برداشت عرصه ملک – نقشه برداری ثبتی عرصه و اعیان ملک

برای اینکه برداشت عرصه ملک را به صورت کامل توضیح دهیم در ابتدا باید با یکسری اصطلاحات و مبانی در این زمینه آشنا شوید، تا با شناخت این پارامترها به خوبی به موضوع برداشت عرصه ملک واقف شوید.

ما در اینجا ابتدا به تعریف این پارامترها پرداخته ایم، سپس به نحوه نقشه برداری و شیوه اجرایی برداشت عرصه ملک پرداخته ایم و در انتها نحوه تعیین ارزش عرصه و عیان را بیان کرده ایم. پس برای درک بهتر موضوع با ما همراه باشید.

تعریف عرصه و اعیان

تا به امروز چند مدل تعریف درباره عرصه و اعیان املاک ارائه شده است. همانطور که در مقاله تفکیک و افزار اشاره کردیم، عرصه در معنی لغوی به معنای پهنه و میدان است که در اصطلاح حقوقی به زمینی گفته می شود که هیچ بنایی در آن وجود نداشته باشد.

همچنین منظور از اعیان، ساختمان است و مابقی، عرصه ملک را تشکیل می‌دهد که این برداشت، تعریف غلطی می باشد یا تعریفی که از عنوان ثبتی عرصه و اعیان ارائه شده است که بنا را عرصه می نامند و اطراف بنا را اعیان در نظر میگیرند، که باز هم این تعریف معنای دقیق عرصه و اعیان را نمی رساند و این تعریفات ضررهای فراوانی را به صاحبین املاک و مردم وارد نموده است.

در واقع هیچ زمینی را نمی‌توان بدون عرصه و اعیان تصور نمود. همنطور که در مقاله ارزیابی ملک این موضوع را کامل توضیح داده ایم، ارزش عرصه در نوع زمین (دایر، بایر، موات) و تغییرات آن است که به آن معنا و مفهوم می بخشد.

تعریف عرصه و اعیان از نظر سازمان ثبت اسناد کشور

طبق تعریفی که سازمان ثبت اسناد کشور در سامانه اطلاع رسانی خود سایت (www.ssaa.ir) برای عرصه و اعیان ارائه کرده است: (( منظور از عرصه، زمین و منظور از اعیان ساختمان است که دارای کاربری مسکونی، تجاری و… است. ))

این تعریف، معنای دقیق عرصه و اعیان را نمی رساند و نواقصی دارد، چرا که ساختمان بخشی از ارزش اعیان یک ملک به شمار می آید نه همه ی آن؛ و اگر زمین دارای مستحدثاتی است اغلب به راحتی تعیین ارزش عرصه و اعیان می شود، اما در شرایطی که مستحداثی وجود نداشته باشد امکان تشخیص و تعیین و تفکیک عرصه و اعیان دچار مشکل خواهیم شد؛ چرا که در هر نوع زمینی اعم از دایر، بایر، موات ارزش عرصه و اعیان وجود دارد و نمی توان هیچ ملکی را بدون عرصه و اعیان در نظر گرفت.

در هر ملکی ارزش عرصه، بخشی از کل ارزش زمین خواهد بود که بسته به هر نوع تغییری؛ قیمت آن با توجه شرایط و مختصات مکانی زمین در راستای X,Y,Z تغییر و جابجا نشود این قسمت از زمین را عرصه ملک می گویند و بر عکس این تعریف تمام بخش های ملک که در قیمت گذاری و ارزش ملک تاثیرگذار است در زمره ارزش اعیان ملک قرار می گیرد به همین خاطر نوع کاربری، نوع استفاده از ملک اعم از مسکونی، باغی، زراعی، صنعتی، خدماتی و… که در ادامه به جز آنها را ذکر کرده ایم، در ارزش اعیان ملک اختلاف ایجاد می نماید و جز ارزش اعیان ملک به شمار می آید.

