انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد ، به لحاظ قانونی صحیح و معتبر است ، اما از آن جهت که ممکن است مشکلاتی میان طرفین ایجاد شود ، بهتر است که ذیل قرارداد اجاره را دو نفر شاهد مرد امضا کنند . در صورت عدم وجود شاهد در اجاره نامه ، قرارداد ، مشمول قانون موجر و مستاجر 1376 نبوده و نمی توان به صورت فوری ، دستور تخلیه ملک را گرفت .
برای مشاوره انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد
برای مشاوره انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد
یکی از عقود پرکاربرد در حوزه املاک تجاری و مسکونی ، قرارداد اجاره می باشد که به موجب آن ، یکی از طرفین ، در طول مدت زمانی مشخص ، ملک دیگری را اجاره نموده و با پرداخت اجاره بها ، از منافع آن ، استفاده می نماید . انعقاد قرارداد اجاره که معمولا در دفاتر املاک منعقد می شود ، نکات حقوقی خاصی دارد که بی توجهی به آنها ، آثار و پیامدهای مهمی بر جای می گذارد .
به عنوان مثال ، انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد ، علی رغم اینکه قراردادی معتبر می باشد ، ممکن است اجاره دهنده یا موجر را برای مطالبه حقوق قانونی خود از جمله گرفتن حکم تخلیه ملک اجاره ای ، با دشواری رو به رو نماید . به همین دلیل ، بررسی احکام مربوط به تنظیم اجاره نامه بدون شاهد و عدم وجود شاهد در قولنامه ، سبب می شود که موجر ، با حقوق قانونی خود ، به نحو بهتری آشنا شده و بتواند از خود دفاع کند .
به همین مناسبت ، در ادامه این مقاله ، قصد داریم به بررسی اینکه آیا قرارداد اجاره بدون شاهد اعتبار دارد ، پرداخته و سپس ، شرایط ، نحوه و آثار چنین اجاره ای را بررسی نماییم . در ادامه ، اثر امضای شاهد در قراردادهای تنظیم شده بعد از قانون سال 1376 را بررسی کرده و دستور تخلیه ملک با یک شاهد و امضای شاهد زن در قولنامه اجاره ای را بررسی نموده و در خاتمه نیز ، حکم تمدید قرارداد اجاره بدون شاهد را نیز توضیح خواهیم داد
آیا قرارداد اجاره بدون شاهد اعتبار دارد
قرارداد اجاره ، در کنار بیع یا خرید و فروش املاک تجاری و مسکونی ، کاربرد بسیاری دارد و همین امر ، نشان دهنده لزوم تصویب قوانین متناسب در این حوزه است . قرارداد اجاره ، گاهی طرفین را درگیر مشکلاتی از جمله عدم پرداخت اجاره بها ، اجاره دادن مال اجاره ای ، عدم بازگرداندن ودیعه مستاجر ، فسخ قرارداد اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر می نماید که در تمامی این موارد ، یک نکته مهم وجود دارد که به استناد آن ، می توان اختلاف را برطرف کرد و آن هم ، تنظیم قرارداد اجاره کتبی معتبر میان طرفین است .
اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، این است که آیا قرارداد اجاره بدون شاهد هم اعتبار دارد ؟ به عبارت دیگر ، در صورتی که قراردادی به صورت کتبی میان دو نفر تنظیم شده ، اما دو نفر شاهد ذیل آن را امضا نکرده باشند ، باز هم می توان به استناد این اجاره نامه ، به دادگاه مراجعه کرده و حل اختلاف نمود ؟
در خصوص اعتبار قرارداد اجاره بدون شاهد ، باید گفت که اصولا تمامی قراردادها ، چه از نوع شفاهی و چه به صورت کتبی ( اعم از عادی یا رسمی ) منعقد شده باشند ، ذیل آن را شاهد امضا کرده باشد یا خیر ، کاملا معتبر و صحیح بوده و میان خود طرفین ، لازم الاجرا تلقی می شوند و می توان در صورت بروز اختلاف ، به آن استناد کرد ؛ لکن حل اختلافات ناشی از قرارداد اجاره بدون شاهد در دادگاه دشواتر است .
حتما بخوانید: قرارداد اجاره ، انواع و اوصاف آن
شرایط انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد
در قسمت قبل ، گفتیم که قرارداد اجاره بدون شاهد نیز ، اعتبار دارد ؛ اما ممکن است که طرفین ، در خصوص آن ، دچار اختلاف شده و قصد مراجعه به دادگاه را داشته باشند ؛ لذا بهتر است که حتما حین تنظیم اجاره نامه ، دو نفر شاهد ذیل آن را امضا کنند . اما در خصوص شرایط انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد ، گاها سوالاتی نیز ، مطرح می شود .
