راه و ساختمان

کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان

---

• ارزیابی اراضی غیر مزروعی و ساختمان

ارزیابی زمینهای غیر مزروعی علیرغم جلوه کم اهمیت آن ، بسیار مهم بوده و مبنای اختصاص بسیاری از اعتبارات بخش عمرانی است ، بسیاری از ارزیابی های املاک بدون در اختیار داشتن ارزش عرصه و زمین بنا غیر ممکن است و حتی مبنای امکان سنجی انجام پروژه های عمرانی نیز این صلاحیت کارشناسی است.

عنوان کلی ارزیابی ساختمان نیز فقط محدود به رشته راه و ساختمان است یعنی هر آنچه که معنی بنای ساختمانی از جدید و قدیمی ، نوساز یا کلنگی به این کلمه اطلاق میشود و معنای ارزیابی نه تنها به منظور تعیین قیمت و ارزشگذاری است بلکه به منظور ارزیابی بخشهای مختلف آن و حتی تعیین قدمت ساختمان نیز است

• تعدیل و تعیین اجاره بها و اجرت المثل اجاره بها

معمولا تعیین اجاره بها برای بخشهای دولتی یا اداراتی که مطابق قانون می بایست تابع قانون مناقصات باشند است یعنی برای اجاره دادن و واگذاری به اجاره کل یا بخشی از یک مجموعه می بایست از طریق تعیین اجاره بها با مراجعه به کارشناس رسمی دادگستری اقدام نمود و پس از تعیین اجاره بهاء مبنا روند واگذاری صورت میگیرد

ولی تعدیل اجاره بهاء امری متفاوت است و بسیاری از افراد جامعه که معمولا فعالیت تجاری به شیوه اجاره کردن مکان تجاری یا خرید سرقفلی است درگیر تعدیل اجاره هستند به عنوان مثال اجاره سرقفلی یا اجاره دکان یا مغازه به مرور زمان تغییر می یابد و طرفین وقتی امکان توافق ندارند با مراجعه به مرجع قضایی یا کارشناس رسمی درخواست تعدیل اجاره می نمایند
اجرت المثل این صلاحیت مربوط به اجاره بهاست مثال اینکه وقتی یک ساختمان مدتی در تصرف شخصی بوده حال با اذن مالک یا بدون اذن وی و پس از مدتی اگر هزینه ای بابت این تصرف به مالک پرداخت نگردد مالک میتواند ادعای دریافت اجرت المثل ایام تصرف را بنماید که کارشناس با بهره گیری از صلاحت صدرالذکر اقدام به تعیین اجرت المثل می نماید

• برآورد هزینه های ساختمانی
• تعیین سرقفلی و میزان حق کسب و پیشه و تجارت
• تشخیص حسن انجام کارها و طرحها ی ساختمانی ( به لحاظ فنی و اجرائی)
• متره و برآورد ساختمان و تعیین میزان پیشرفت کار و اجرت المثل کارهای ساختمانی.
• تفسیر عکسهای هوائی در اراضی شهری و پیاده کردن .پلاک ثبتی بر روی زمین و نقشه
• نقشه برداری و پیاده کردن نقشه های ثبتی و ترازیابی
• تعیین میزان خسارت و علت خسارت.
• تشخیص و تعیین حدود ثبتی املاک و مستغلات و افراز و مساحی و تفکیک اراضی ساختمانها
• بررسی و اظهار نظر در خصوص طرحهای جامع و تفصیلی شهری و امور مربوط به شهرسازی
• رسیدگی به اختلاف فیمابین پیمانکاران مشاوران و کار فرمایان در امور تخصصی
• تعیین میزان خسارت و تعمیرات و برآورد هزینه های ساختمان ( هزینه های ساخت)
• ارزیابی اراضی غیر مزروعی و ساختمان
• تعدیل و تعیین اجاره بها و اجرت المثل اجاره بها
• برآورد هزینه های ساختمانی
• تعیین سرقفلی و میزان حق کسب و پیشه و تجارت
• تشخیص و تعیین حدود ثبتی املاک و مستغلات و افراز و مساحی و تفکیک اراضی ساختمانها
• متره و برآورد ساختمان و تعیین میزان پیشرفت کار و اجرت المثل کارهای ساختمانی
• تفسیر عکسهای هوائی در اراضی شهری و پیاده کردن .پلاک ثبتی بر روی زمین و نقشه
• امور مربوط به راهها و باندهای فرودگاهی و دسترسی های شهری
• تشخیص اراضی موات ، بایر و دایر از نظر ساختمانی
• تشخیص حسن انجام کارها و طرحها ی ساختمانی ( به لحاظ فنی و اجرائی)
• رسیدگی به اختلاف فیمابین پیمانکاران مشاوران و کار فرمایان در امور تخصصی

کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان

شاید به جرات می ‌توان گفت مهمترین رشته كارشناسی ، این رشته است علت آن هم عمده مخاطبین خدمات كارشناسی در خصوص این رشته و یا به رشته نیاز دارند. صنعت ساختمان پس از اینكه به عنوان صنعت جداكننده فضای بیرونی و درونی برای حفظ نسل بشر ایجاد شد، از آن پس تغییراتی كه صنعت ساختمان داشت با استفاده از تكنولوژی رشد بسیار زیادی داشته ، بویژه كه این روزها صنعتی‌ سازی و هوشمند سازی ساختمان‌ها اصلی ترین كاری است كه دولت‌ها و سازندگان پروژه‌های ساختمانی با آن درگیرند. رشته راه و ساختمان بخش راه‌ آن از راه‌های ارتباطی تعریفش مشخص است و اینكه كاربردهای كه راه‌ها دارند و نیازهای كه به تبع استفاده از این راه‌ها و كارشناسان این رشته به آن می‌ پردازند هم تعیین و احضار شده ، در صلاحیت‌های كه كارشناسان راه و ساختمان دارند آن‌ها اشاره خواهیم كرد كه تك به تك اطلاعات و صلاحیت‌ها و كاربردها و خدماتی كه كارشناسان رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان ارائه میدهند اشاره خواهیم كرد. راه‌ها با توجه به اینكه دست ‌بندی‌ هایی دارند تحت عنوان اینكه خیابان، بلوار، بزرگراه و آزاد راه و جاده خدماتی كه از این عناوین مورد نظر است و در زمان ساخت با توجه به فناوری‌های موجود برای یك مبحث خدماتی ساخته ‌شده‌اند در صورتی كه هر كدام از اینها نسبت به انتظاراتی که داشته ایم صحیح ساخته نشوند منجر به مسائلی خواهند شد كه اختلافاتی را در مراجع قضایی و مراجع خصوصی بوجود می‌آورند و رسیدگی به انها برعهده ی کارشناسان این رشته است ، ولی چون این امر بیشتر در حوزه ساختمان بیشتر به رشته ساختمان كه مربوط به صنعت ساختمان است می‌پردازیم. در این مبحث اطلاعات و مباحث پایه ‌ای ساختمان را ارائه می‌دهیم پس از آن وارد مبحث صلاحیت‌ ها خواهیم شد و هر صلاحیت را تك به تك با توجه به نیاز آن به آن خواهیم پرداخت. برای شروع ما می ‌دانیم كه ساختمان یا بنا سازه‌ای است كه به عنوان محل زندگی یا محل اسكان بشر ساخته شده است ، ساختمان‌ها به لحاظ ارتفاع آن‌ها و ساختمان‌های عادی یا بلند مرتبه مشهورند ، ساختمان‌ها بسیاری بلند مرتبه را آسمان‌ خراش یا برج گفته می‌شود. ساختمان‌های قدیمی و با ارزش كه در گذشته بعنوان منابع یا میراث فرهنگی از آن یاد می‌شود عمارت می ‌گویند. ساختمان‌ها به لحاظ نوع مصالحی كه در آن‌ها بكار رفته به عنوان مصالح بنایی یا صنعتی از همدیگر تفكیك می‌شوند، مصالح بنایی همان تركیب آهن، سیمان، گچ، آجر و سفال و موضوعات مربوط به این است. ساختمان‌ها به لحاظ سازه‌ای ساختمان‌های بتونی ، ساختمان‌های فلزی، یا ساختمان‌های با مصالح بنایی یا ساختمان‌های خشتی و گلی یا اسكلت چوبی و همچنین ساختمان‌هایی با سازه‌های تركیبی از هم تفكیك می‌شوند. به لحاظ اهمیت نیز ساختمان‌ها به گروه‌های 1- ساختمان‌های با اهمیت و خیلی زیاد مانند بیمارستان‌ها ، مراكز آتش‌نشانی ، تاسیسات آب رسانی ، نیروگاه‌ها ، برج‌های مراقبت و برج‌های مخابراتی رادیو و تلویزیون و مراكز كمك رسانی تفكیك می‌شوند این‌ها جزء ساختمان‌های با اهمیت زیاد هستند. گروه یك با اهمیت خیلی زیاد بودند ساختمان‌های با اهیمت زیاد یك درجه با ساختمانی‌های خیلی با اهمیت زیاد تفاوت دارند ، یعنی اینكه این ساختمان‌ها به سه گروه تقسیم می‌شوند ساختمان‌های كه خرابی آن‌ها باعث تلفات جانی و مالی زیادی می‌شود مثل فروشگاه‌ها ، ساختمان‌های كه خراب شدن باعث از بین رفتن ثروت ملی می‌شود ، مانند مراكز نگهداری اسناد و كتابخانه‌ها و موزه‌ها و ساختمان‌های خرابی كه باعث آتش ‌سوزی و آلودگی محیط زیست می‌شود مانند پالایشگاه‌ها و نیروگاه‌های انرژی هسته‌ ای پس نشان می‌دهد با دسته‌ بندی كه ساختمان‌های با اهمیت خیلی زیاد و یا ساختمان‌های با اهمیت زیاد تقسیم می‌شوند. و ساختمان‌های كه با اهمیت زیاد هستند به سه گروه تقسیم می‌شوند. ساختمان‌سازی كلا در طول تاریخ زمان بر و پرهزینه بوده است برای همین افراد برای اینكه بتوانند هزینه‌ها و زمان را كم كنند رو به تكنولوژی و استفاده از صنعتی سازی در صنعت ساختمان نموده‌اند. صنعتی سازی ابعاد مختلفی در طول صنعت ساختمان به خود گرفته است ، هم چون اگر بخواهیم صنعتی سازی را تقسیم کنیم ، صنعتی سازی به عنوان پیش ساخته سازی ، یعنی که ابتدا قطعات در محیط کارگاه ساخته می شوند و پس از انتقال به محل پروژه به هم متصل می شوند که به این روش پیش ساخته سازی میگویند. پیش مونتاژ نمودن یک بخش دیگری از صنعتی سازیست ، یعنی ابتدا اجزا در محل ساختمان بصورت اجزای مجزا ساخته میشود ، قبل از انتقال به محیط کارگاه اجزایش به هم متصل میشوند و بصورت عمده مونتاژ شده به محل ساختمان منتقل شده و بقیه اجزای هم در محل ساختمان به آن متصل و مونتاژ میشود. روش دیگر مدلورازایسون میگویند که یعنی ابتدا ما ساختمان را به قطعاتی تقسیم کنیم که امکان این در بصورت منطقه ای و محدوده گذاری بخش هایی از آن ایجاد میشوند و محصول پس آنکه ایجاد شد با احداث آن در محل پروژه به یکدیگر اتصال داده میشوند که نهایتا روند از کاری که به عنوان پیش ساخته سازی سریعتر پیش میرود و قطعات در محل با سرعت بیشتری مونتاژ میشوند و نیاز ما به امور بنایی در محل ، آن چیزی که پیش ساخته سازی انجام میدهد ، بسیار کمتر است. صنعتی سازی هم که عمده ی مواردی که در پیش گفته شده را به کناری نهاده و با استفاده از تکنولوژی روز در محل و با استفاده ازابزار الات صنعتی ترکیبی از تمام روشهای گفته شده با استفاده از آن اقدام به ساخت ساختمان میکنند که در محل صفر تا صد کار به سرعت با هزینه ی بسیار پایینی ساخته میشود.

