تطبیق ملک با وضع موجود و سند باید توسط کارشناس نقشه برداری انجام شود، چرا که به دلیل داشتن بار حقوقی بالا، نیاز به داشتن تجربه و دقت زیادی دارد.
تطبیق ملک با وضع موجود و سند اغلب در دو مرحله قابل انجام است، در وهله اول نقشه یو تی ام وضع موجود تهیه می شود و در وهله دوم تطبیق سند با وضع موجود انجام می شود.
با ما تا انتها همراه شوید، تا اطلاعات جامعی درباره تطبیق ملک با وضع موجود و سند، در اختیار شما عزیزان قرار دهیم.
4 حالت متداول در تطبیق وضع موجود ملک و سند
4 حالت متداول در صورت عدم انطباق و انطباق وضع سند با وضع موجود ملک برقرار است، که این حالات عبارتند از:
در صورت نقشه برداری یو تی ام منطبق بودن سند با وضع موجود ملک مشاهده گردید یعنی شرایط ایده ال است.مغایر بودن طول های سند با طول های وضع موجود در نتیجه مساحت سندی از مساحت وضع موجود کوچکتر است.مغایر بودن طول های سند با طول های وضع موجود در نتیجه مساحت سندی از مساحت وضع موجود بزرگتر است.مغایر بودن طول های سند با طول های وضع موجود در نتیجه مساحت سندی از مساحت وضع موجود تقریبا برابر است.
نقشه جانمایی پلاک ثبتی یک کروکی ثبتی یا پلان از ملک است که داده های حقوقی و حدود ملک موجود در نقشه تفکیکی به همراه برداشت وضع موجود ملک در مختصات یو تی ام ضمیمه می شود.
در نقشه جانمایی پلاک ثبتی توسط کارشناس نقشه برداری در امور ثبتی تایید می شود که شرایط قرارگیری ملک به همراه مساحی معین و مشخص دارای چه پلاک ثبتی همراه با چه حدود اربعه ای می باشد.
البته لازم به ذکر است که در نقشه یو تی ام وضع موجود پلاک ثبتی درج نخواهد شد و فقط مساحی ملک در سیستم یو تی ام مشخص می شود. اما در نقشه جانمایی پلاک ثبتی هم مساحی وضع موجود ملک در سیستم یو تی ام، هم پلاک ثبتی درج می شود.
حتی در صورت مشاهده تداخل پلاک در زمان برداشت وضع موجود با وضعیت اولیه ملک در زمان تفکیک نیز توسط کارشناس نقشه برداری به خوبی توسط دو رنگ متفاوت ترسیم و مشخص می شود.
در صورت عدم انطباق وضع موجود ملک و سند چه اقداماتی انجام می شود؟
مساحت وضع موجود ملک با ابزارالات به روز نقشه برداری برداشت و در نهایت محاسبه می شود و در نقشه به درستی درج می گردد.
در کنار مساحت وضع موجود ملک، مساحت مندرج در سندهای منگوله دار در صفحه دوم آن قرار دارد، درج می شود.
در صورتی که طول ها و مساحت دارای مغایرت باشند، روی املاک همسایه بررسی انجام می شود تا منشا این اختلافات تعیین شود که اغلب با استفاده از جانمایی پلاک ثبتی و برداشت بلوکی از املاک مجاور این کار صورت می پذیرد.
این کار بدین معنی است که تمامی املاک همسایه باید مورد نقشه برداری قرار گیرند و سپس با مدارک اسنادی آنها مورد تطبیق قرار گیرند تا مشخص گردد که کدام یک از املاک نسبت به میزان سندی نسبت به دیگر املاک تعرض نموده است.
در صورتی که ملک مزبور از مغایرت مساحت دچار ضرر مالی کمی به خاطر تعارض املاک مجاور شده باشد، مالک می تواند از این میزان چشم پوشی نماید و بر این اساس باید تصحیح سند انجام شود و میزان مساحت موجود به عنوان مساحت دقیق در سند جدید درج گردد.
اگر میزان مساحت بیش از حد باشد و ملک مزبور دچار ضرر مالی هنگفتی می شود، در این صورت باید عملیات نقشه برداری وسیعی صورت پذیرد تا برای اداره ثبت اسناد محرز شود و تامین دلیل صورت گیرد تا مساحت مندرج در سند به قوت خود محفوظ باشد. برای مثال در شهر تهران به دلیل قیمت بالای هر متر مربع باعث می شود که مالک ضرر زیادی را متحمل شود.
با تهیه نقشه کادر از تمام املاک همسایه به صورت گذر تا گذر، عملیات نقشه برداری کادر به صورت دقیق باید انجام گیرد تا با استفاده از طول و عرض تمام املاک همسایه و تطبیق آن با اسناد موجود، پی به میزان اضافه عرضی یا طولی برد، در این صورت مشخص خواهد شد که این میزان تعرض از کجا نشات گرفته است.
تاثیر نقشه کادر یا نقشه بلوکی در حل مشکل تطبیق ملک و سند
با توجه به اینکه نقشه برداری کادر، کاری زمانبر و از پیچیدگی های فنی زیادی برخوردار است به همین خاطر برای اجرای درست نقشه برداری کادر نیاز به همکاری صادقانه مالکین املاک مجاور خواهد بود.
اگر همسایگان از قبول همکاری امتناع نمایند، انجام امور نقشه برداری برای کارشناس نقشه برداری سخت و تقریبا غیرقابل خواهد شد اما برای ادامه روند نقشه برداری باید کارشناس تمام مدارک اسنادی هر ملک را به صورت دقیق مشاهده نماید. در نهایت نظر کارشناسی خود را در قالب یک گزارش مکتوب به سازمان ثبت اسناد ارائه دهد.
برخی مواقع به دلایل مختلفی همچون عدم پیاده سازی مکان واقعی ملک در حین آغاز عملیات ساخت و ساز روی زمین یا عدم انطباق وضع موجود ملک با ابعاد مندرج در سند، مشکلاتی در زمان تثبیت عرصه توسط کارشناس نقشه برداری مشاهده می شود که در این شرایط نیاز به تهیه نقشه بلوکی یا نقشه کادر خواهد بود تا طبق عملیات، نقشه ای از وضع موجود ملک به همراه همسایگان آن به صورت گذر تا گذر تهیه شود.
برای شناسایی محل ایجاد عدم انطباق اغلب به یکی از سه حالت ذیل خواهد بود:
ابعاد وضع موجود از ابعاد سند بزرگتر است.تعرض ملک مزبور به املاک مجاورتعرض ملک مزبور به گذرگاه های موجود
اغلب مواقع به ندرت پیش می آید که از برای روشن شدن پرونده نیاز به تهیه نقشه یو تی ام بلوکی یا کادر باشد، اما در صورتی که اداره ثبت اسناد تشخیص دهد که تهیه نقشه یو تی ام بلوکی الزامی است. باید نقشه یو تی ام بلوکی یا کادر توسط کارشناس نقشه برداری تهیه شود و برای فرآیند صدور سند به اداره ثبت اسناد تحویل داده شود تا با مشخص شدن وضعیت املاک، اسناد قبلی باطل و در عوض اسناد جدید با توجه به شرایط توسط اداره ثبت اسناد صادر شود.
