یکی از مهمترین موارد قبل از عقد هرگونه قرارداد مشارکت در ساخت ، تعیین میزان و ارزش قدرالسهم هر واحد از عرصه و اعیان در ساختمانهای مسکونی یا تجاری و تفکیک و اعلام و ثبت ارزش آورده هر یک از شرکا به طور مکتوب میباشد که هر بخش با توجه به قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن و همچنین با توجه به ارزش واقعی و به روز املاک منطقه تعیین ، و ارزش قدرالسهم از عرصه و یا ارزش واقعی هر واحد به طور جداگانه جهت تنظیم ضمیمه قرارداد های مشارکت در ساخت و جلوگیری از مشکلات و اختلافات در آینده ، توسط کارشناس رسمی دادگستری مکتوب و ارائه میگردد . جهت راهنمایی و یا درخواست کارشناسی در این زمینه میتوانید با شماره ۲۸۴۲۳۲۸۰ تماس حاصل فرمایید
نکات اساسی و اصول قراردادهای مشارکت در ساخت ( ۴۷+ ۱۲ مورد )
در موارد ذیل هر چند شما به بسیاری از موارد آگاهی داشته باشید ولی به هنگام تنظیم قرارداد یکایک موارد بایستی کنترل شده و سپس قرارداد امضا شود .
۱: اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه ،خوش نامی ،توانایی مالی وفنی ،وفاداری وپیمان داری، دانش وتخصص باشد.
۲: تعیین قدرالسهم شرکاء با توجه به نوع سند ، محله ، سازنده و … بسیار متفاوت ومتغیر است. این قدرالسهم درهنگام شراکت با سازندگان تجربی کفهء قدرالسهم به نفع مالک توافق می شودولی در مشارکت با مهندسین و آرشیتکت ، کفه قدرالسهم به نفع سازندگان است ، اگر چه در واقع هردو طرف در این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود.
۳: برای قرارداد های مشارکت درساخت ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق کرد.
۴: پس از اتمام سقف وستون ودیوارچینی حتماً فی ما بین شریک سازنده ومالک ، تقسیم نامه ای شفاف و صریح با توجه به میزان قدرالسهم ، کیفیت وزمان فروش واحد های متعلق به خود تنظیم شود.
۵: انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت برکیفیت اجرایی شریک سازنده نباید فراموش شود.
۶: انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف وستون و دیوار چینی صورت پذیرد.
۷: حق دخل وتصرف برای مالک حفظ شودتا درصورت تأخیر وتعطیلی پروژه توسط شریک سازنده ، مالک بتواند برای تأمین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.
۸: کیفیت ساخت آپارتمان ها ی متعلق به مالک وشریک سازنده یکسان و برابر باشد.
۹: برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت وداوری استفاده شود.
۱۰: توصیه می شود به جای طمع در میزان قدرالسهم اعیانی با سازنده خوش نام ،معتبر و پرتجربه شریک شود.
۱۱: به جای فسخ واِقاله قراردادمشارکت در ساخت، قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ واقاله قرارداد ،پس از شروع عملیات تخریب ویا گود برداری دیگر معنا و مفهومی ندارد.
۱۲: برای انتخاب نقشه معماری و… حتماً فعالانه مشارکت داشته باشید.
۱۳: اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود.
۱۴: در تعیین میزان خسارت نباید افراط و تفریط شود.
۱۵: حتما موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت واجراء در ضمن قرارداد رعایت وتوجه شود.
۱۶: مدت تأخیر مجاز و غیر مجاز مجری و شریک سازنده صریحاً مشخص شود.
۱۷: حتماً آزمایش خاک ازشریک سازنده مطالبه شود.
۱۸: مسئولیت پاسخگویی به هر گونه دعوی حقوقی و کیفری وسایر ادعا ها به عهده شریک سازنده) گذاشته شود.
۱۹: قبل امضاء قرارداد مشارکت راجه به کم وکیف اجرای تعهدات و قول وقرار شریک سازنده مفصلاً تحقیق شود.
۲۰: موضوع هارد شیپ (شرط مذاکره مجدد) در صورت بروز حوادث غیر مترقبه و سیاسی و اقتصادی در متن قرارداد منظور شود.
۲۱: برای اجرای تعهدات شریک سازنده ، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات در نظر گرفته شود.
۲۲: مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و… می باشد.
۲۳: واحدهای شراکتی فی مابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدر السهم آنان و نحوه بهره برداری و کیفیت فروش واجاره صریحاً مشخص شود.
۲۴: کیفیت تحویل آپارتمان ها براساس قابلیت بهره برداری و بدون هیچ عیب وایرادی باید همراه باشد.