انواع کاربری زمین از دید قانون زمین شهری عبارتند از:

اغلب کاربری زمین در اسناد و مدارک آورده می شوند و برای تعیین نوع کاربری زمین، سازمان های زیادی باید آن را تایید نمایند. از جمله سازمان جهاد کشاورزی، سازمان منابع طبیعی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، شهرداری، کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی، بنیاد مسکن و شهرسازی و… می توان نام برد، چرا که تعیین عرصه و اعیان اراضی بسیار حائز اهمیت است و روی قیمت ملک به شدت تاثیرگذار است.

کاربری املاک اغلب در زمین های دایر و بایر مطرح می شود، البته در برخی مواقع برای زمین های موات نیز به کار برده می شود اما در کل کاربری شهری و غیر شهری در دسته بندی ذیل قرار می گیرند:

کاربری مسکونی مانند آپارتمان ها و…

کاربری صنعتی مانند کارگاه ‌های تولیدی، کارخانجات و…

کاربری تجاری مانند مغازه ها و پاساژها و…

کاربری کشاورزی (باغی و زراعی)

کاربری خدماتی شامل:

خدمات اداری مانند شهرداری ‌ها و…

خدمات شهری مانند اداره پست و…

خدمات انبارداری مانند سردخانه‌ها و …

خدمات حمل ‌و نقل مانند پایانه‌ های مسافربری و…

خدمات ورزشی مانند سالن های سرپوشیده، استادیوم ها و…

خدمات بهداشتی و درمانی مانند درمانگاه‌ ها و…

خدمات آموزشی مانند مدارس و…

نقشه برداری utm عرصه ملک

نحوه انجام نقشه برداری ثبتی عرصه و اعیان ملک

برای اینکه معاملات ملکی انجام شود نیاز به انتقال مالکیت در دفترخانه های اسناد رسمی است که با توجه به مختصات نقشه UTM برداشت شده از ملک مورد نظر می باشد که در سند تک برگی ملک، مشخصات اساسنامه ملک که اعم از پلاک ثبتی و مختصات UTM در سند مندرج شده است.

برای دریافت سند ملکی علاوه بر مالکیت نیاز به داشتن نقشه UTM از ملک نیز می باشد که به این نقشه، زیر بنای ملک یا نقشه UTM عرصه نیز گفته می شود که کارشناس نقشه برداری با تجهیزات و ابزارالات نقشه برداری به منظور مختصات شکستگی های ملک برداشت شده و پس از ترسیم در محیط نرم افزار اتوکد، مورد تایید و مهر و امضای مهندس نقشه بردار مورد تایید نظام مهندسی در سامانه کاداستر کشور ثبت و ذخیره می گردد.

اگر قصد گرفتن سند تفکیکی دارید تا هر یک از واحد های ساختمانی خود را به صورت تفکیک شده سند بگیرید، علاوه بر نقشه UTM عرصه ملک، هر واحد ساختمانی نیز باید مجزا شود که این کار باید توسط کارشناس نقشه برداری نظام مهندسی از طرف شهرداری برای برداشت مختصات با استفاده از ابزارآلات و تجهیزات نقشه برداری صورت پذیرد تا با ترسیم در محیط نرم افزاری اتوکد مساحت دقیق ملک محاسبه شده و با مساحت مندرج در سند تک برگی تطبیق داده شود و در صورت مطابق بودن برای انجام مابقی مراحل صدور سند تفکیکی اقدامات لازم انجام شود.

اما اگر مساحت برداشت شده با مساحت مندرج در سند همخوانی نداشته باشد باید نقشه کادر یا نقشه بلوکی تهیه شود که در مقاله نقشه کادر کامل این مبحث را توضیح داده ایم.

شيوه نامه اجرايی نحوه برداشت عرصه ملک

 براي تهيه نقشه عرصه ملک باید موارد زیر رعایت شود:

برای تهيه و رسم نقشه عرصه باید با چاپ در مقياس مناسب بر روی کاغذ A3 يا 4A این کار صورت پذیرد.

برای تعيين عرض مسیرهایی که دید خوبی نسبت به ملك دارند باید نام گذر و مسیر بر روی نقشه درج شود.

