی، که بابت آن پول داده است؛ اما قضات دیوان معتقدند اگر رابطه استیجاری مشمول ق.56 باشد فقط یک حق وجود دارد خواه حق کسب و پیشه نامیده شود یا حق سرقفلی .

بعضی دیگر از قضات می فرمایند می توان به حق کسب و پیشه حکم داد و با توجه به اینکه در ق.56 حق سرقفلی شناسایی نشده بود باید همان مبلغِ پرداخت شده توسط مستأجر نیز به او برگردانده شود.

احکام حق کسب و پیشه

اول) مالک حق کسب و پیشه

الف) بنابر اصل این حق به مستأجر محل کسب تعلق دارد.

تبصره ۲ م 19 ق.روابط موجر و مستأجر 56 ـ حق كسب يا پيشه يا تجارت به مستأجرِ همان محل ‌اختصاص دارد …

ب) اگر مستأجر اول با اذن و اجازه موجر مورداجاره را به غیر منتقل کرده باشد به طور طبیعی مالکیت منتقل الیه نسبت به حق کسب و پیشه مستقر می گردد.

ماده ۱۹ ق.روابط موجر و مستأجر 56 ـ در صورتي كه مستأجر محل كسب يا پيشه يا تجارت‌ به موجب اجاره‌نامه‌، حق انتقال به غير داشته باشد مي‌تواند براي‌ همان شغل يا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمي به ديگري ‌انتقال دهد.

ج) اگر حق کسب و پیشه و تجارت با اخذ مجوز از محکمه، به غیر منتقل شود، اراده حاکم، جانشین اراده موجرِ مستنکف از تجویزِ انتقالِ منافع می شود. در این حالت نیز منتقل الیه مالک حق کسب و پیشه می شود.

ماده ۱۹ ق.روابط موجر و مستأجر 56 ـ … هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غير سلب شده يا اجاره‌نامه‌اي ‌در بين نبوده و مالك راضي به انتقال به غير نباشد بايد در مقابل ‌تخليه مورداجاره‌، حق كسب يا پيشه يا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر مي‌تواند براي تنظيم سند انتقال به دادگاه مراجعه كند، در اين صورت دادگاه حكم به تجويز انتقال منافع مورداجاره به غير و تنظيم سند انتقال در دفترخانه تنظيم‌كننده سند اجاره‌نامه سابق يا دفترخانه نزديك ملك (اگر اجاره‌نامه رسمي در بين نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مي‌نمايد و مراتب را به‌ موجر نيز اعلام خواهد نمود، مستأجر جديد از هر حيث نسبت به ‌تمام شرايط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.

استثناء:

تبصره ۱ ماده ۱۹ ق.روابط موجر و مستأجر 56 ـ در صورتي كه مستأجر بدون رعايت مقررات اين ‌ماده مورداجاره را به ديگري واگذار نمايد موجر حق درخواست تخليه را خواهد داشت و حكم تخليه عليه متصرف يا مستأجر اجرا خواهد شد. و در اين مورد مستأجر يا متصرف حسب مورد استحقاق دريافت نصف حق كسب يا پيشه يا تجارت را خواهد داشت‌.

طبق این تبصره ممکن است حق کسب و پیشه به کسی تعلق گیرد که نه با اذن مالک و نه با اذن محکمه متصرف ملک شده است.

دوم) اماکنی که حق کسب و پیشه به آن تعلق می گیرد

اماکنی که به منظور کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده می شود حق کسب و پیشه به آن تعلق می گیرد. هر محلی که منظور از آن سکونت یا استفاده ای غیر از تجارت و کسب باشد حق کسب و پیشه به آن تعلق نمی گیرد.

تبصره ۲ ماده 14 ق.روابط موجر و مستأجر 56 ـ در صورتي كه مورد اجاره به منظوري غير از كسب ‌يا پيشه يا تجارت اجاره داده شود از هر حيث تابع مقررات مربوط به ‌اجاره محل سكني خواهد بود.