حال به مواردی که کارشناس رسمی دادگستری با آنها سر و کار دارد میپردازیم ، پس اشنایی با تاریخچه ای از روند ساخت ساختمان متوجه میشویم که پیچیدگی های بسیار زیادی در این امر هست ، اعم از اختلافاتی که در مسیر قراردادی یا فنی یا تکنولوژیکی به وجود می آید نیاز به کارشناسان متبحر و زبده و متخصص را در این حوزه دوچندان میکند. آشنایی کارشناسان با ساختمان و روند احداث صنعتی سازی آنقدر پر اهمیت است که اگرکارشناسی کمتر از دو دهه فعالیت ساختمانی داشته باشد طبیعتا اظهار نظرهای جامعی به عنوان کارشناس رسمی نمیتواند داشته باشد. برای روشن شدن این موضوع ما به عناوین صلاحیتها میپردازیم و بعد تک تک آیتمهایی که در آن پیش بینی شده را مشخص میکنیم که چه موضوعاتی مورد توجه است که در صلاحیتها به آنها پرداخته شده است.

عناوین صلاحیت‌های کارشناسان رسمی دادگستری گروه شش یا همان رشته راه و ساختمان ، متشکل از بخش‌های متفاوتی است بعنوان مثال صلاحیت های کاربردی و صلاحیت‌های تخصصی داریم ، علت اهمیت این رشته و موضوعات تفکیک‌هایی که صورت گرفته منجر به این شده که دسته ‌بندی‌های متعددی برای کارشناسان شکل گرفته و با استفاده از تک تک هر کدام از این صلاحیت‌ها بتوانند کارشناسان چه در امر داوری چه درامر مشاوره چه در امر ارائه خدمات کارشناسی به دادگاه‌ها مفید واقع شوند. صلاحیت‌های کاربردی با عناوینی آغاز می‌شوند که با عنوان تامین دلیل به آنها نگریسته می‌شود. تامین دلیل همان‌ طور که در منابع حقوقی مطرح است یعنی ثبت و ضبط وضعیت موجود و رشته اولی صلاحیت کاربردی کارشناسان راه و ساختمان تعین و تشریح وضعیت بند بعدی هم تطبیق وضعیت است ، یعنی اینکه در شرایطی که در محیط واقع شده است و به دلیلی در یک پروژه ساختمانی یا یک ملک یا ساختمانی اختصاصی به دلیلی شرایط جوری است که طرفین نیاز به ضبط وضعیت موجود دارند تا نگرانی و احتمال بوجود آمدن تغییراتی هست به کارشناسان رسمی دادگستری برای تامین دلیل مراجعه می‌کنند و کارشناسان این رشته با استفاده از صلاحیت تعیین تشریح وضعیت و تطبیق وضعیت اقدام به ارائه گزارش تامین دلیل می ‌نمایند. پس از اینکه مراجعه قضایی تامین دلیل به آن‌ها ارائه شد کارشناسان در صورتی که صلاحیت‌ مترو برآورد داشته باشند می‌توانند مقادیر را هم تعیین کنند. رشته صلاحیت متره برآورد برای تعیین مقادیری است که یا مورد اختلاف است یا بکار رفته است این مقادیر در پروژه‌های عمرانی می‌تواند مجموعه مقادیر مصالح استفاده شده اعم از آهن‌آلات یا مصالح بنایی و هر آنچیزی که بعنوان صنعتی‌سازی ساختمان بکار رفته باشد. محاسبه و تهیه جداول مصالح مورد نیاز در پروژه‌های عمرانی به آن متره و برآورد می ‌گویند. موضوع رسیدگی به صورت کارکرد هم به تبع تمام مواردی که ذکر شد یعنی آنکه اگر یک نیروی کار یا کارگری که در یک محیطی کار کرده و یا پیمانکاری که فعالیت عمرانی انجام داده است و در مقادیر کارکرد ایشان مورد اختلاف است با استفاده از این صلاحیت یعنی صلاحیت رسیدگی صورت کارکرد می‌توان به میزان عملکرد وی پرداخت و میزان کارکرد را مشخص کرد. تشخیص و حسن انجام کار و تعیین علت و میزان خسارات هم بند بعدی است ، حسن انجام کار مشخص است وقتی قراردادی بین طرفین سازندگان پروژه ساختمانی منعقد می‌شود شرایطی مبنی بر نوع ساخت در آن پیش‌بینی شده است که شرایط موضوع قرارداد چه به لحاظ عمومی چه به لحاظ تخصصی و بخش فنی قرارداد موضوعاتی هستند که با استفاده از آن نوع عملکرد سازنده و حسن انجام کار آن را می‌شود تشخیص داد و به طبع همین در یک پروژه ساختمانی و عمرانی سازندگان یا پیمانکاران فعالیتی که انجام دادند به نحوی است که آسیب و یا خساراتی را به پروژه عمرانی وارد آوردند یا بهر طریقی آسیب مادی یکی از طرفین وارد شده است کارشناسان می‌توانند با تعیین علت و میزان خسارت به موضوع بپردازند. در ادامه صلاحیتهای کارشناسان راه و ساختمان می ‌رسیم به بند ارزیابی اراضی مسکونی زمین ها با توجه به نوع استفاده و نوع کاربرد آنها که عناوین متعددی آنها اطلاق می شود یکی از موضوعات کاربری است کاربری هر زمین یعنی نرخ بهره برداری از یک ملک توسط مراجع قانونی و شهرداری را برای آن عرصه یا زمین پیش‌بینی شده است به عنوان مثال وقتی برای یک زمینی کاربری مسکونی پیش‌ بینی شده است یا اداری-تجاری امکان تغییر آن فقط با اخذ مجوز از مراجع قانونی است یا شهرداری ها اراضی مسکونی هم یعنی املاکی که با اجازه ساخت بناهای مسکونی و محل سکونت و آپارتمان به آن ها داده می شود .