برای تعيين طول ابعادی که از ملك باقي مانده است به خوبی مشخص شود و در صورت اصلاحی باید با توضیح همراه با درج مساحت اصلاحی آورده شود.

میزان دقیق اصلاحی در نقشه عرصه ملک درج شود(در صورت داشتن اصلاحی)

ابعاد اربعه و مساحت موجود ملک با ابعاد اربعه و مختصات موجود در سند مالکیت تطبیق داده شود و در صورت اختلاف، موارد اختلافی در نقشه عرصه درج گردد.

حدود فاصله ملک با همسایه های مجاور خود بر روی نقشه عرصه درج گردد.

در صورت وجود مغایرت بین مقادیر مندرج در سند مالکیت و میزان وضع موجود، نوع و موقعیت آن بر روی نقشه درج گردد مواردی همچون عقب نشینی ملک، اجرای پخ، تبدیل دیوار مشاء به دیوار مجزا و…

نشان دادن مقدار تعریض گذر مندرج در پایانکار که در محل اجرا نشده است به همراه مساحت و طول ابعاد درج گردد.

نشان دادن مقدار درز انقطاع و درج مساحت مربوطه در نقشه عرصه ملک

طول ابعاد و شماره پلاک های همسایگان ملک به همراه پلاک ثبتی آنها و گواهی تطبیق وضع موجود با پلاک های مندرج در سند، و در صورت وجود اختلاف، بر روی نقشه عرصه درج شود.

نشان دادن حدود فاصله تفکیکی با پلاک های مجاور و پلاک های ثبتی

نقشه برداری عرصه ملک

مشاوره و خدمات تخصصی برداشت عرصه ملک توسط تیم کارشناس رسمی دادگستری

تهیه نقشه UTM و ثبتی

تهیه نقشه ۱/۲۰۰۰ پلاک ثبتی

بررسی و تعیین مساحت دقیق املاک با استفاده از تجهیزات و ابزارآلات نقشه ‌برداری

بررسی تداخل با املاک همسایه و جانمایی پلاک ‌های ثبتی

تفسیر و تحلیل عکس هوایی املاک و اراضی

بررسی طرح تفصیلی املاک

تعیین جانمایی با توجه به عکس هوایی پلاک‌ ثبتی

نقشه برداری عرصه و اعیان ملک

تأثیرگذاری زمین ‌های دایر، بایر و موات در عرصه و اعیان

برای درک بهتر مطلب، انواع زمین را توضیح خواهیم داد، اراضی از دید قانون شهری به سه دسته کلی تقسیم‌بندی می‌شوند:

زمین دایر

طبق این تقسیم بندی به زمین هایی که احیا شده است ساخت و ساز در آن صورت گرفته است و دارای مالک هستند و بهره برداری از این زمین ها در حال حاضر صورت می گیرد زمین دایر گفته می شود.

زمین بایر

زمین هایی که سابقه احیا داشته و عملیات عمرانی در آن ها وجود داشته است اما در حال حاضر به حالت موات تبدیل شده است را زمین بایر گفته می شود.

زمین موات

زمین هایی که هیچ گونه سابقه احیا و عملیات عمرانی را ندارند و همانگونه که از اسم آن پیداست هیچ بهره برداری از این زمین صورت نگرفته است و به حال مسکوت رها شده است و هیچ مالکی ندارد به عنوان زمین موات شناخته می شوند.

شایان ذکر است که زمین های دایر و بایر برای املاک کاربرد دارند اما زمین موات کاربرد کمتری نسبت به دو نوع زمین دیگر را داراست.

معمولاً نوع زمین به شکل دایر، بایر یا موات، در اسناد رسمی مشخص نمی ‌شود؛ اما تشخیص آن در تعیین قیمت عرصه زمین بسیار مهم است و کارشناس نقشه برداری ابتدا باید نوع ملک را از بابت تقسیم بندی اراضی در دایر یا بایر و موات بودن را به خوبی تشخیص دهد و آن را مشخص نماید.

