هنگامی که یک ملک به صورت رسمی ثبت می‌شود، مالک یا مالکین آن نیز به صورت قانونی مشخص می‌شوند. ثبت شامل املاک مختلفی چون منازل، باغات، اراضی کشاورزی و غیر کشاورزی و مراکز صنعتی می‌شود. سالانه اختلافات زیادی در حوزه ثبتی اتفاق می‌افتد. متاسفانه معمولا حتی کارشناسان نیز برخی اوقات دعاوی املاک را با دعوای ثبتی در یک معنا به کار می‌برند. در این یادداشت کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری در خصوص دعاوی حوزه ثبت و مسائل آن در خصوص نقشه برداری مطالب کاربردی را بررسی می‌کند.
دعوای ملکی مربوط به یک ملک است. بدین معنا که فردی یا نهادی در خصوص یک ملک ادعایی دارد، در اینجا ماهیت و ذات ملک مورد اختلاف است اما در دعاوی ثبتی اختلاف بر سر روند ثبت املاک مختلف است. بنابراین باید این دو موضوع را تفکیک کرد تا در جریان حل اختلاف و یا طرح شکایت بتوان بهتر عمل کرد. همین مسائل جزئی در حقوق املاک ضرورت مشاوره با کارشناسان این حوزه را ایجاد کرده است.
دعاوی ثبتی یا در دادگاه‌ها و یا در اداره ثبت بررسی می‌شوند. این دعاوی در گونه های مختلفی طرح می‌شوند که عمدتا مربوط به مراحل ثبت است. از اعتراض به مرحله ثبت تا اعتراض به اجرای سند رسمی را می‌توان در این حوزه بررسی کرد.
در این یادداشت نقش کارشناس دادگستری نقشه برداری و اهمیت نقشه برداری جهت حل این مشکلات و همچنین جلوگیری از طرح اختلاف را بررسی خواهیم کرد.
کارشناس رسمی نقشه برداری به منظور مشخص کردن حدود یک ملک اقدام به نقشه برداری می‌کند تا از اختلافات بر سر مالکیت و حدود یک زمین جلوگیری کند و یا به بررسی این نقشه ها در دعاوی موجود می‌پردازد تا ادعای طرفین را بررسی کرده باشد. بنابراین در صورت بروز اختلاف و وجود نقشه اولین راه را می‌توان مراجعه به کارشناسان دانست.
تهیه نقشه برای املاک به معنای تثبیت مالکیت است. به همین دلیل هم در امور ثبتی باید نقشه ملک به صورت دقیق توسط کارشناس نقشه برداری مشخص شده باشد. این نقشه ها دارای ارزش حقوقی هستند یا بهتر بگوییم نقشه برداری مورد پذیرش است که ارزش حقوقی داشته باشد، نقشه های مورد استفاده را اصطلاحا کاداستر می‌نامند که در آن با تعیین دقیق موقعیت، مساحت و مشخصات یک ملک حدود آن به طور دقیق برای ثبت مشخص می‌شود.
این نقشه ها برای همه املاک با مساحت‌های مختلف تهیه می‌شود. زمین‌های بایر، دایر و موات نیز با توجه به کاداستر ها مشخص می‌شوند. بنابراین کاداستر نقش مهمی در تعیین و کاربری ارزش زمین و املاک دارد. اطلاعات کاداستر را می توان از طریق GISوLIS دریافت و تحلیل کرد.
نقشه‌های کاداستر به وسیله عکسبرداری هوایی آماده و توسط نرم افزار‌های فوتوگرامتری به نقشه تبدیل می‌شوند. پس از تهیه نقشه نهایی بصورت کاداستر می‌توان حدود اربعه املاک را مشخص، و اقدام به پلاک‌گذاری ثبتی نمود.
هزینه نقشه‌برداری جهت امور ثبتی بر عهده مالک است و میزان دقیق آن با توجه به محل ملک، مساحت ملک و متغیر‌های اینچنینی مشخص خواهد شد.
احتمالا از نام نقشه‌های پلاک ثبتی را نیز شنیده اید. این نقشه‌ها نشان می‌دهد هر ملکی دارای چه شماره پلاک ثبتی است. و در واقع می توان آن‌ها را شناسنامه هر ملک نیز دانست که با دسته بندی مشخص هر منطقه پلاک‌هایی برای آن در نظر گرفته اند که معرف مشخصات ملک و صاحب ملک می باشد.
بنابراین کارشناس نقشه برداری در حل دعاوی ثبتی چه اعتراض در مرحله ماقبل ثبت باشد و چه در مراحل صدور سند می‌تواند کمک بسیار شایانی کند. با توجه به دقیق بودن و اعتبار نقشه های کاداستر استفاده از آن‌ها تضمینی جهت تثبیت مالکیت به حساب می‌آید. افرادی که دچار اختلافات ثبتی شده‌اند می‌تواند با مراجعه به کارشناسان در خصوص نوع دعاوی و همچنین مسائل مربوط به نقشه ملک مشورت نمایند.
