حق احداث بنا در املاک موقوفه و الزام به تنظیم سند اعیانی

حق احداث بنا در املاک موقوفه و الزام به تنظیم سند اعیانی

وکیل دادگستری در این مقاله مطالبی را پیرامون حق احداث بنا در املاک موقوفه و الزام به تنظیم سند اعیانی فراهم آورده و در اختیار خوانندگان عزیز قرار داده است.  اعیانی عبارت است از تمامی بناها و مستحدثات احداث شده بر روی عرصه و زمین ملک. عموماً مالکیت عرصه و اعیان املاک در یک نفر جمع بوده و این دو با همدیگر انتقال می یابند.
اما در مواردی ممکن است این دو مالکیت از یکدیگر تفکیک شود و به دو شخص مختلف تعلق گیرد.

هر زمان مالک به فرد یا افرادی ، مجوز ساخت اعیانی در ملک خود را بدهد، فرد مذکور، مالک اعیانی به حساب می آید و قادر است در راستای به ثبت رساندن اعیانی و دریافت سند مالکیت آن، از طریق اداره ی ثبت اسناد و املاک، اقدام لازم را در پیش بگیرد. متداول ترین این مسئله در املاکی است که عرصه ی آنها موقوفه است

اجاره ی املاک موقوفه معمولاً بلند مدت است و در قرارداد، حق احداث بنا در زمین وقتی به مستاجر اعطاء میشود که مستاجر ملک موقوفه ضمن احداث بنا و تقبل هزینه آن و با دریافت اجازه رسمی متولی موقوفه، مالک اعیانی شناخته می شود.

چنانچه اعیانی ملک ، از پیش ثبت رسمی شده باشد و مالک ، اعیانی آن را طی قرارداد معمول به دیگری واگذار کند، در صورت امتناع مالک اعیانی از انتقال رسمی ، انتقال گیرنده مجاز است ، دادنامه الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی را مطرح کند. دادگاه با پیگیری از اداره ی ثبت اسناد و احراز مالکیت رسمی خوانده ، نسبت به اعیانی و در صورت احراز صحت قرارداد ، رای را به الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اعیانی ، صادر می کند.طرفین دعوی در

رابطه با تنظیم سند رسمی اعیانی

شخصی که مالکیت اعیانی به او منتقل شده است ، خواهان و خوانده کسی است که مالک رسمی اعیانی شناخته می شود. درصورتی که میان فروشنده اعیانی و مالک رسمی آن ، شرکا و واسطه های دیگری نیز باشند ، الزامیست که نام نمامی آنان تحت عنوان خوانده در دادخواست قید شود.

نحوه ی اجرای رای

پس از به قطعیت رسیدن رای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی و صدور اجراییه ، دادگاه در وهله نخست به محكوم عليه یعنی خوانده ابلاغ مینماید که طی ده روز بعد از ابلاغ ، جهت تنظیم سند رسمی ، در دفترخانه حاضر شود و مالکیت اعیانی را به نام خواهان ، منتقل کند. در شرایطی که محكوم عليه در دفترخانه حضور پیدا نکرد ، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی ، نماینده دادگاه در دفترخانه حضور یافته و قرارداد انتقال رسمی اعیانی ملک را امضا خواهد کرد.

مستندات قانونی اثبات اعیانی

ماده ی ۵۰۴ قانون مدنی

هر زمان که مستأجر طبق عقد اجاره ، در بنا یا غرس مجاز بوده ، موجر نمی تواند ، مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن مجبور نماید و بعد از انقضای مدت ، چنانچه بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و در صورتی که در تصرف موجر باشد، مستأجر حق مطالبه ی اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.

ماده ی ۳۹ قانون مدنی

هر بنا و درخت که در روی زمین است و هم چنین هر بنا و حفری که در زیر زمین است ، ملک مالک آن زمین محسوب می شود. مگر این که خلاف آن ثابت شود.

ماده ۱ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی:

در جهت صدور اسناد مالکیت بنا های احداث شده بر روی اراضی با پیشینه ثبتی که منشا تصرفات متصرفان قانونی نیز می باشد و همچنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغاتی که شرایط مذکور را دارند ، اما به علت وجود حداقل یکی از موارد زیر ، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنان میسر نخواهد شد.
فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه او. نداشتن دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت او ، نبود دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه ایشان. مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه اونبود دسترسی به مالکان مشاعی در شرایطی که مالکیت متقاضی ، مشاعی و تصرفات او در ملک ، محدود است.

ماده ی ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

هنگامی که محکوم به انجام عمل معینی باشد و محكوم عليه از انجام آن اجتناب کند و انجام عمل، توسط فرد دیگری امکان پذیر باشد، محکوم له قادر است ، تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را به واسطه دیگری به انجام رساند و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل ، هزینه مورد نیاز را به وسیله قسمت اجرا از محكوم عليه طلب کند.

در هر یک از موارد ذکر شده ، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین می کند.

ماده ی ۱۰۴ مکرر آیین نامه ی قانون ثبت اسناد و املاک ( الحاقی مصوب ۱۳۲۴)

در صورتی که بعد از ثبت ملک در دفتر املاک ، مالک آن به موجب سند رسمی قراردادی نماید که در نتیجه آن اعیان احداثی در آن ملک به ملکیت طرف قرارداد که مجاز در احداث اعیانی بوده، مستقر شود، خلاصه ي سند قرارداد او را باید در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک ذکر کرد و مالک اعیانی بعد از انجام عمل میتواند، سند مالکیت آن را از اداره ثبت درخواست کند.

بند ۳۲۹ مجموعه بخش نامه های ثبتی (حق احداث اعیانی برای غیر)

چنانچه ملکی به عنوان زمین ، درخواست ثبت شده باشد و در مرحله ثبت ، حق احداث اعیانی به غیر منتقل شود ، همانگونه که متقاضی ثبت ، اهد جریان ثبت ملک خود ، رأسا اقدام به احداث اعیانی کند ، درخواست ثبت مجدد لازم ندارد، درخواست ثبت منتقل اليه نیز که قایم مقام قانونی ثبت ، نسبت به اعیانی مستحدثه است ، مجوزی نخواهد داشت.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی :

چنانچه اعیانی ملک ، از پیش بوسیله اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد و از عرصه ، سند مالکیت مجزا نداشته باشد، تقاضای الزام به ثبت سند رسمی اعیانی ، مسموع نیست.اگر اعیانی ملکی ، دارای سابقه ثبتی نبوده ، اگر شرایط قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی، وجود داشته باشد، مالک اعیانی می تواند از طريق اداره ثبت سند اعياني دريافت كند.

این مجموعه با همکاری تعدادی از وکلای دادگستری و کارشناسان رسمی دادگستری ،  مهندسین و وکلا با تحصیلات دانشگاهی فوق لیسانس و دکتری و اساتید دانشگاه ها در رشته های حقوقی و راه و ساختمان و مهندسی آماده انجام امور وکالت و کارشناسی بصورت تخصصی در سطح کشور می باشد.