اماکنی وجود دارد که از حیث تعلق یا عدم تعلق حق کسب و پیشه مورد مناقشه است. در این خصوص در مورد مطب پزشکان و دفاتر وکلای دادگستری باید گفت: نظر به اینکه کار و اشتغال در مطب و دفتر وکالت به اعتبار شخصیت پزشک یا وکیل صورت می گیرد نه به اعتبار موقعیت محل و مرغوبیت مکان؛ لذا تخلیه مطب یا دفتر وکالت موجب از بین رفتن شهرت شغلی نمی شود و حق کسب و پیشه به پزشک یا وکیل تعلق نمی گیرد.

بند 24 م 55 ق.شهرداری – صدور پروانه براي كليه ساختمان هايي كه در شهر مي شود.

تبصره – … داير كردن دفتر وكالت و مطب و دفتر اسناد رسمي و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسي وسيله مالك از نظر اين قانون استفاده تجاري محسوب نمي شود. (تبصره در تاريخ 5/4/1352 الحاق شده است)

تبصره 1 م 2 ق.نظام صنفی مقرر می دارد:

صنوفي كه داراي قانون و مقررات خاص هستند از قبيل پزشكان، وكلاي دادگستري، روزنامه نگاران، صاحبان دفاتر اسناد رسمي از شمول اين قانون مستثني مي باشند.

‌علاوه بر این رای وحدت رویه شماره 576 مورخ 14/7/71 هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز مقرر می دارد:

‌اماکن استیجاری مطب پزشکان که برای عرضه خدمات علمی و تخصصی پزشکی و معالجه بیماران مورد استفاده واقع می‌شود محل کسب و پیشه یا‌ تجارت محسوب نمی‌گردد تا حق کسب و پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد. تخلیه این اماکن هم مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سیزدهم اردیبهشت ماه 1362 و ماده 494 قانون مدنی و شرایط بین طرفین ‌در ضمن عقد اجاره است.

طبق این رأی نیز شغل پزشکی تجارت نیست تا مستحق حق کسب و پیشه بشود.

پس از تصویب این رأیِ وحدت رویه، دادخواست تخلیه علیه پزشکان زیاد شد که قانون گذار قانون الحاق یک بند به عنوان بند ج و دو تبصره به ماده 2 ق. روابط … 62 را به تصویب رساند که مقرر می دارد:

محل کار پزشکان که تابع قرارداد فی مابین بوده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است.

تبصره 1 – وصول هر نوع وجهی تحت عنوان سرقفلی در مطب های استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر در صورتی که در متن قرارداد بین موجر و مستاجر ذکر نشده باشد ممنوع است.

تبصره 2 – استفاده از محل های مسکونی در محل هایی که در قرارداد موجر و مستاجر عنوان استفاده از مطب قید نگردیده بدون رضایت مالک ممنوع است.

این قانون هم مشکلی را از پزشکان حل نکرد؛ چون خلاصه این قانون هم این است که مطب پزشکان در پایان مدت قابل تخلیه است و اگر مبلغی به عنوان سرقفلی نپرداخته باشند، حق کسب و پیشه هم به آنان تعلق نمی گیرد.

در مورد دفتر وکالت هم ‌رای وحدت رویه شماره 607 مورخ 20/6/75 دیوان عالی کشور صادر شد که مقرر می دارد:

‌نظربه اینکه شغل وکالت دادگستری تابع قانون خاص بوده و طبق آئین نامه و مقررات مربوط به خود دفتر آن محلی است برای پذیرائی موکلین و تنظیم‌امور وکالتی، که در واقع به اعتبار شخص وکیل اداره می‌شود نه به اعتبار محل کار و نیز در زمره هیچ یک از مشاغل احصا شده در ماده 2 قانون تجارت ‌نبوده و بلحاظ داشتن مقررات خاص بموجب تبصره یک ماده 2 قانون نظام صنفی مصوب 13/4/59 شورای انقلاب اسلامی از شمول مقررات نظام ‌صنفی مستثنی می‌باشد. لذا به اقتضای مراتب فوق دفتر وکالت دادگستری را نمی‌توان از مصادیق محل کسب و پیشه و تجارت و مشمول قانون روابط ‌موجر و مستاجر مصوب سال 1356 دانست بلکه مشمول عمومات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 می‌باشد.

در مورد دفاتر اسناد رسمی برخی معتقدند که شخصیت سردفتر در شهرت و رونق دفترخانه اثری ندارد؛ لذا به سردفتر باید حق کسب و پیشه پرداخت کرد؛ ولی با توجه به ق.شهرداری و ق.نظام صنفی، سردفتران نیز از شمول ق. روابط … 56 مستثنی هستند و همانند پزشک و وکیل مستحق حق کسب و پیشه نمی شوند.