ارزیابی به معنای کلمه یعنی تعیین ارزش و قیمت گذاری یا اعلام ارزش یک ملک ، ارزیابی اراضی مسکونی یعنی زمین هایی که شرایط و کاربری مسکونی دارند تعیین قیمت شود.در این بند فقط ارزیابی مختص تعیین قیمت است پس از ارزیابی اراضی مسکونی صلاحیت ارزیابی املاک مسکونی داریم این دو تا از هم جدا هستند ، در بند قبل یعنی زمین ارزیابی می‌ شد در این بند یعنی فضای ساخته شده در آن زمین ، به فرض آن چیزی که به نظر این تقسیم کننده ی صلاحیت هاست یعنی این که در این بند آپارتمان ، ویلا ، ساختمان یا عمارت و هر آن چیزی که به عنوان فضای مسکونی نام برده می ‌شود را بشود ارزیابی کرد و تعیین ارزش نمود. بند هشتم از صلاحیت‌های تعیین اجاره بها و اجرت المثل اراضی و املاک مسکونی است . تعیین اجاره بها که مشخص است یعنی آن چیزی که اگر شخص از یک فضای مسکونی استفاده کرده باشد به عنوان سکونت و ملک وقتی متعلق به کس دیگری است نحوه انتقال بهره برداری از این مکان به شخص دیگری با قراردادهای اجاره صورت می گیرد . بعضا در این قراردادها اجاره اختلافات وجود دارد یا اینکه اشخاصی که قراردادهای اجاره را منعقد نموده اند برای مدت زمان و بازه زمانی محدود پیش بینی کرده اند و الان آن زمان منقضی شده است و نیاز به تجدید نظر دارد کارشناسان با داشتن این صلاحیت می ‌توانند اجاره بها را برای املاک مسکونی تعیین کنند یا اگر از ملک بهره برداری شده است و بعدها اجرت المثل زمین یا محل سکونت باید محاسبه شوند با داشتن صلاحیت اجرت المثل می شود به آن پرداخت. این ها صلاحیت های کاربردی است که با آن می پردازیم . بند نهم حق سرقفلی و تعیین حق کسب و پیشه است یکی از سخت ‌ترین صلاحیتهای کارشناسان با آن دست به گریبان اند و خیلی اختلافات زیادی است حتی برخی از همکاران در صدد فرمولی کردن این موضوع هستند که نشان از عدم شناخت به ماهیت موضوع حق کسب و پیشه است ، ما اینجا به مباحث قانونی تفکیک و یا اینکه مطابق کدام بند قانونی اینکه به چه صورت است که می شود یا مطابق کدام بند قانونی از چه زمانی به مکان تجاری این حقوق اطلاق می ‌شود یا نه را کنار گذاشته و فقط در صدد شناخت کلی هستیم و به صلاحیت می پردازیم . حق کسب و پیشه و سرقفلی دو بخش مجزا از هم هستند یک بخشش حق کسب و پیشه است دیگری سرقفلی است ، روابط موجر و مستاجر وقتی از محل سکونت خارج می شود و تبدیل می شود به محل تجاری ، این حقوق منشأ پیدا می کند یعنی اینکه سرقفلی حقی است که در ابتدای عقد اجاره به هر علتی توسط مالک از مستاجر در یافت می شود . حق کسب پیشه و تجارت حقی است که تاجر یا صنعتگر در آن محل در نتیجه طلب مشتری و شهرت و حسن شهرت و فعالیت خوبی که ارائه داده است به آن اطلاق می شود و اگر بخواهیم صریح تر بگوییم حق است که تاجر و کاسب نسبت به محل پیدا می‌ کند که این حق ناشی از تقدم در اجاره حسن شهرت و جمع‌آوری مشتری است و نشان می دهد وقتی بخواهیم به آن بپردازیم این ها کاملا از هم جدا هستند و به همین دلیل محاسبات آنها سخت شده است . بند