ارزیابی و قیمت‌گذاری املاک تجاری توسط کارشناسان رسمی دادگستری در این حوزه، باهدف اجرای طرح‌های عمرانی و یا در رهن قرار گرفتن ملک جهت وثیقه برای استفاده از تسهیلات و خدمات ارگان‌های دولتی و سازمان‌ها جهت اثبات تمکن مالی، جهت مهاجرت و اقامت ول و فصل اختلافات حقوقی بوده و لازم هست در ارزیابی و قیمت‌گذاری املاک تجاری یا صنعتی، تفکیک عوامل و پارامترهای تعیین‌کننده و قیمت ملک از قبیل عرصه ملک (زمین) و اعیان و امتیازات و موقعیت و هزینه‌های متفرقه آن، اهمیت لازم لحاظ شود چون کارشناسی یعنی فرآیند گردآوری و ارزیابی و تفکیک اطلاعات و داده‌های کمی که عوامل دخیل در ارائه گزارش دقیق می‌باشد.
4 اقدام اولیه برای ارزیابی املاک تجاری چیست؟
تأیید صحت مشخصات ثبتی سند و اسناد مالکیت با موقعیت معرفی‌شده، د ر واقع این مورد برای املاکی که خارج از محدوده شهری هستند اهمیت بالاتری دارد.استعلام از شهرداری جهت کسب اطمینان از اینکه ملک معرفی‌شده در محدوده طرح‌های عمرانی نباشد.ارزیابی و قیمت‌گذاری املاک تجاری در عرصه و اعیانارزیابی حق کسب و حق سرقفلی ملک
ارزیابی و قیمت گذاری املاک تجاری
عوامل مهم در ارزیابی عرصه املاک تجاری چیست؟
از عواملی که در قیمت‌گذاری املاک تجاری مؤثر هستند ارزش عرصه (زمین) می‌باشد که هرچه موقعیت و کیفیت بهتری داشته باشد اعیان چشم‌گیرتری را پدید می‌آورد و اعیان با موقعیت عالی هم برای عرصه ارزش‌افزوده ایجاد می‌کند.
اندازه ابعاد ملک بخصوص بر ملک (طول و عرض متصل به گذرگاه)موقعیت مناسب ملک با تناسب کاربری، ازآن‌جهت اهمیت دارد که نحوه توزیع خدمات شهری را نشان می‌دهد و برحسب کاربری ارزش آن متغیر استچند بر بودن ملک (عرض و تعداد گذرگاه‌های مجاور)احتمال تغییر کاربری (چگونگی استفاده از هر ملک را کاربری می‌گویند)جایگاه ملک نسبت به معابر و جهات اربعهموقعیت منطقه‌ای ملک اینکه آبا در محدوده شهری هست یا خارج از محدوده
عوامل مهم در ارزیابی اعیان املاک تجاری چیست؟
هزینه‌های ساخت بناهزینه‌های شهرداری
هزینه‌های ساخت بنا در املاک تجاری: که شامل هزینه‌های طراحی، نقشه‌برداری، نظارت، اجرا، تهیه مصالح و تجهیزات، تأمین ماشین‌آلات، در پروژه‌های مهم و خاص بررسی زمین (ژئوتکنیک) و … می‌باشد با در نظر گرفتن عوامل ذکرشده ساختمان را از جهت نوساز و کلنگی بودن با توجه به نوع سازه و نما و مشخصات نازک‌کاری بررسی می‌کنند و با در نظر گرفتن امتیازاتی که ساختمان دارد از قبیل امکانات رفاهی و ورزشی مثل استخر، سونا و بام سبز و استفاده از مصالح لوکس بیشتر از حد عرف مانند نما و دکوراسیون داخلی خاص و گران، سیستم‌های امنیتی، تأسیسات سرمایشی و گرمایشی، ژنراتور برق اضطراری و انشعابات آب، برق، گاز، تلفن، آسانسور، پارکینگ و انباری هزینه اعیان ملک به ازای هر مترمربع برآورد می‌شود.
جزئیاتی نیز وجود دارند که می‌توانند در قیمت‌گذاری املاک تجاری امتیاز مثبت یا منفی داشته باشند از قبیل تعدد پارکینگ و موقعیت مکانی آن، انباری و متراژ آن، ویو (ابدی یا موقت بودن) و شرایط نورگیری ملک، قرارگیری در طبقات پایین و زیرزمین (صدای موتورخانه و نورگیری پایین) که همه موارد در بالا یا پایین رفتن ارزش ملک تأثیرگذارند.
هزینه‌های شهرداری: شامل عوارض صدور پروانه، عوارض پذیره در املاک تجاری، عوارض مازاد تراکم، عوارض پیش‌آمدگی (بالکن)، عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم)، عوارض کمیسیون‌های مختلف، عوارض آتش‌نشانی و فضای سبز و غیره
اگر ملکی دارای چند بر باشد در محاسبه عوارض مربوطه باید ملاک عمل، بالاترین قیمت منطقه‌ای به ملک مشرف‌به معبر باشد و اگر ملک در اطراف فلکه یا میدان قرار داشته باشد پرداخت عوارض و شهرداری باید بر اساس بالاترین قیمت منطقه‌ای جبهه خیابانی که از فلکه یا میدان منشعب شده محاسبه شود.
ساختمان‌هایی که در محل ساختمان‌های قدیمی و کلنگی ساخته می‌شوند به مدت 3 سال از اتمام ساخت از هزینه‌های عوارض شهرداری قانونی معاف هستند و در ارزیابی ملک باید لحاظ شوند.
از عوامل مهم ذکرشده در ارزیابی املاک تجاری حق کسب و حق سرقفلی ملک هست
حق کسب چیست؟
حق کسب و پیشه حقی است که مربوط به مالک ملک تجاری نمی‌باشد درواقع درنتیجه تلاش و کوشش و جلب مشتری با توجه به کیفیت کار یا برند شدن مستأجر ایجادشده و مربوط به عملکرد خود مستأجر هست پس هنگام تخلیه موجر باید این حق را به مستأجر پرداخت کند ازلحاظ شرعی هم حق کسب حائز اهمیت و موردبحث هست.
حق سرقفلی چیست؟
به‌نوعی مالکیت غیرمالی، نامشهود و معنوی که تاجر برای تقدم در اجاره ملک تجاری و ادامه تجارت در محل کار خود دارد که شامل ارزش برند شرکت، مشتریان وفادار یا کارکنان وفادار و رابطه خوبی که با آن‌ها ایجادشده درواقع به دلیل اعتبار و شهرتی که تاجر در آن مکان به دست آورده مشتریان خرید را ازآنجا ادامه می‌دهند و تاجر یا مالک هزینه‌ای اضافی بابت سرقفلی غیر از اجاره‌بها از مستأجر دریافت می‌کند که ازلحاظ قانونی و شرعی مجاز می‌باشد.
خدمات کارشناسی در مورد موضوع ارزیابی املاک تجاری نیازمند کارشناسان رسمی رشته راه و ساختمان و نقشه‌برداری می‌باشد که گروه کارشناس رسمی دادگستری با بهره‌گیری از کارشناسان رسمی دادگستری صاحب صلاحیت و عضو کانون و یا مرکز کارشناسان رسمی دادگستری طبق ضوابط و قوانین آماده کارشناسی ، ارزیابی و ارائه گزارش می‌باشد.