انبارها نیز یکی از موارد مناقشه است.

سؤال: آیا حق کسب و پیشه به انباردار تعلق می گیرد؟

جواب: سه فرض برای انبار متصور است:

انبار متصل و منضم به محل کسب و کار است. مستأجرِ این انبار در هنگام تخلیه، مستحق حق کسب و پیشه است؛انبارهایی که در بازار در قبال گرفتن حق انبارداری امتعهِ تجار را نگهداری می کنند که اگر استیجاری باشد و مشمول ق.56 باشد انباردار مستحق حق کسب و پیشه می شود؛انبارهایی که صِرفاً برای نگهداری کالاهای خودِ اجاره کننده است و کالا در آن مکان عرضه نمی شود و از دیگران هم در قبال گرفتنِ پول کالا نمی پذیرد. مستأجر این انبار در هنگام تخلیه مستحق حق کسب و پیشه نیست.

سؤال: آیا اماکن آموزشی نظیر دبستان، دبیرستان و موسسات آموزشی و … مشمول حق کسب و پیشه می شود؟

جواب: حالات مختلفی مفروض است:

اگر این اماکن دولتی باشند و هدف از تأسیس آن آموزش باشد دو فرض دارد:

اول) اگر در قبال خدمات ارائه شده وجهی دریافت نکنند و یا اگر به مقدار خدمات، مخارج و هزینه های مؤسسه دریافت می کنند، در این صورت کارِ مؤسسه جنبه انتفاعی ندارد؛ لذا مشمول حق کسب و پیشه نمی شود.

دوم) قصد مؤسسه سودآوری و انتفاع است که در این صورت حق کسب و پیشه تعلق می گیرد.

اگر این گونه اماکن را اشخاص خصوصی به قصد انتفاع تأسیس کرده باشند، در این صورت حق کسب و پیشه تعلق می گیرد.اماکن آموزشی که برخی آموزش های تخصصی مثل کامپیوتر، الکترونیک و … را به افراد می دهند، بدون تردید می توانند مشمول حق کسب و پیشه و تجارت قرار گیرند.مدارس غیرانتفاعی. این مورد مبهم است.

عنوان این مدارس مُفهم این است که برای انتفاع نیست؛ لذا مشمول حق کسب و پیشه و تجارت نمی شود؛ ولی در مواد 14 و 18 قانون تأسيس و اداره مدارس، مراكز آموزشي و مراكز پرورشي غيردولتي  صحبت از هزینه ها و ترازمالی است و به نظر می رسد این مدارس برای درآمد و انتفاع تأسیس شده است که در این صورت مشمول حق کسب و پیشه می شود.

نظریه مشورتی اداره حقوقی می گوید حق کسب و پیشه به این مدارس تعلق نمی گیرد.

میزان حق کسب و پیشه و تجارت

سوال: چه معیاری برای تعیین حق کسب و پیشه وجود دارد؟

جواب: قبل از ق. روابط … 56، ق. روابط … 1339 حاکم بود که ماده 11 این قانون مقرر می داشت:

ميزان حقوق كسب و پيشه و يا تجارت با توجه به موضوعات زير از طرف دادگاه تعيين مي شود:

1 . موقعيت و مرغوبيت محل كسب و پيشه و تجارت؛

2 . شرايط، كيفيات اجاره از لحاظ مزايايي كه در عقد اجاره براي موجر يا مستاجر منظور گرديده است؛

3 . طول مدت اشتغال مستاجر به كسب و پيشه يا تجارت در مورداجاره و حسن شهرت او كه در معروفيت محل مزبور موثر افتاده است؛

4 . وضع محل اجاره از نظر نوع بنا؛

5 . مخارجي كه مستاجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حيث قفسه بندي و تهيه اشياء مورد لزوم و ساير تزيينات داخلي متحمل گرديده است ؛

6 . نوع كسب و پيشه يا تجارت .

یکی از مزایایی که در بند 2 به آن اشاره شده، پرداخت سرقفلی است که می تواند در صورت احراز باعث افزایش حق کسب و پیشه -شود.

