در اسناد مالکیت ثبتی املاک قدیمی برخی کلمات مانند حق ارتفاق یا حقوق ارتفاقی وجود دارد که در عرف امروزی معاملات کمتر به آن برمی خوریم و این ممکن است موجب گمراهی کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی یا کارشناس ارزیابی رسمی املاک و کارشناسان رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان و نقشه برداری شود.
معنی حقوق ارتفاقی
منظور از حق ارتفاق یا حقوق ارتفاقی، آن دسته از حقوقی است که برای شخص، در ملک دیگری وجود داشته باشد؛ مثلاً در زمین یا خانه کسی، مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه دیگری باشد. در این صورت صاحب آن خانه یا زمین نمیتواند از استفاده همسایه جلوگیری کند.
یعنی مثلا زمین متعلق به شماست اما همسایه تان تا ابد می تواند یک درب به ملک شما باز نگاه دارد یا شیب بام خانه اش را چنان بسازد که آب باران به ملک شما تخلیه شود. هنگام بازدید کارشناسی باید به این موضوع در ارزیابی ها توجه کرد.
اگر کسی از ایام قدیم در خانه یا ملک دیگری حق مرور یا مجرای آب به ملک خود داشته، صاحب خانه یا مالک نمیتواند مانع عبور او یا مانع آب بردن از ملک خود شود. همچنین است حق داشتن شبکه، ناودان، حق شرب و غیره مالک میتواند از اجازهای که برای استفاده از ملکش به دیگران داده، هر زمان که خواست رجوع کند. پس چنانچه کسی حق عبور در ملک دیگری ندارد ولی صاحب ملک اجازه دهد که از ملک او عبور کنند، هر وقت مالک بخواهد، میتواند از اجازه خود برگردد و مانع عبور شود. جهت کسب اطلاعات در خصوص رفع ممانعت از حق ارتفاق به دعوی ممانعت از حق مراجعه نمائید.
خصوصيات حقوق ارتفاقی
الف) حق ارتفاق قائم به ملك است و اختصاص به زمين دارد؛ يعني اينكه به سود مالك زمين خاصي برقرار مي‌شود و هر كسي كه مالك زميني شد، مي‌تواند از اين حق استفاده كند و به طور معمولي حق ارتفاق در دو زمين متصل و نزديك به هم به وجود مي‌آيد.
ب) حق ارتفاق تابع ملك و فرع بر مالكيت زمين است؛ به اين معني كه نمي‌توان آن را جداگانه به ديگري انتقال داد، و همواره با زمين منتقل مي‌شود.
ج) حق ارتفاق دائمي است؛ اگر چه مالك مي‌تواند براي مدت محدودي براي ديگري حق ارتفاق ايجاد كند.
د) حق ارتفاق قابل تقسيم نيست؛ منظور اين است كه اگر حق ارتفاق به سود ملكي مشاع (مشترك) برقرار شده باشد، پس از تقسيم ملك، حق ارتفاق فقط به سود يكي نخواهد بود، و هر كدام به طور مستقل حق استفاده از اين حق را خواهند داشت همان‌طور كه ماده 103 قانون مدني بیانگر آن است.
چند نوع از حق ارتفاق
از جمله حقوق ارتفاقی می توان به حق المجری در زمینه آبها و نهر های جاری، حق العبور در زمین های مجاور، حق چرای دام، حق باز بودن یک درب، حق باز بودن پنجره، حق آبچک و … نام برد.
تفاوت حق ارتفاق با حق انتفاع
به طور کلی می توان فرقهای حق ارتفاق و حق انتفاع را در موارد ذیل بیان کرد:
1) حق ارتفاق اختصاص به غير منقول دارد. ولي حق انتفاع ممكن است به مال منقول يا غيرمنقول اختصاص يابد.
2) حق ارتفاق براي ملك است ولي حق انتفاع براي شخص.
3) حق ارتفاق دائمي است ليكن حق انتفاع جز در موارد خاص، موقت است.
اسباب ايجاد حق ارتفاق
حق ارتفاع با شيوه های ذیل ايجاد مي‌شود:
1) قرارداد؛ كه به طور معمول حق ارتفاق با همين شيوه ايجاد مي‌شود همانطوري كه ماده 94 قانون مدني در اين زمينه مقرر مي‌دارد كه صاحبان املاك مي‌توانند در ملك خود هر حقي را كه بخواهند نسبت به ديگري ايجاد كنند. پس مالك زمين و ملك مي‌تواند، با قراردادي حق عبور يا حقوق ديگري را به شخصي واگذار كند.
2) قانون؛ ممكن است حق ارتفاق ناشی از حكم مستقيم قانون و مربوط به وضع طبيعي املاك باشد. مثلاً زميني كه بالاتر از زمين ديگر است، بر حسب طبيعت كه قانون نيز آن را محترم مي‌شمارد؛ داراي حق ارتفاق براي فاضلاب و آب باران نسبت به زمين پائين‌تر است؛ همانطوري كه ماده 95 قانون مدني مقرر مي‌دارد:
«هرگاه زمين يا خانه كسي، مجراي فاضلاب يا آب باران كسي بوده، صاحب آن خانه يا زمين نمي‌تواند جلوگيري از آن كند، مگر در صورتي كه عدم استحقاق او معلوم باشد.»
منابع: به نقل از پژوهشکده باقرالعلوم (ع) و سپاس از مدیران آن http://farshidhashemi.blogfa.com/cat-63.aspx
1) عميد، حسن؛ فرهنگ فارسي، ماده رفق، ارتفاق.
2) صفائي، حسين؛ دورۀ مقدمات حقوق مدني، تهران، میزان، چاپ اول، ج 1، ص 261.
3) كاتوزيان، ناصر؛ دورۀ مقدمات اموال و مالكيت، تهران، میزان، چاپ اول، 1382، ص 232.
مطالب این سایت برای راهنمایی کلی کاربران جمع آوری شده و همیشه برای پیگیری پرونده های خود به مشاور حقوقی و وکیل رجوع کرده تا با تمرکز روی پرونده تان آن را حل کنند.
در مورد حقوق ارتفاقی ثبتی می توانید مقاله انواع حق ارتفاق را در سایت کارشناس آنلاین و این مقاله را نیز در سایت تابناک مطالعه کنید: حقوق ارتفاقی ثبتی