بعدی از صلاحیت های کاربردی رسیدگی به اختلافات کارفرما ، مشاور و پیمانکار است همانطور که به بحث ساختمانی و صلاحیت های پیش از این پرداختیم وقتی یک پروژه عمرانی ساخته می شود چه به لحاظ قراردادهای چه به لحاظ نوع ساخت یا حسن اجرای کار ، اعتماد بین سازندگان یا کارفرمایان یا مشاوره طرح اختلافاتی به وجود بیاید این اختلاف‌ها تا زمانی که به یک مرجع قضایی مراجعه شود یا به کارشناس برای مشاوره مراجعه شود یا اینکه کارشناس رسمی دادگستری بخواهد به عنوان داور یا داوری در امور مورد اختلاف ورود پیدا کند و اینجاست که تسلط کامل کارشناس حمل پروژه های عمرانی را هم به قواعد قانونی هم به شرایط عمومی پیمان قوانین کشوری ، قوانین داوری و مباحث دیگر و به همراه آن تسلط به رشته ساختمان و صنعتی سازی تمام موارد و صلاحیت هایی که در پیش گفته شد به جز مباحث تجاری در صورتی که تحت تسلط داشته باشد میتواند کارشناس رسیدگی کند به اختلافات راه ساختمانی و وارد عمل شود و نتیجه اثر بسیار ارزشمند است و دوستان می توانند نتیجه مطلوب از حضور کارشناسان رسمی دادگستری چه به تنهایی یا به صورت هیئت داوری استفاده کنند. صلاحیت کاربردی بند ۱۱ تفسیر عکسهای هوایی و ماهواره ای است تفسیر عکس ها علی رغم اینکه تصور می شود که به یک دوره پیش نیاز این باشد ولی بسیاری از کارشناسان بدون گذراندن دوره این صلاحیت را دارند طبیعتا به صورت تجربه این روند را طی کرده اند و این دوره ها را یاد می گیرند ، تفسیر عکس هوایی می شود به نوعی تاریخ نگاری در صنعت ساختمان با استفاده از تکنولوژی تصویربرداری هوایی و ماهواره ای یعنی در زمان های گذشته مرحله به مرحله سال به سال بسته به نیازهایی که وجود داشت با توجه به شرایط اقلیمی دولت عکسبرداری هوایی انجام می ‌دادند که سابقه آن موجود است بعد از مدتی این تصویر برداری ها تبدیل شدند به تصویر برداری ماهواره ای به این شکل که تصویر دیگر نیاز نیست از طریق هواپیما به شکل بگیرد از طریق بهره گیری از تصاویر ماهواره ای می ‌توانند شرایط قبل را ضبط و ثبت کنند ، علت نیاز این است که فرض بفرمایید یک اختلاف در یک منطقه مسکونی رخ داده است و تغییر فضای مسکونی به تجاری صورت گرفته مطابق قوانین در صورتیکه این تغییر بدون مجوز شهرداری ها قبل از سال ۵۰ باشد در آن صورت اجازه فعالیت می دهد و در غیر این صورت مشمول جریمه است و اگر بخواهد کاربری را بگیرد باید هزینه‌های عوارض را نیز بپردازد ، پس نشان می‌ دهد اهمیت رشته تصویر برداری یا تاثیر استفاده از عکس های هوایی و ماهواره ای اینجاست که شما با نگاه کردن سال به سال و تشخیص تغییرات میتوانید تشخیص بدهید که فضا از چه سالی به بعد تجاری شده است و بر اساس آن اظهار نظر کنید به مراجع حکومتی یا شهرداری ها اعلام نمایید تغییرات در چه زمینه ای است. برای حفظ حقوق بسیاری از کسب و فعالیت کنندگان در عرصه تجاری و صنعتی بسیار مهم است و مثمر ثمر واقع شده ، پس از کارشناسانی که در این حوزه تخصص و تبحر دارند جای تشکر و تقدیر دارد.