۲۵: پس از اتمام هر مرحله از ساخت وساز ، به مالک تحویل شود واز وی اقرار گرفته شود. برای این منظور از شرکت های متخصص گواهی .تائید نامه اخذ ویک نسخه به مالک تحویل شود.
۲۶: قبل از فک رهن ملک توسط مالک ، هیچ گونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید.
۲۷: تکلیف مصالح ساختمان های کلنگی را مشخص کنید.
۲۸: تکلیف خطوط تلفن های دایر فی مابین طرفین مشخص شود.
۲۹: در خصوص اجازه اِعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک ونحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتاً مشخص نمائید.
۳۰: تعیین تکلیف هزینه های شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک ونحوه تعیین هئیت مدیره ساختمان و… مشخص شود.
۳۱: تنظیم جدول گانت چارت (سی .پی .ام) CPM فراموش نشود.
۳۲: هزینه های جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی ، مالیات ، هزینه بیمه، هزینه های انشعاب آب ، برق، گازو… مشخصاً و صراحتاً توافق شود.
۳۳: ازتنظیم قراردادمشارکت در ساخت با شخصیت های حقوقی اجتناب شود.
۳۴: مسئولیت وهزینه های نحوه تنظیم سند و صورتجلسه تفکیکی و…دقیقاً مشخص شود.
۳۵: قراردادبه امضاء شهود طرفین برسد.
۳۶: محل نگهداری اسناد ومدارک ملک مورد مشارکت وهم چنین کیفیت وکا لت نامه به نام شریک سازنده توافق شود.
۳۷: اساس مشارکت در ساخت، شناخت کامل شریک مبنی بر تجربه، خودشناسی، توانایی مالی و تمکن ، وفاداری به پیمان و قرارداد است. بنابراین تحقیق لازم صورت پذیرد.
۳۸: تعیین قدرالسهم شرکاء بسیار متفاوت و متغیر است مثلاً مشارکت با یک آرشیتکت خوشنام و خوش ذوق و خلاق، مالکین ترجیح میدهند درصد کمتری بگیرند، چرا که آپارتمانهایی که آرشیتکت میسازد بسیار گرانتر از سازههای بنّایی است.
۳۹: در قدرالسهم اعیانی، مشارکت در ساخت نباید طمع ورزید.
۴۰: ضمانت اجرایی قابل قبولی را در این گونه قراردادها باید تعریف کرد.
۴۱: تقسیمنامه بین شرکاء تنظیم شود با تعیین شرایط حق فروش واحدهای متعلق به هریک از دو شریک.
۴۲: انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده.
۴۳: انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، پس از پرداخت کل هزینه تراکم و جواز و پس از اِتمام سقف و ستون و دیوار چینی صورت پذیرد.
۴۴: حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر غیرمتعارف و تعطیلی تعمدی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج، پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.
۴۵: کیفیت سازهها چه متعلق به قدرالسهم شریک سازنده باشد و چه مالک باید برابر باشد.
۴۶: برای حل اختلاف احتمالی، داورِ مرضیالطرفین تعیین شود.
۴۷ : مالک اقرار نماید که مورد معامله مشمول مصادره اموال – سرپرستی-توقیف-رهن بانک-وثیقه-مستحق ا لغیر یا ممنوع المعامله نمیباشد.
رعایت نکات اصلی قرارداد مجددا یادآوری می گردد :
۱: مکتوب کردن قرارداد (بنا بردستور سوره شریفه بقره آیه ۲۸۲)
۲: درج تاریخ وموعدی مُعین برای انجام تعهدات
۳: مطالعه اسناد ،مدارک وقراردادها با دقت وتامل در مفاد آن قبل از امضاء
۴: انتخاب حَکَم وداوَر
۵: تعیین کمیته توافقات جهت حل اختلافات در قراردادهای مشارکت درساخت
۶: استفاده از شهود عادل ، معتمد و متخصص
۷: تنظیم قرارداد توسط اشخاص دلسوز وصادق
۸: تنظیم قراردادهایی شفاف وصریح
۹: تنظیم قرارداد باحضور حقوقدانان حاذق ومتخصص قراردادها
۱۰: با انتخاب صحیح وحساب شده اشخاص معامله
۱۱: عدم امضاء قراردادهای یکجانبه
۱۲: عدم استفاده از قراردادهای رایج در آژانس های املاک.
نکته: دلیل این توصیه به جهت وجود مشکلات بسیار زیاد درآن می باشد. ازطرف دیگر کم کم بایداین باور اشتباه را کنار بگذاریم که قرارداد تیپ می تواند مشکلات قراردادها را حل کند بلکه برعکس چنین قراردادهایی که اکنون در جامعه معاملاتی وجود دارد و حجم انبوهی از پرونده های دستگاه قضایی مربوط به همین قراردادهای مشارکت در ساخت میباشد.
