کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک مشاع
در این مقاله از کارشناس رسمی دادگستری قصد داریم به صورت کامل به بررسی موضوع ارزیابی ملک مشاع بپردازیم ؛ بنابراین اگر سوالی در این رابطه دارید ، مطالعه مطالب پیش رو اطلاعات ارزشمندی را در اختیارتان قرار می دهد.
فروش ملک مشاع به چه صورت است ؟
اگر تصمیم اداره ثبت مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک باشد مساله فروش ملک مشاع پیش می آید ؛ چرا که در غیر اینصورت ملک قابل افراز طبق تصمیم اداره ثبت افراز شده و مشاع نمی باشد. فروش و ارزیابی ملک مشاع به درخواست یک یا چند نفر از شرکا و با دستور دادگاه و توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک امکان پذیر می باشد. فروش ملک مشاع پس از درخواست یک یا چندتن از شرکا، با دستور دادگاه توسط اداره اجرای احکام از طریق مزایده صورت می گیرد. اداره اجرای احکام طبق ماده 137 قانون اجرای احکام مدنی ، مشخصات ملک را در آگهی فروش ملک درج و ضمن انتشار آن در روزنامه محلی ، آن را در محل ملک نیز نصب می‌نماید.
فروش ملک مشاع غیر قابل افراز :
علیرغم اینکه منبع حقوق کشور ما قانون مدون می باشد اما گاها استدلال حقوقدانان در مواردی مختلف و در نتیجه آراء متفاوتی در از دادگاهها صادر می گردد ودر این نوشته ، ما یکی از مواردی که اغلب در مورد قابلیت تجدید نظر خواهی آراء آن ، از دادگاهها اختلافی می باشد ، می پردازیم ونظرات حقوقدانان را ابراز می نماییم :
آیا دستورفروش ملک مشاع غیر قابل فراز ، قابل تجدید نظر خواهی می باشد یا خیر ؟
در این خصوص حقوقدانان نظرات مختلفی دارند که به برخی از این نظرات اشاره می شود :
1 – آقای آدایی – ( دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه ۱۴ تهران )
با توجه به اینکه به موجب قانون افراز املاک مشاعی در صورت غیر قابل افراز بودن ارزیابی ملک مشاع دادگاه صرفاٌ دستور فروش مال مشاع را صادر می کند و فروش ملک و تقسیم ثمن آن توسط واحد اجرای احکام مدنی صورت می پذیرد و دستور منصرف از رای می باشد و از طرفی خواسته خواهان در این خصوص دعوا محسوب نمی گردد اساساٌ قابلیت تجدید نظر خواهی را ندارد ارزیابی افراز املاک مشاعی توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت می پذیرد.
۲ – آقای نهرینی (کانون وکلای دادگستری مرکز )
دستور فروش در غالب رای نمی گنجد و آنچه که قطعی ویا قابل تجدید نظر بشمار می رود می باسیت تحت عنوان رای یا قرار آن باشد . لذا به نظر می آید که دستور مال مشاع غیر قابل افراز قطعی تلقی و قابل تجدید نظر نمی باشد ( مواد ۵، ۲۹۹، ۳۳۰، ۳۳۱، ۳۳۲ قانون آیین دادرسی مدنی جدید) ماده ۴ قانون افراز فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ و ماده ۹ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذر ماه ۱۳۵۷ نیز مثبت استدلال بالا می باشد.
۳ – آقای سفلایی – (دادگستری هشتگرد)
نظر اقلیت – در مواردی که قانونگذار عقیده بر قطعیت دستور داشته باشد از جمله ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی این قطعیت را ذکر می کند ممکن است در صدور دستور حقی از کسی ضایع شده باشد لذا باید آن را قابل اعتراض می داند. نظر اکثریت
اولاٌ- دستور فروش محکومی ندارد که قابل اعتراض و مشمول ماده ۳۳۱ قانون ایین دادرسی مدنی است.ثانیاٌ – نظریه اداره حقوقی به شماره ۴۵۵/۷ مورخ ۲۸/۱/۱۳۶۲دستور را حکم نمیابشد .ثالثا – در ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع اشاره بر قابل اعتراض بودن رای دادگاه در مقام رسیدگی به اعتراض نسبت به تصمیم واحد ثبتی دارد ولی در مورد دستور فروش ساکت می باشد در این خصوص سکوت قانوگذار در مقام بیان می باشد و نظر بر غیر قابل اعتراض بودن این دستور می باشد. ارزیابی املاک مشاع توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت می پذیرد.
رسیدگی در مورد در خواست فروش شکلی می باشد و بدون اینکه در ماهیت موضوع وارد شود با احراز قطعیت تصمیم و ذینفع بودن متقاضی دستور فروش صادر می شود و تفویض اختیار دستور فروش به محاکم از باب قاعده (الحاکم ولی المتنع ) است در غیر این صورت همانطور که در صورت قابل افراز بودن توسط واحد ثبتی افراز صورت پذیرفته در مورد غیر قابل تقسیم بودن نیز اقدام به فروش می کند چنانچه در مورد عین مال نیز ادعای حقی باشد وفق ماده ۱۴۶ و۱۴۷قانون اجرای احکام مدنی رفتار می گردد. (آقای موسوی مجتمع قضایی بعثت)
۴ – دستور فروش ملک مشاع به صراحت عبارت آن یک حکم قضایی تلقی نمی گردد ؛ بلکه یک تصمیم شکلی است و دادگاه در دعوای تقسیم و فروش و ارزیابی ملک مشاع رسیدگی قضایی نمی کند و دادرسی صورت نمی پذیرد. بلکه در غالب یک رسیدگی شکلی النهایه تصمیمی اتخاذ می کند که ماهیتا شکلی می باشد نتیجتا چون یک امر ترافعی مد نظر نمی باشد دادرسی و حکم قضایی معمول صادر نمی گردد و دستور فروش قطعی وغیر قابل تجدید نظر تلقی می گردد. ارزیابی املاک مشاع توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت می پذیرد.
۵ – ماده پنجم قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ چنین میباشد :
دستور ارزیابی ملک مشاع غیر قابل افراز در قالب رای نمی گنجد ؛ زیرا خواسته خواهان در این خصوص دعوا تلقی نمی گردد. در نتیجه رسیدگی قضایی و دادرسی صورت نمی پذیرد و محکومی وجود ندارد دادگاه صرفا دستور فروش صادر می کند و فروش ملک و تقسیم ثمن آن هم توسط واحد اجرای احکام مدنی صورت می گیرد.
مضاف به اینکه از ماده پنجم قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷که می گوید :
بطور کلی مقررات اجرایی این قانون طبق آیین نامه ای است که به تصویب وزارت دادگستری می انجامد ، استنباط می گردد ، قانونگذار نحوه اجرای قانون را فارغ از تشریفات دادرسی مدنی می داند وبه همین دلیل تصمیم دادگاه را در این مورد از نوع دستور فروش می داند و چون مطابق ماده ۳۳۱ قانون آیین دادرسی مدنی صرفا احکام دادگاه ها قابل اعتراض است این دستور که جزء احکام نیست قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست و قطعی است نظر به شماره ۵۵/۷ مورخ ۲۸/۱/۱۳۶۲ اداره حقوقی نیز موید همین نظر می باشد.