در ادامه بحث صلاحیت آن می‌پردازند صلاحیت ۱۲ از صلاحیت های کاربردی به معنای افراز. افراز هرچند که در اینجا به تنهایی آمده است ولی شناخت کاملی را کارشناسان به افراز و تفکیک و تقسیم باید داشته باشند ، چنانکه اگر در موضوع حق کسب و پیشه اختلاف نظر وجود دارد در موضوع تفاوت افراز و تفکیک شکهایی برخی از کارشناسان دارند و آن هم به دلیل عدم تسلط به ماهیت افراز یا تفکیک است . اگر بخواهیم یک شناخت کلی نسبت به افراز و تفکیک داشته ‌باشیم تفکیک در عرف ثبتی معین آن چیزی است که یک مال غیر منقول مثل یک زمین یا یک آپارتمان به قطعات کوچکتری توسط مالک یا مالکین صورت گیرد مثلاً یک زمین ۱۰ هزار متری را به پنج قسمت تقسیم می کند و این را تفکیک می گویند پس از اینکه تفکیک صورت گرفت دیگر حالت مشاعی وجود ندارد و برای هر یک از قطعات یک سند شش دانگ در نظر میگیرند. ولی افراز کاملا از هم جداست در حالت تفکیک کسی که خواهان تفکیک است وجود دارد ، آن شخص یا اشخاص رضایت شان وجود دارد و ولی در مبحث افراز یکی از مالکین شکایت نسبت به سایر مالکین مشاعی دارد یا اینکه اعتراض به مشاع بودن مالش دارد. در بحث افراز سهم آن تفکیک می شود ولی می تواند سهم سایر مالکین به صورت مشاع باقی بماند. در سایت ما مطالب بسیار خوبی در خصوص املاک مشاعی و تفاوت افراز و تفکیک و تقسیم وجود دارد توصیه ما این است که برای پرداختن به این موضوع به این بخش مراجعه شود. اما در این قسمت فقط به ماهیت افراز پرداختیم که چه تفاوتی دارد و کارشناس علاوه بر داشتن پیش نیاز ها باید شرایط کلی حاکم بر مسائل این چنینی هم داشته باشد. بند سیزدهم تشخیص اراضی دایر، بایر و موات است نوعیت زمین ها مستلزم این است که کارشناس آشنا به مباحث دایر بایر و موات باشد و بتواند بر اساس آن نوعیت اراضی را تعیین کند پس از شناخت شرایطی که اموال غیر منقول و عرصه وجود دارد و پس از اینکه کارشناس در این امر تخصص پیدا کرد با اظهار نظرمبتنی بر دایر بودن یا بایر و موات بودن یک عرصه می توانند در پرونده های زمین شهری اظهار نظر کنند. عمده دلیل بهره ‌گیری از این صلاحیت به دلیل اختلافاتی است که در مباحث زمین شهری یا در ماده ۱۲ زمین شهری وجود دارد ، در خصوص اراضی دایر بایر و مواد نیز در این سایت اطلاعات جامعی وجود دارد ، صلاحیت های کاربردی تمام شد و حال می ‌پردازیم به صلاحیت های تخصصی.

