کارشناس رسمی دادگستری تعدیل و تعیین اجاره بها
کارشناس رسمی دادگستری تعدیل و تعیین اجاره بها
تعدیل و تعیین اجاره بها :ااجاره بها عقد قرار دادی است که برابر آن اجاره‌کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می‌شود که در ماده 466 قانون مدنی ایران عقد اجاره چنین تعریف شده است و اجاره دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجرِ گویند.
در بسیاری از موارد تعدیل و تعیین اجاره بها جهت اماکن دولتی یا اداراتی است که طبق قانون الزاماَ تابع قانون مناقصات می باشند است . یعنی برای بهره برداری و اجاره و یا واگذاری به اجاره کل یا بخشی از یک مجموعه می بایست از طریق کارشناس رسمی دادگستری نسبت به تعیین اجاره بها اقدام نماید و پس از دریافت گزارش رسمی ، تعیین اجاره بهاء مبنا روند واگذاری صورت می گیرد.
لیکن تعدیل و تعیین اجاره بها موضوعی متفاوت است و برخی از افراد که معمولا فعالیت تجاری به روش اجاره کردن ملک تجاری یا خرید سرقفلی است درگیر تعدیل اجاره بها هستند . مثلا اجاره سرقفلی یا مغازه به مرور زمان تغییر می یابد و طرفین وقتی امکان توافق ندارند با مراجعه به مرجع قضایی یا کارشناس رسمی دادگستری درخواست تعدیل و تعیین اجاره بها می نمایند.
اجرت المثل این صلاحیت مربوط به اجاره بهاست مثال اینکه وقتی یک ساختمان مدتی در تصرف شخصی بوده حال با اذن مالک یا بدون اذن وی و پس از مدتی اگر هزینه ای بابت این تصرف به مالک پرداخت نگردد مالک میتواند ادعای دریافت اجرت المثل ایام تصرف را بنماید که کارشناس با بهره گیری از صلاحت صدرالذکر اقدام به تعیین اجرت المثل می نماید.
ممکن است تصرفات مستأجر به بعد از سپری شدن مدت عقد اجاره نیز در عین مستأجرِ ادامه یابد و حتی بدون اجاره موجر در استفاده از مورد اجاره به تصرفات خود ادامه دهد، در این صورت چون قرارداد قبلی به پایان رسیده است، موجر ملتزم به دریافت همان مبلغ قبلی نیست و میتواند با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری پس از بازدید از ملک مورد تصرف ارزش روز میزان اجاره بهاء بعد از ایام سپری شدن قرارداد را محاسبه و از مستأجر مطالبه نماید. اصطلاحاً میزان ارزش مالی استفاده از مورد تصرف بعد از منتفی شدن عقد اجاره به علت پایان مدت قرارداد را اجرت‌المثل نامیده‌اند.
نکاتی در مورد تعدیل و تعیین اجاره بها
در حال حاضر موضوع عقد قراداد اجاره با توجه به تعدیل و تعیین اجاره بها به‌عنوان یکی از مهم‌ترین مباحث حقوقی است که بعد از عقد بیع بیشترین مواد متعدد در مفاد قانونی عقود را به خود اختصاص داده است.
عقد یا قرارداد اجاره ( تعدیل و تعیین اجاره بها ) در صورتی صحیح است که ارکان و اجزای لازم را داشته باشد. ذیلاً مواردی که لازم است در قرارداد اجاره به آن‌ها توجه شود را بر می‌شماریم.
مفاد اجاره نامه
در اجاره مسکن باید مدت زمان اجاره معلوم باشد در غیر اینصورت اجاره باطل است. در بسیاری از موارد مدت اجاره بها یکساله تعیین می شود. مدت اجاره از روزی شروع خواهد شد که بین موجر و مستاجر توافق گردد .لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید حتما مالک منافع عین مستاجر شناخته شود. پس اگر شخصی خانه‌ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.اگر بعداز قرارداد معلوم شود که عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری وارد نشود، مستاجر حق فسخ نخواهد داشت. اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستاجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت. موجر نمی‌تواند درمدت اجاره در عین مستاجره تغییر دهد که با استفاده مستاجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستاجر نمی‌تواند مانع از تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستاجر میتواند از حق فسخ استفاده کند.تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره‌برداری از آن لازم است بر عهده مالک می‌باشد، مگر آنکه در اجاره‌نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه‌های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است برعهده مالک می‌باشد مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ.اگر مستاجر خارج ازحدود متعارف از مورد اجاره بهره‌برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می‌آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.مستاجر باید در زمان‌های تعیین شده در قرارداد، اجاره‌بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.