با توجه به اینکه از اراضی موات به عنوان اراضی ملی هم یاد می شود و نوع کاربری زمین با توجه به اسناد، مدارک و مجوزهای صادره یا در صورت فقدان هرگونه اسنادی با توجه به سوابق و وضع فعلی تعیین می شود. البته در نظر داشته باشید که تشخیص و تعیین نوع کاربری در ارزیابی قیمت اعیان ملک بسیار تاثیرگذار است.

مشخص نمودن عرصه و اعیان در املاکی که دارای اسناد و مدارک هستند بسیار آسان است اما اراضی که در آنها مستحدثاتی وجود ندارد کار راحتی نیست. همه اراضی دارای عرصه و اعیان هستند و هیچ ملکی بدون عرصه نیست.

برای تعیین و مشخص نمودن ارزش عرصه و اعیان در اراضی دایر و بایر که دارای تغییرات است، باید از کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک کمک گرفته شود. این کار با بررسی نوع کاربری زمین مشخص می گردد.

لازم به ذکر است که ارزش عرصه در اراضی موات بیشتر از دو نوع زمین دیگر است.

تعیین ارزش عرصه و اعیان املاک به چه صورت است؟

همانطور که در بالا توضیح داده شد اراضی موات اغلب از ارزش عرصه بیشتری نسبت به ارزش اعیان دیگر اراضی برخوردار است و در اراضی دایر و بایر ارزش عرصه و اعیان ملک دارای تغییرات است و باید کارشناس نقشه برداری نوع کاربری و مستحدثات موجود ملک را تعیین و ارزش گذاری کند.

اگر ملکی هیچ‌گونه مستحدثاتی در آن موجود نباشد میزان ارزش اعیان نوع کاربری ملک آن را تعیین می کند و موقعیت مکانی و جغرافیایی ملک میزان ارزش عرصه را مشخص خواهد کرد.

برای درک بهتر برداشت عرصه ملک یک مثال می زنیم. فرض کنید سه قطعه ملک که از ابعاد یکسانی با مساحت متر مربع در یک خیابان برخوردار هستند که در قطعه اول ملک با کاربری خدماتی، در قطعه دوم ملک با کاربری صنعتی، و در قطعه سوم ملک با کاربری مسکونی داشته باشیم.

با توجه به توضیحاتی که تا به اینجای مقاله بیان کردیم ارزش عرصه هر سه قطعه عددی یکسان است چرا که هر سه قطعه از موقعیت جغرافیایی یکسانی برخوردارند، اما از نظر کاربری چون هر سه قطعه فاقد مستحدثات هستند از ارزش اعیان متفاوتی برخوردار خواهند بود.

برای اینکه میزان ارزش عرصه املاک بدون منظور کردن مستحدثات موجود به صورت عرف می توان درصد های زیر را در نظر گرفت.

در اراضی دایر 10 الی 30 درصد ارزش روز ملک با توجه به موقعیت مکانی و جغرافیایی آن را می توان ارزش عرصه ملک در نظر گرفت.

در اراضی بایر 15 الی 70 درصد ارزش روز ملک با توجه به موقعیت مکانی و جغرافیایی آن را می توان ارزش عرصه ملک در نظر گرفت.

در اراضی موات 40 الی 80 درصد ارزش روز ملک با توجه به موقعیت مکانی و جغرافیایی آن را می توان ارزش عرصه ملک در نظر گرفت.

جمع بندی مقاله و کلام پایانی

در این مقاله به بررسی برداشت عرصه ملک پرداختیم. در پایان خوشحال خواهیم شد نظرات و تجارب خود را درباره برداشت عرصه ملک در قسمت نظرات با ما و دیگر دوستانتان به اشتراک بگذارید شاد و پیروز باشید.

برای تهیه انواع نقشه مورد نیاز جهت ارجاع به ادارات ثبتی و شهرداری ها و… برا صدور سند یا صدور پروانه ساخت می توانید با کارشناسان کارشناس رسمی دادگستری از طریق راه های ارتباطی و یا شماره زیر از طریق واتساپ تماس حاصل نمایید.