کارشناس رسمی دادگستری این موارد که ۱۳ مورد بودند به تناسب رشته تحصیلی یا مقطع فوق لیسانس و دکترا چون صلاحیت‌های تخصصی می ‌گیرند که تابع یک شرایطی است برخی از این ها دوره‌های را می گذرانند و برخی از آنها بر اساس گرایش های مهندسی عمران یا معماری داشته‌ اند به کارشناسان ارائه می ‌شود ، یکی از اینها امور فنی و راه و راه آهن و باند فرودگاه ها است ، چون رشته های حمل و نقل و ترافیک یا راه سازی می ‌توانند این صلاحیت را بگیرند کاملا روشن است اختلافات موضوعاتی که منتج به ارائه نظر کارشناسی می‌ شود باید دارای صلاحیت باشند از امور حمل و نقل و استفاده از راه آهن و باند فرودگاه ها در صورتیکه آسیب ها یا خساراتی وارد شده باشد با استفاده از این صلاحیت می ‌توان به علل فنی آن اشاره کرد. امور فنی تونل پناهگاه ها و مترو هم شامل اینهاست و در بحث سد سازی انتقال آب گرایشات مهندسی عمران است که کارشناسان که باید این تخصص را داشته باشند و این صلاحیت بع آنها داده می شود. سازه های دریایی و تاسیسات ساحلی یکی از مهم ‌ترین موضوعات تخصصی است که به دلیل وارد آمدن خسارت هایی در سازه های دریایی یا وسائط حمل و نقلی که در دریا حرکت می کنند ، اگر که سازه های دریایی و تاسیسات ساحلی خسارتی که به آنان وارد شده باشد علت و دلایل فنی شان را با این صلاحیت مشخص می کنند. امور فنی مصالح ساختمانی اعم از فولاد ، بتن و موضوعات آزمایشگاهی و فنی کارشناسان کیفیت این مساله را با استفاده از امور آزمایشگاهی تعیین می ‌کنند. معمولا رشته سازه این صلاحیت را می ‌گیرد ، رشته مکانیک خاک و پی سازی همانطور که میدانیم کیفیت خاک ، بستر پروژه های عمرانی و کنترل محاسبات مکانیکی خاک و نتایج آزمایشات مکانیک خاک در پروژه های عمرانی بسیار مهم است ، در صورتی که اختلافی در آنها رخ داده باشد یا مشاورین مکانیک خاک اختلافی با سازندگان داشته باشند به دلیل نشست ها و خسارت های ناشی از نشست ، وجود کارشناسان راه و ساختمان با این صلاحیت به آن می ‌پردازند. وجود ترک در ساختمان و علاوه بر اینکه دلایل متعددی دارد یکی از آنها نشست ساختمان هاست که مباحث مکانیک خاک و پی سازی اگر در زمان انجام محاسبات جدی گرفته نشده باشد به این آسیب ها منتج می ‌شود. که دادگاه از کارشناسانی که این صلاحیت را دارند برای کنترل محاسبات مبتنی بر نتایج آزمایشات مکانیک خاک و پی سازی استفاده می ‌کنند. بند هفتم صلاحیت های تخصصی محاسبات فنی ساختمان که رشته سازه این را می گیرد یا آنهایی که با گذراندن دوره صلاحیت‌هایی پیدا می‌ کنند یا سابقه دارند. محاسبات فنی ساختمان یکی از موضوعاتی است که اسکلت و چارچوب یک ساختمان را در بر میگیرد ، اگر ساختمانی روند انجام محاسبات و پیش نیازهایی که نیاز دارد یک مهندس ساختمان در صورتی که تسلط انجام محاسبات نداشته باشد یا پیش نیازها را نبیند یا با انجام محاسبات ناصحیح خسارت وارد کند به کارفرمایان ، آنهایی که احداث کننده پروژه‌های ساختمانی هستند از طریق این صلاحیت کارشناسان تعیین می‌ کنند که اشکال از مباحث فنی است یا مباحث کاربردی آن. بند ۸ محاسبات فنی ساختمان های ویژه ی بلند ، تونل و یا اسکله یا برج آب این ها علاوه بر اینکه زیر مجموعه رشته ساختمان هستند ولی چون باید تخصص‌ها و دوره های ویژه ای گذرانده شود کارشناسی کارشناسان این صلاحیت را دارند ، عملکرد و متخصصین حوزه تونل و پل و اسکله و برج اب دارد. بند آخر هم انطباق ساختمان با طرح‌های مصوب معماری