قانون 1339 منسوخ شده است و در ق. روابط … 56 ماده ای نظیر این ماده نیامده و به جای آن ماده 18 تصویب شده است  که آیین نامه موضوع این ماده تاکنون تصویب نشده است و طبعاً ماده 11 ق. روابط … 1339 هم قابلیت اجرا ندارد. شهرداری نیز با توجه به اینکه اگر مغازه ای در طرح های عمرانی قرار داشته باشد برای تخلیه باید حق کسب و پیشه آن مغازه را پرداخت کند، آیین نامه ای در این خصوص دارد که ماده 5 آن عیناً ماده 11 ق. روابط … 1339 است که مقرر می دارد:

ماده ۵ آيين‏نامه نحوه تعيين و تشخيص و پرداخت حق كسب و پيشه يا تجارت ـ هيئت هاي ارزيابي مأمور اجراي مقررات ماده ۱۶ قانون نوسازي و عمران شهري در اجراي مقررات ماده ۳ اين آيين‏نامه مكلفند با توجه به نكات و ضوابط زير نسبت به تعيين ميزان حق كسب و پيشه و تجارت اقدام نمايند.

1-موقعيت و مرغوبيت محل كسب و پيشه يا تجارت؛

۲ ـ شرايط و كيفيات اجاره از لحاظ مزايايي كه در عقد اجاره براي موجر يا مستأجر منظور گرديده است‌؛

۳ ـ طول مدت اشتغال به كسب و پيشه و تجارت در محل كار و حسن شهرت او كه در معروفيت محل مزبور مؤثر افتاده است؛

۴ ـ وضع محل كسب و پيشه از نظر نوع بنا؛

۵ ـ مخارجي كه صاحب كسب و پيشه بمنظور آماده نمودن محل مزبور از حيث تزئينات داخلي و قفسه بندي و تهيه اشياء مورد لزوم متحمل گرديده است؛

۶ ـ نوع كسب و پيشه يا تجارت.

در حال حاضر دادگاه برای تعیین حق کسب و پیشه با تجویز ماده 257 ق.آدم قرار ارجاع امر به کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی صادر می کند که کارشناس برای نظر کارشناسی خود عملاً معیارهای ماده 11 را در نظر می گیرد.

اسقاط ارادی حق کسب و پیشه

سؤال: آیا مستأجر می تواند ضمن عقد اجاره حق کسب و پیشه را از خود اسقاط کند و آیا چنین شرطی لازم الوفاء است؟

اگر این شرط لازم الوفاء باشد هر کدام از شرایط تخلیه که بوجود آید مستأجر بدون حق کسب و پیشه باید ملک را تخلیه کند.

جواب: این شرط لازم الوفاء نیست؛ زیرا، اولاً با توجه به اینکه به منظور عدم اجرای ق. 56 است با مفاد ماده 30 ق. روابط … 56  در تضاد است و مسموع نیست؛ ثانیاً اسقاط مالم یجب است؛ زیرا این حق به تدریج بوجود می آید و در هنگام تخلیه پرداخت می شود. البته در پایان اجاره و هنگام تخلیه قابل اسقاط می باشد.

موارد سقوط حق کسب و پیشه

در انتقال به غیر بدون مجوز که مسقط نصف حق کسب و پیشه است (بند 2 ماده 14 و تبصره 1 ماده 19 ق.روابط … 56)؛تغییر شغل و نحوه استفاده(بند 7 ماده 14 ق.روابط … 56)؛تعدی و تفریط نسبت به مورداجاره (بند 8 ماده 14 ق.روابط … 56)؛عدم پرداخت اجاره بها (بند 9 ماده 14 ق.روابط … 56).

اگر موارد مذکور حادث شود، دادگاه در صورت تقاضای خواهان رأی بر تخلیه، بدون احتساب حق کسب و پیشه صادر می کند.

