انواع حق ارتفاق ثبتی یا حقوق ارتفاقی – کارشناس آنلاین

در این بخش، انواع حق ارتفاق یک ملک نسبت به دیگری توضیح داده می شود. بخش عمده ای از حقوق املاک دیگران درملک مورد تقاضای ثبت و متقابلا” حقوق ملک موردتقاضا در املاک دیگران حقوق ارتفاقی است که براساس بند ۵ ماده ۲۲ آئین نامه قانون ثبت، قید آن در اظهارنامه ضرورت دارد. حق ارتفاق، حقی است برای ملک نسبت به ملک دیگری. به عبارت دیگر، حق ارتفاق نه به مالک، بلکه به ملک تعلق میگیرد.

اصطلاح حق ارتفاق و حقوق ارتفاقی چیز هایی هستند که یک کارشناس رسمی امور ثبتی یا کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان دائما در بررسی اسناد مالکیت قدیمی با آنها سر و کار دارند.

چند مورد از انواع حق ارتفاق

ازمصادیق حق ارتفاق میتوان به موارد ذیل اشاره نمود:

1- حق العبور
2- حق المجری آب کشاورزی
3- حق المجری آب باران
4- حق المجری فاضلاب
5- حق چرای دام
6- حق گذاشتن سر تیر بر دیوار همسایه

7- حق آبچک

8- حق باز بودن یک درب

9- حق باز بودن پنجره

البته باید توجه داشت که انواع حق ارتفاق متعدد هستند و مخصوصا در اسناد و بنچاق های قدیمی مثال های متفاوتی از آن را می توان یافت.

منشا حق ارتفاق

حقوق ارتفاقی از چهار جهت می تواند برای یک ملک نسبت به ملک مجاور ایجاد شود که عبارت است از:

1- قانون
2- قرارداد
3- تصمیم قضائی
4- اذن مالک مجاور

نکات مهم حقوق ارتفاقی املاک

▪برقراری حق ارتفاق فقط نسبت به اموال غیر منقول است وشامل اموال منقول نمی گردد.

▪اگرچه حق ارتفاق بطور معمول نسبت به دو ملک مجاور و متصل میگردد،اما مجاور و متصل بودن آنها شرط نیست مانند وجود حق المجری آب کشاورزی درچندملک آن طرف تر.

▪حق ارتفاق تحمیلی برملک مرتفق به، غیرقابل تقسیم است. یعنی درصورت مشاع بودن ملک منتفع حق ارتفاق، تقسیم آن باعث تجزیه حق و اختصاص یافتن آن به یکی ازسهام مفروزی نخواهدشد و در نتیجه، هریک از مالکین حصه های مفروزی، همچون زمان اشاعه ملک میتوانند ازحق ارتفاقی خود همچنان بهره مند باشند.

▪حق ارتفاق جنبه شخصی ندارد و به لحاظ مالکیت شخص برملک، برای او ایجاد می شود و در اثر انتقال ملک، حق به مالک جدید منتقل می گردد.

صاحب حق ارتفاق مکلف است در اعمال حق، از تصرفات غیرمتعارف و مغایر با حقوق طرف مقابل و خلاف مقتضی ضرورت انتفاع، اجتناب ورزد.

▪متقابلا” طرف مقابل صاحب حق ارتفاق، ملزم به رعایت حقوق دارنده آن برابر ضوابط عرفی است و نمی تواند بدون اذن صاحب حق ارتفاق، در ملک خود تصرفاتی کند که باعث تضییع و یا تعطیل حق شود.

▪حق ارتفاق ازحقوق عینی متعلق به ملک است و با ملک انتقال می یابد و نمی توان آن را از حق مالکیت جدا کرد وجدای ملک به دیگری انتقال داد.

موارد زوال حق ارتفاق

موارد برشمرده شده در این قسمت مورد اختلاف و ابهام بین صاحب نظران حقوقی و قضات بوده و همیشه لازم است قبل از هر گونه اقدامی با یک وکیل متخصص مشورت و با اجازه دادگاه کاری انجام دهید.

▪اعراض ازحق یا عدم استفاده ازحق توسط صاحب حق مانند عدم بردن آب ازجوی دریک فصل زراعی (احتمالا این موضوع توسط همه قضات مورد قبول واقع نشود و نیاز به مشورت با وکیل دارد)

▪چنانچه منشا ایجاد حق ارتفاق به موجب اذن بوده و رجوع از آن جایز و مانع قانونی نیز وجود نداشته باشد، صاحب ملک مرتفق به می تواند از اذن خود رجوع و مانع حق ارتفاقی صاحب آن شود.

▪چنانچه منشا ایجاد حق ارتفاق بر مبنای اذن مالک ضمن عقد باشد،درصورت فسخ عقد، رجوع از حق ارتفاق امکان پذیر است.
▪چنانچه بر اساس رویداد های طبیعی و تغییرات و تحولات ناشی از تلاش و کار انسان وضعیت و امکان برقراری حق ارتفاق دستخوش تغییر و تحول شود، میتواند به همراه خود ازبین رفتن حق ارتفاق را به دنبال داشته باشد.

▪خارج شدن ملک ازحالت کشاورزی با بایر و یا تغییر کاربری ملک کشاورزی به مسکونی و تجاری، منجر از بین رفتن حق المجری آب کشاورزی می گردد.

هرچند، تغییر نوع استفاده ملک صاحب حق ارتفاق، تاثیری در حق العبور بجای نمی گذارد، لیکن در خصوص محل و نحوه استفاده حق العبور باید به سابقه رجوع نمود چرا که در سوابق ثبتی، ذکری از محل و کیفیت حق العبور نمی گردد. به عبارت دیگر،صاحب حق ارتفاق، نمی تواند مدعی احداث کوچه شش متری درملک مجاور گردد.

برای آشنایی بیشتر با اثر موضوع انواع حق ارتفاق و حقوق ارتفاقی ثبتی در کارشناسی ملک می توانید دو صفحه حقوق ارتفاقی ملک و صفحه تفاوت حق انتفاع و مالکیت ملک در کارشناسی ببینید.

منبع: کانال جناب آقای مهندس خزاعی