اگر مستاجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این امکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می‌شود ولی مستاجر از آن استفاده تجاری کند. عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می‌شود و اگر بعداز پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگهدارد باید به موجب اجاره‌بهایی که معادل اجاره‌بهاء مکانی شبیه آن مکان است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نخواهد شد اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می‌شود. اگر مستاجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی‌شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد. اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد. اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود برعهده مستاجر خواهد بود. تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص بصورت عادی در آژانس‌های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می‌کنند. باید توجه داشت که :اولاً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتماً به دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 بهره‌مند شوند.ثانیاً صرف تنظیم قرارداد در فرم‌های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی‌شدن آن نمی‌شود و تاثیری در ماهیت آن ندارد. قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. هرگاه موجر یا مستاجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می‌کند،دلیل نمایندگی او باید به رویت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می‌کند باید وکالت‌نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارایه دهد.اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر خواهد بود. اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و … باشد نمی‌تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه‌ای که نزد اوست اقدام کند، بلکه میتواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا دستور تخلیه ارایه کند.در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه از تسلیم مبلغ ودیعه به مستاجر به همان میزان خودداری خواهد بود و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
نحوه محاسبه تعدیل و تعیین اجاره بها
ذیلاً نحوه محاسبه دقیق مبلغ رهن کامل یک آپارتمان را به‌صورت نمونه برای شما توضیح داده و سپس نحوه تبدیل کردن این مبلغ به رهن و اجاره را نیز شرح دهم. فرض کنیم که شما یک آپارتمان در شهر تهران حوالی میدان سرو، منطقه سعادت‌آباد دارید به متراژ تقریبی 100 متر، 2 خوابِ، نوساز، با امکانات کامل، در حال حاضر (بهار 1396) اگر شما قصد فروش واحدتان را داشته باشید. قیمت عادلِ روز ملک شما به ازای هر مترمربع مبلغ 10 میلیون تومان است، یعنی خریدار می‌بایست مبلغی در حدود یک میلیارد تومان بابت خرید خانه شما بپردازد.
آنچه رایج است در حالت کلی برای به دست آوردن مبلغ رهن یک آپارتمان، ارزش کل آن آپارتمان را تقسیم بر 5 یا 6 کرده تا مبلغ رهن به دست آید، تقسیم بر 5 و یا تقسیم بر 6 ارزش ملک برای تبدیل به رهن متناسب با موقعیت و شرایط ملک است. هرگاه ملک نوساز یا به عبارتی کلید نخورده باشد مبلغ کل را تقسیم بر 5 می‌نماییم و در صورتی که ملک چند سال ساخت باشد بسته به تعداد سال برای تعیین میزان ودیعه ارزش ملک را تقسیم بر عددی بین بازه 5 تا 6 می‌گردد. در این مثال به دلیل اینکه سن بنا نوساز قیدشده است، مبلغ ارزش کل خانه را تقسیم بر عدد 5 می‌کنیم تا میزان رهن کامل آپارتمان موردنظر به دست آید.
200 میلیون تومان مبلغ رهن کامل ملک موردنظر است.
حال اگر بخواهیم مبلغ رهن و اجاره آپارتمان موردنظر را به محاسبه کنیم بسته به میزان تغییر می‌بایست از فرمول زیر استفاده نماییم، به فرض مثال ما نیمی از مبلغ رهن کامل بالا را به‌صورت اجاره ماهیانه نیاز داریم، یعنی 100 میلیون تومان، در حالت عادی و با توجه به اینکه نرخ تبدیل ماهیانه هر 10 میلیون تومان در بازار مسکن 300 هزار تومان است:
میزان رهن برابر 100 میلیون تومان و میزان اجاره ماهیانه 3 میلیون تومان است.
اما از آنجا که نرخ تبدیل ماهیانه هر 10 میلیون در بانک‌های کشور در بهترین حالت (حساب پس‌انداز یکساله) 200 هزار تومان است برای به دست آوردن مبلغ اجاره ماهیانه می‌بایست عددی بین نرخ تبدیل بانک و نرخ تبدیل بازار مسکن را در نظر بگیریم به همین منظور عدد نهایی رهن و اجاره آپارتمان موردنظر به صورت زیر است:
میزان رهن برابر 100 میلیون تومان و میزان اجاره ماهیانه 2 میلیون و پانصد هزار تومان است.
روش محاسبه عدد بالا نحوه محاسبه و کارشناسی دقیق مبلغ رهن و اجاره آپارتمان را نشان می‌دهد که قابل استفاده در اکثر نقاط ایران است. بدین روش و شیوه محاسبه مالکین واحدهای مسکونی و آپارتمانی می‌توانند میزان رهن و یا اجاره واحد خود را تخمین بزنند.
در فرمول جدید مالک قیمت رهن واحد مسکونی خود را بر اساس متراژ تعیین می‌کند. به‌عنوان مثال اگر آپارتمانی 100 متری که در منطقه‌ای از شمال شهر واقع‌شده با قیمت هر متر مربعی سه میلیون تومان، مالک آن برای رهن این واحد مسکونی بابت هر مترمربع از آپارتمان درخواست یک میلیون تومان ودیعه را می‌کند. به عبارتی قیمت رهن این واحد 100 میلیون تومان تعیین می‌شود؛ بنابراین همان‌طور که مشخص است در مبنای قیمت گذاری‌های جدید میزان رهن بسیار بیشتر از محاسبات قبلی است.