احکام سرقفلی

در رابطهِ مالک و مستأجر دست اول

در مورد سرقفلی در رابطه با مالک و مستأجر دست اول، ماده 6 ق.روابط … 76 مقرر می دارد:

ماده 6 ق.روابط … 76 – هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجرِ دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

در این ماده تصریح شده است که دریافت سرقفلی فقط در خصوص ملکی که قانوناً تجاری باشد امکان پذیر است. ملاک تجاری بودن، مندرجات پروانه ساختمان است. تبصره بند 24 ماده 55 ق. شهرداری در این خصوص مقرر می دارد:

تبصره بند 24 م 55 ق.شهرداری – شهرداري در شهرهايي كه نقشه جامع شهر تهيه شده مكلف است طبق ضوابط نقشه مذكور در پروانه هاي ساختماني نوع استفاده از ساختمان را قيد كند. در صورتي كه برخلاف مندرجات پروانه ساختماني در منطقه غيرتجاري محل كسب يا پيشه و يا تجارت داير شود شهرداري مورد را در كميسيون مقرر در تبصره 1 ماده 100 اين قانون مطرح مي نمايد و كميسيون در صورت احراز تخلف مالك يا مستاجر با تعيين مهلت مناسب كه نبايد از دو ماه تجاوز نمايد در مورد تعطيل محل كسب يا پيشه و يا تجارت ظرف مدت يك ماه اتخاذ تصميم مي كند.

اين تصميم وسيله مامورين شهرداري اجرا مي شود و كسي كه عالما از محل مزبور پس از تعطيل براي كسب و پيشه و يا تجارت استفاده كند به حبس جنحه اي از شش ماه تا دو سال و جزاي نقدي از پنج هزار و يك ريال تا ده هزار ريال محكوم خواهدشد و محل كسب نيز مجددا تعطيل مي شود.

داير كردن دفتر وكالت و مطب و دفتر اسناد رسمي و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسي وسيله مالك از نظر اين قانون استفاده تجاري محسوب نمي شود. (تبصره در تاريخ 5/4/1352 الحاق شده است)

سؤال: اگر مالکِ ملکِ غیرتجاری در هنگام اجاره دادن، سرقفلی بگیرد چه حکمی دارد؟

جواب:

الف) اگر در اجاره نامه تصریح شده باشد که محل غیرتجاری برای کسب و تجارت اجاره داده می شود و آنچه از مستأجر دریافت می-شود سرقفلی است این اجاره باطل و وجهِ پرداختی قابل استرداد خواهد بود؛ زیرا به موجب تبصره ماده 10 ق.روابط … 76 مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقرراتِ فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد.

طبق مقررات این قانون گرفتن سرقفلی فقط در ملک تجاری مجاز است؛ پس گرفتن سرقفلی طبق ق.روابط … 76 ممنوع است. و طبق ماده 348 ق.م بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است، باطل است؛ لذا معاملهِ سرقفلی در حالتی که وجود آن امکان قانونی ندارد نمی تواند صحیح تلقی شود.

ب) اگر طرفین در اجاره نامه تصریح کنند محلی که تجاری نیست برای … اجاره داده شده و مبلغ … ریال از مستأجر دریافت شد، بدون اینکه برای وجهِ پرداختی وصفِ سرقفلی برگزیده باشند؛ با توجه به اینکه وجه پرداختی واجد یکی از عناوین مندرج در ماده 4 ق.روابط … 76 تلقی می شود، برخلاف سرقفلی ( کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی ) ، اصل بر استرداد آن در پایان مدت اجاره خواهد بود.

کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی و موارد پرداخت سرقفلی توسط مالک به مستأجر دست اول

الف) هنگامی که مالک، ملکِ تجاریِ خود را با گرفتنِ سرقفلی برای مدت معین به مستأجر اجاره داده و پیش از انقضاء مدتِ اجاره مایل به تخلیه باشد در این صورت در قبال تخلیه باید سرقفلی را بپردازد.

ماده 6 ق.روابط … 76 – … همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجرِ دیگر به عنوان سرقفلی ( کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی )  دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

ب) مستأجر دست اول بخواهد حقوق ناشی از عقد را اسقاط کند؛ مانند مواد 7 و 8 ق.روابط … 76.

مثال: مستأجر هنگام اجاره و دادن سرقفلی با موجر شرط کرده که موجر تا ده سال حق تخلیه و افزایش اجاره را ندارد و هر ساله باید مورداجاره را به او اجاره دهد که در این صورت موجر نمی تواند در پایان مدتِ اجاره مغازه را تخلیه کند.

