کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه
در این مقاله از کارشناسی رسمی دادگستری به مواردی نظیر ارزیابی سرقفلی ، ارزیابی حق کسب و پیشه و روابط موجر مستاجر و ماده های قانونی مرتبط پرداخته شده است. چنانچه در این حیطه پرسشی در ذهن شما شکل گرفته ، مطالب کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه را مطالعه فرمایید.
رای وحدت رویه مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه
1 – چنانچه موجرین و یا مستاجرین اماکن مسکونی در خصوص میزان اجرت المثل و کیفیت پرداخت برای خود حقی قائل شوند ، می توانند مطابق مقررات قانون مدنی و مقررات قانون جدید و شرایط مقرر بین خود در دادگاه ها اقامه دعوی کنند.
2 – اماکن استیجاری مطب پزشکان که در جهت خدمات علمی و تخصصی پزشکی و معالجه بیماران کاربردپذیر واقع می گردند ، به عنوان محل کسب و پیشه یا تجارت تلقی نمی شوند . تخلیه این اماکن نیز مشمول مقررات قانون روابط موجر مستاجر ، تصویب شده در تاریخ سیزدهم اردیبهشت ماه 1362 و ماده 494 قانون مدنی و شرایط میان طرفین در ضمن عقد اجاره می باشد.
3 – با توجه به این مسئله که دعوی مطالبه اجور معوقه اماکن استیجاری از دعاوی موضوع قانون روابط موجر و مستاجر ، مصوب 1356 نمی گردد و از شمول ماده 26 قانون مزبور خارج میباشد ، بدین ترتیب آراء شعب 21 و 25 دیوان عالی کشور که دادخواست فرجامی از احکام نخستین دادگاه های عمومی حقوقی در دعاوی به خواسته بیش از دویست هزار ریال اجور معوقه اماکن استیجاری را بر این مبنا پذیرفته است و رسیدگی می کند ، صحیح و منطبق با موازین تشخیص می دهد.
4 – ماده 12 قانون تشکیل دادگاه های حقوقی 1 و 2 ، مصوب آذرماه 1364 احکام دادگاه های حقوقی 2 را در موارد مصرحه در این ماده قابل رسیدگی تجدید نظر شناخته میشود و ماده 4 قانون تعیین موارد تجدید نظر احکام دادگاه ها و نحوه رسیدگی آنها مصوب مهرماه 1367 هم دادگاه های حقوقی 1 را مرجع رسیدگی تجدید نظر است و نقص این نوع احکام قرار داده که علی الاطلاق ، شامل احکام دادگاه های حقوقی 2 می باشد ، موضوع ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 نیز می گردد.
5 – تمامی اماکن مسکونی که به شرح ماده اول به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شود یا بعداً داده گردد ، تابع مقررات قانون مزبوز و ماده 494 قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین میباشد و رای شعبه دوم دادگاه حقوقی 1 ارومیه که بر اساس این نظر صادر گردید ، صحیح است.
6 – در دعوی موجر علیه مستاجر ، جزء به خواسته الزام به تنظیم اجاره نامه که با تکیه و استناد بر ذیل ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر ، مصوب دوم خرداد ماه 1356 اقامه می گردد ، طرف دعوی قرار دادن مستاجر کل هم در مواردی الزامی می باشد که جهت احراز رابطه استیجاری میان مستاجر جزء و مستاجر کل و قطع رابطه استیجاری مستاجر کل با موجر لازم است.
7 – مستاجری که با استفاده از حق واگذاری به غیر قسمتی از مورد اجاره را به دیگری واگذار کند ، دیگر بعد از انقضاء مدت اجاره ، مالک منافع قسمتی که واگذار شده نیست و تصرفی هم در این قسمت برای او باقی نمانده تا بتواند تخلیه یا تعدیل اجاره های آن را از مستاجر جدید دریافت کند . در موارد این چنینی ، رابطه حقوقی مستاجر سابق پیرامون قسمتی که واگذار شده ، قطع می گردد و میان مستاجر جدید و مالک رابطه استیجاری شکل می گیرد.
8 – هر محلی که برای سکونت یا کسب و پیشه اجاره داده شده نیز مشمول قانون بوده و طبق ماده 32 از تاریخ اجرای قانون مذکور در قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 لغو ومنسوخ شده است ؛ بنابراین ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر شامل دعاوی که قبل از تصویب این قانون طرح گردیده و در جریان رسیدگی میباشد نیز است.
9 – مقصود از این گزاره که شاخص کل بها کالاها و خدمات مصرفی مذکور در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر ، مصوب مرداد ماه 1356 بنا به اطلاق و عموم عبارت ذکر شده و با توجه به این که مطلق نیز منصرف به فرد اکمل می باشد ، شاخص کل بها کالاها و خدمات مصرفی در مناطق شهری ایران میباشد نه شاخص هر شهر.
10 – تاخیر مستاجر در پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده از مال الاجاره یا اجرت المثل را ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفتر خانه تنظیم شده سند اجاره یا اظهارنامه ، از جمله وارد درخواست صدور حکم تخلیه مورد اجاره قرار داده میشود ، ناظر به دادخواستها و تخلیه که قبل از اجرای آن قانون و به ادعای خود دارای مستاجر است از پرداخت قسط و یا اقساط عقب افتاده اجرت المسمی یا اجرت المثل ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمی و با استناد به شق 7 ماده 8 قانون روابط مالک و مستاجر است.
11 – اگر موجرین و مستاجرین اجاره بها واحد مسکونی را مال الاجاره توافق کرده باشند و میزان آن را از رقم درج شده در اسناد رسمی یا عادی یا میزانی که قبلاً بین طرفین به طور شفاهی مقرر یا عمل گردیده است ، تقلیل داده باشند ، این توافق برای موجر و مستاجر معتبر است ، مگر آنکه مستاجر نسبت به آن اعتراض نماید که در این صورت می تواند میزان اجاره بها را از مبلغ قید شده در اسناد رسمی و عادی و توافق هایی که قبل از تاریخ 22 بهمن ماه 1357 نسبت به مال الاجاره به عمل آمده تا 20 % از میزان اجاره بهایی که بعد از تایخ 22 بهمن 1357 مورد توافق طرفین بوده.
12 – نظر به اینکه شخصیت حقوقی شرکت تجارتی از مدیر آن به کلی مجزا و امکان برکناری مدیر شرکت میباشد و همین که منافع عین مستاجره به شرکتی واگذار گردید ، مستاجر شرکت است یا مدیر ، بنابراین هرگاه در سند اجاره حق انتقال به غیر جزئاً یا کلاً از مستاجر سلب گردد و او مورد اجاره را به شرکتی ولو خود مدیر ، واگذار کند انتقال به غیر تحقق یافته است.
13 – هر محلی که برای کسب و پیشه و تجارت یا سکونت تا به حال اجاره داده باشد یا بعداً اجاره داده گردد مشمول مقررات این قانون است. به موجب ماده 26 ، تمامی مقررات و قوانینی که با مفاد این قانون مغایر بوده ، ملغی گردیده و قوانین مزبور فقط در مواردی که از شمول این قانون خارج میباشد . قانون روابط مالک و مستاجر در نقاطی که در تاریخ صدور این رای لازم العمل است به کلیه دعاوی که قبلاً طرح گردیده و در جریان است نیز تسری میشود.