است که رشته های معماری و شهرسازی این صلاحیت را می ‌گیرند طبیعتاً مشخص است در صورتی که پروژه های عمرانی و ساختمان سازی تطبیق نکند با طرح‌های مصوب دادگاه‌ها یا مراجع اداری یا دولتی یا شهرداری ها از طریق کارشناسان این رشته و این صلاحیت اظهار نظر در مورد پروژه هایی که با طرح‌های مصوب شهرسازی منطبق نباشد استفاده می کنند. یک صلاحیت تخصصی دیگر که بند۱۰ هست بررسی و اظهار نظر در مورد استاندارد های معماری در ساختمان است که زمانی به این صلاحیت احساس نیاز شد که پروژه‌های ساختمانی بسیار شکیلا پرهزینه چه از لحاظ ساختمان چه از لحاظ معماری ساخته شد و واحدهای مسکونی بسیار با متراژ بالا و طرح‌های معماری بسیار ویژه احداث شد و در بخش فروش آنها به دلیل این که تطبیق استاندارد های پیش آمده با استانداردهای معماری تطبیق نداشته است ، که آن پروژه‌ها بسیار گرانقیمت به پروژه های بلندمرتبه اختلافات پیش آمده که مراجعه به مراجع قضایی دادگاه‌ها به کارشناسانی که توانایی و صلاحیت اظهار نظر در استانداردهای معماری را دارند استفاده کرده. به فرض در مورد نحوه فضاسازی و نورگیری یک پنت‌هاوس و دیگر موارد و تمام اینها در زیر مجموعه این موضوع هستند . صلاحیت کارشناسانی که با آنها پرداختیم شامل موضوعات بسیار زیادی است که عمدتاً اهمیت خاص خودشان را دارند امید است با بهره گیری از این صلاحیت ها مهم ‌ترین صنعت ساختمان که با بیش از ۲۰۰ موضوع شغل ارتباط مستقیم و غیرمستقیم با صنعت ساختمان دارد به آنها اهمیت داده شود و ارائه ساختمان‌هایی که از طریق محاسبات صحیح سازه یا پروژه های عمرانی و مباحث آزمایشگاهی مکانیک خاک به پروژه‌های راه سازی و همچنین رعایت تمامی استانداردها انطباق قوانین نتیجه‌ای که از پروژه‌های عمرانی می ‌گیریم نشان ‌دهنده پیشرفت علم و تکنولوژی صنعت ساختمان در کشور ما می باشد و با بهره گیری از این علم می توانیم موضوعاتی مانند صرفه جویی انرژی را به آن برسیم . صنعتی سازی ساختمان منجر به ساخت سریع ساختمان های ارزان قیمت با سرعت زیاد است ، تاثیر کنترل و مهار بحث انرژی و صرفه جویی در مصرف انرژی یکی از موضوعات نهایی پروژه ها و ساختمان هاست که انشاالله مغفول نخواهد ماند. موضوعاتی که به آن اشاره کردیم صلاحیت های اصلی است و بر اساس آن ها کارشناسان مدارک و صلاحیت را دریافت می کنند و به فعالیت کارشناسی و تخصصی اردامه می دهند . موضوعاتی هم هستند که به تبع وجود صلاحیتهای کارشناسان به آنها می پردازیم که به عمده آنها پرداختیم مانند ارزیابی زمین های اجاره بها تعیین هزینه های ساختمانی موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه تشخیص حسن انجام کار و متره و براورد ، تفسیر عکسهای نقشه برداری و پیاده کردن نقشه ها که البته این موضوع با همکاری رشته ساختمان و رشته نقشه برداری است . این صلاحیت ها در رشته نقشه برداری ارائه شده ولی نتایج رشته نقشه برداری و محصولی که ارائه می‌شود برای کارشناسان راه و ساختمان ثبتی هم مورد استفاده قرار می ‌گیرد . بحث خسارت و علت خسارت و موضوع همراهی با کارشناسان ثبتی تعیین و تشخیص حدود ثبتی است که شد تا کارشناسان شهرسازی در خصوص طرح‌های جامع و تفصیلی اظهارنظر می‌ کنند ، اختلافات کارفرمایان و پیمانکاران به آنها پرداخته شد . موضوعات متعددی که در این چارچوب به آنها اشاره کردیم و بحث های تخصصی هم وجود دارد که نشات گرفته از این صلاحیت است که در همین سایت می توانید به آنها دست یابید .