این مستأجر می تواند با موجر مذاکره کند و بگوید اگر بخواهی مغازه را زودتر تخلیه کنم سرقفلی مرا برگردان، که در صورت پذیرش می تواند این کار را انجام دهد .

حتی اگر مستأجر سرقفلی هم نداده باشد در قبالِ اسقاط امتیازاتی که دارد، می تواند مبلغی از موجر بگیرد که قانون عنوان سرقفلی به آن داده است.

کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی در رابطهِ مستأجر دست اول و مستأجر دوم

سؤال: آیا مستأجرِ دست اول می تواند از مستأجر دست دوم هنگام عقد اجاره سرقفلی بگیرد؟

جواب: طبق ماده 6 ق.روابط … 76 و ماده 15 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 76  مستأجری که حق انتقال به غیر دارد و محل هم تجاری است، می تواند حقوق خود را به غیر منتقل کند و مبلغی هم به عنوان سرقفلی از او بگیرد اعم از اینکه وجهی به مالک داده باشد یا خیر.

کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی صُوَر انتقال مستأجر اول

الف) مستأجر اول مورداجاره را برای پاره ای از مدت باقیمانده اجاره می دهد؛ مثلاً مستأجر اول مغازه را به مدت 3 سال اجاره کرده و خودش 6 ماه از مغازه استفاده کرده و برای یک سال هم به غیر اجاره می دهد. در این صورت مستأجر دوم پس از پایان مدت اجاره باید محل را به مستأجر اول برگرداند و در صورت استنکاف، مستأجر اول می تواند دادخواست تخلیه به طرفیت مستأجر دوم تقدیم کند که احراز مالکیت مستأجر اول بر منافع کافی است.

ب) انتقال منافع برای باقیمانده اجاره است. مثال: مستأجر اول مغازه را به مدت 3 سال اجاره کرده و پس از 5/1 سال استفاده از مغازه، 5/1 سال به مستأجر دوم اجاره می دهد که پس از پایان مدت، باید ملک را از مستأجر دوم تحویل بگیرد و به مالک تحویل دهد؛

مگر اینکه پیشاپیش از طرق رسمی (مثلاً اظهارنامه) به مالک اعلام کرده باشد که منافع را به غیر منتقل کرده و او باید ملک را از مستأجر دوم تحویل بگیرد. در این فرض اگر مستأجر دوم ملک را تخلیه نکند مستأجر اول سِمتی برای طرح دادخواستِ تخلیه ندارد و مالک باید دادخواست تخلیه به طرفیّت مستأجر دوم تقدیم کند؛ چون مستأجر اول دیگر مالکیتی بر منافع ندارد.

کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی دریافت سرقفلی توسط مستأجر دست دوم

وقتی مستأجر دست اول با دریافت مبلغی به عنوان سرقفلی محل را برای مدت محدودی به مستأجر دست دوم اجاره داده و قصد دارد عین مستأجره را پیش از مدت بازپس گیرد، مستأجر دست دوم می تواند در قبال تخلیه و تحویل ملک پیش از انقضاءِ مدت، سرقفلی خود را به قیمت عادله روز مطالبه و دریافت کند.

تذکر: این حالت فقط در وضعی متصوّر است که مستأجرِ اول حق فسخ اجاره را در ضمن عقد برای خود قرار داده باشد.

از تبصره 2 ماده 6 و مفهوم مخالف قسمت وسط ماده 9 و ماده 10 ق. روابط … 76 می توان قایل شد که إعمال حق فسخ منوط به دریافت سرقفلی است؛ چون إعمال حق فسخ منجر به تخلیهِ پیش از موعد و آن هم منوط به دریافت سرقفلی است.

کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی و موارد عدم پرداخت سرقفلی به مستأجر

در مواردی حق دریافت سرقفلی از مستأجر ساقط می شود که عبارتند از:

الف) موارد مذکور در ماده 9 ق.روابط … 76

ماده 9 ق.روابط … 76 – چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

انقضاء مدت اجاره. اگر مدت اجاره به پایان برسد هرچند که مستأجر به موجر سرقفلی داده باشد و هرچند مستأجر حقوق ضمن عقد را استیفاء نکرده باشد (مثلاً از حق انتقال به غیرِ خود استفاده نکرده باشد) حق دریافت سرقفلی ندارد.عدم پرداخت سرقفلی توسط مستأجر در هنگام عقد اجاره. در این حالت حتی اگر مستأجر حقوق خود را استیفاء نکرده باشد و مدت هم به پایان نرسیده باشد و به علتی ملک تخلیه شود، مستأجر حق سرقفلی ندارد.استیفاء تمامی حقوقِ ضمن عقد توسط مستأجر حتی اگر مستأجر سرقفلی نیز پرداخت کرده باشد. (مثل ماده 7 و 8 ق.روابط … 76)؛ مثلاً مستأجر شرط کرده که موجر تا ده سال مورداجاره را به او اجاره دهد و اجاره بها را اضافه نکند و مدت اجاره تمام شده و حقوق ضمن عقد را هم استیفاء کرده باشد.

ب) مورد مذکور در تبصره 1 ماده 6 ق.روابط … 76

تبصره 1 ماده 6 ق.روابط … 76- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

حکم این ماده یک امر بدیهی است؛ زیرا داشتن حق انتقال به غیر، حق دریافت سرقفلی از ثالث را ایجاد نمی کند؛ پس مستأجر دست دوم حق دریافت سرقفلی از مالک را ندارد.

حال سؤال این است که چطور مستأجر دست اول از مستأجر دوم سرقفلی گرفته است و آیا وجهه شرعی دارد؟

جواب: ظاهر این تبصره این است که مستأجر دست اول می تواند سرقفلی بگیرد و این قانون به تصویب شورای نگهبان رسیده است و اصل بر اباحه است و دلیلی بر ممنوعیت نیست؛ ولی به نظر می رسد با توجه به اینکه مستأجر اول سرقفلی نداده، نمی تواند بگیرد و اصلاً تبصره در مقام بیان این موضوع نیست.

بررسی تبصره 2 ماده 6 و حکم ماده 9

ماده 9 ق.روابط … 76- چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

اما تبصره 2 ماده 6 ق.روابط … 76 مقرر می دارد:

در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

ظاهر این تبصره اطلاق دارد و بسیاری از قضات نیز بر این تبصره تمسک می جویند و به پرداخت سرقفلی به قیمت روز به نفع مستأجر حکم می دهند.( کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی )

در اینجا دو بحث کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی وجود دارد:

سوال اول: آیا تبصره 2 ماده 6 با ماده 9 تعارض دارد یا خیر؟

اگر مفاد این تبصره مطلق فرض شود در این صورت تعارض بیّن ولاینحل بین این دو وجود دارد.

برای رفع تعارض باید ماده 9 را مخصصِ منفصلِ حکم عام تبصره 2 ماده 6 بدانیم.

سوال دوم: چه ارتباطی بین تبصره 2 با صدر ماده 6 وجود دارد؟

جواب: دو نظر کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی وجود دارد:

نظر اکثریت: عبارت صدر ماده 6 با تبصره 2 هیچ تعارضی ندارد. گرفتن وجهی به عنوان سرقفلی ( کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی ) از مستأجر یکی از طرق شرعیِ گرفتن سرقفلیِ موضوع تبصره 2 می باشد و طرق شرعی دیگر ممکن است به صورت صلح و هبه و غیر آن باشد؛ لذا در مواردی که مالک مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر گرفته باشد (صدر ماده 6) هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی را به قیمت عادله روز دارد.

نظر اقلیت: تبصره 2 ماده 6 این قانون در خصوص پرداخت سرقفلی به نرخ عادله روز شامل موارد خاصی است که سرقفلی به طرق صحیحِ شرعی به مستأجر منتقل شده باشد و موضوع صدر ماده 6 راجع به اینکه ضمن اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستأجر گرفته شود، منصرف از تبصره 2 می باشد.

در این فرض گرفتن مبلغی ضمن اجاره تحت عنوان سرقفلی ( کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی )  به منزله آن است که قسمتی از اجاره بها نقداً وصول شده و بقیه آن در طول مدت اجاره وصول خواهد شد؛ لذا مواردی که منطبق بر صدر ماده 6 باشد (بدون اینکه سرقفلی به طریق صحیح شرعی منتقل شده باشد) در پایان اجاره، مستأجر حق مطالبه همان وجه یا قیمت عادلهِ روزِ سرقفلی را ندارد.