به طور کلی ، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ، الزامی در خصوص نحوه انعقاد قرارداد اجاره و موارد مذکور در اجاره نامه ، از قبیل وجود یا عدم وجود شاهد در اجاره نامه و غیره ، وجود نداشت ؛ اما در قانون مصوب 1376 ، قرارداد اجاره ، لزوما باید توسط طرفین ، به صورت کتبی ، تنظیم و امضا شده و دو نفر شاهد نیز ، آن را امضا نمایند تا قرارداد اجاره ، مشمول احکام این قانون باشد .
لکن در صورت عدم وجود شاهد در اجاره نامه ، باز هم اجاره نامه باید شرایط خاصی داشته باشد تا قابل اجرا باشد . به طور مثال ، از جمله شرایط صحت قراردادها ، این است که طرفین ، اهلیت و قصد و رضایت داشته و موضوع اجاره نیز ، مشخص و معین باشد . علاوه بر این ، هدف از انعقاد قرارداد اجاره نیز ، باید مشروع و عقلایی باشد . در چنین حالتی ، قرارداد اجاره ، عقد لازم بوده و طرفین ، باید به مفاد آن پایبند باشند ؛ مگر اینکه یکی از طرفین آن را فسخ کرده و یا هر دو ، با توافق هم ، آن را اقاله نمایند .
تفاوت اجاره نامه رسمی و عادی
نحوه انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد
سوالی که در این قسمت قصد داریم به آن پاسخ دهیم ، این است که نحوه انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد چگونه است و طرفین ، در صورت عدم وجود شاهد در قرارداد اجاره ، چگونه می توانند قرارداد میان خود را منعقد نمایند ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که اجاره نامه بدون شاهد ، می تواند به صورت اجاره شفاهی بوده و یا اینکه توافقات میان طرفین ، در یک نرم افزار پیام رسان صورت گرفته باشد که در هر حال ، صحیح و معتبر است .
لکن پیشنهاد می شود که برای تنظیم اجاره نامه ، حتما آن را مکتوب نمایید . برای تنظیم قرارداد اجاره کتبی ، می توانید به بنگاه املاک مراجعه و از نمونه اجاره نامه های دارای کد رهگیری و هولوگرام استفاده نمایید که جزئیات مربوطه ، در مقاله ای با عنوان دریافت و استعلام کد رهگیری املاک ، توضیح داده شده است . همچنین، می توانید توافقات انجام شده را بر روی یک برگه عادی نیز ، نوشته و ذیل آن را امضا کنید .
نحوه انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد ، به این صورت است که می بایست ضمن مشخص کردن هر یک از متعاملین و مشخصات هویتی آنها ، موضوع قرارداد اجاره و مشخصات آن ، تاریخ عقد ، تعهدات طرفین در خصوص پرداخت اجاره بها و غیره ، به صورت دقیق ، ضمن آن ذکر شده باشد و ذیل آن توسط خود طرفین ، امضا گردد . در این حالت ها ، اجاره نامه ، عادی است و می توان به استناد آن در دادگاه ، دعاوی مربوطه را پیگیری نمود .
انعقاد قرارداد اجاره بدون مدت
آثار انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد
همانطور که اشاره شد ، قرارداد اجاره بدون شاهد نیز ، به لحاظ قانونی ، کاملا معتبر است و طرفین ، باید به آن عمل نمایند ، در غیر این صورت ، طرف مقابل می تواند با مراجعه به دادگاه ، طبق قانون مدنی ، اقدام به حل و فصل اختلافات ایجاد شده ، مثلا در خصوص پرداخت اجاره بها در قرارداد اجاره نماید . اما سوال این است که آثار انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد چیست ؟
در پاسخ به این سوال ، باید گفت که اصلی ترین و مهم ترین اثر انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد ، این است که بر اساس ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، قرارداد تنظیم شده ، مشمول این قانون نخواهد بود و به همین دلیل ، دریافت حکم تخلیه مستاجر ، برای موجر عملا با مشکلات و دشواری هایی همراه خواهد شد .
علاوه بر این ، دعاوی دیگری که ناشی از قرارداد اجاره است نیز ، ممکن است طرفین را درگیر فرایند دشوار رسیدگی های قضایی توسط دادگاه نماید . به عنوان نمونه ، در صورت تقاضای فسخ قرارداد اجاره به استناد وجود عیب در آن یا در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر ، اگر قرارداد اجاره معتبری که به امضای شهود نیز رسیده باشد ، موجود نبود ، ابتدا باید به دادگاه مراجعه و پس از اثبات عقد اجاره ، حقوق قانونی ناشی از آن را مطالبه کرد که در قسمت های بعد ، به تفصیل ، این موضوع را بررسی خواهیم کرد .
ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر
اثر امضای دو نفر شاهد در قراردادهای اجاره تنظیمی بعد از سال 1376 چیست
در قسمت قبل ، توضیح دادیم که قرارداد اجاره بدون شاهد نیز ، به لحاظ حقوقی معتبر است ولیکن وجود شاهد در قرارداد اجاره ، آن را تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 می کند . در تکمیل این موضوع ، در این قسمت ، قصد داریم به بررسی این مطلب بپردازیم که اثر امضای دو نفر شاهد در قراردادهای اجاره تنظیمی بعد از سال 1376 چیست ؟
همانطور که گفتیم ، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ، دو نفر شاهد باید ذیل قرارداد اجاره عادی یا رسمی را امضا نموده باشند ؛ در غیر این صورت ، قرارداد از شمول قانون مذکور ، خارج می شود و آثار قرارداد اجاره تنظیم شده طبق این قانون را نخواهد داشت و ممکن است در این خصوص ، موجر دچار مشکلاتی شود .
مثلا ، طبق قانون 1376 ، اگر موجر قصد داشته باشد حکم تخلیه مستاجر را بگیرد ، در صورتی که قرارداد اجاره به صورت عادی ( در بنگاه املاک ) تنظیم شده باشد ، می تواند از طریق شورای حل اختلاف و در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی ( دفترخانه اسناد رسمی ) تنظیم شده باشد ، از طریق همان دفترخانه ، بدون اینکه نیازی به مراجعه به دادگاه و طرح دعوی علیه مستاجر باشد ، حکم تخلیه را بگیرد ؛ لکن در صورتی که قرارداد اجاره بدون شاهد تنظیم شده باشد ، موجر برای دریافت حکم تخلیه ، می بایست به دادگاه مراجعه و فرایند طرح دعوی تا حصول نتیجه را دنبال نماید .
قوانین روابط موجر و مستاجر سال 1376 و 1356
دستور تخلیه با یک شاهد
در قسمت قبل ، توضیح دادیم که یکی از آثار مهم انعقاد قرارداد اجاره با داشتن دو نفر شاهد ، این است که قرارداد ، مشمول قانون 1376 روابط موجر و مستاجر قرار گرفته و به استناد آن ، موجر می تواند بدون نیاز به طرح دعوی در دادگاه ، حکم تخلیه ملک را به استناد قرارداد با امضای دو نفر شاهد ، دریافت نماید . اما سوالی که مطرح می شود ، این است که گرفتن دستور تخلیه با یک شاهد چه حکمی دارد و آیا می توان با یک نفر شاهد نیز ، حکم تخلیه فوری را گرفت ؟
در پاسخ به این سوال ، باید گفت که انعقاد قرارداد اجاره با یک شاهد نیز ، در حکم انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد می باشد . به همین دلیل ، در صورتی که ضمن عقد اجاره ، صرفا یک نفر شاهد ، ذیل آن را امضا کرده باشد ، باز هم قرارداد ، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 ، نخواهد بود و به همین دلیل ، نمی توان حکم تخلیه وی را طبق این قانون ، دریافت کرد .
لذا گرفتن دستور تخلیه با یک شاهد ، به این صورت است که موجر ، ابتدا باید به دادگاه حقوقی دادخواست داده و پس از آن ، تشریفات دریافت حکم تخلیه از طریق دادگاه را دنبال نماید ؛ هر چند دادگاه در نهایت ، حکم تخلیه را صادر می کند ، اما نسبت به زمانی که موجر ، اجاره نامه با شاهد در اختیار دارد ، صدور حکم ، زمان بیشتری به طول می انجامد .
فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر
امضا شاهد زن در قولنامه اجاره
سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، این است که آیا امضای شاهد زن در قولنامه اجاره نیز معتبر است ؟ به عبارت دیگر ، اگر یک یا دو نفر خانم ، ذیل قولنامه یا اجاره نامه را امضا کرده باشند ، می توان آن اجاره نامه را مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 محسوب و به استناد آن ، تخلیه ملک را درخواست نمود ؟
در پاسخ به این سوال ، باید گفت که بر اساس قانون ، امضای شاهد خانم نیز ، معتبر است ؛ منتها نصابی که برای شهادت شاهد زن پیش بینی شده ، با نصاب شهود مرد ، متفاوت است . امضای شاهد زن در قولنامه اجاره ای ، به این صورت است که به جای یک مرد ، دو نفر زن باید قولنامه را امضا کنند .
به عنوان نمونه ، می توانید به جای امضای دو نفر مرد ذیل قرارداد اجاره ، از امضای یک نفر مرد و دو نفر زن ، استفاده کنید تا قرارداد ، معتبر باشد . البته ، شهود ، باید مشخصات خود را به صورت دقیق ، ذیل قرارداد اجاره درج نمایند تا امضای آنها اعتبار داشته باشد و بتوان به استناد آن ، تخلیه فوری ملک را از شورای حل اختلاف تقاضا کرد .
تنظیم دادخواست تخلیه به شورای حل اختلاف
تمدید قرارداد اجاره بدون شاهد
در تکمیل بحث عدم وجود شاهد در اجاره نامه ، باید به این مطلب نیز پرداخت که حکم تمدید قرارداد اجاره بدون شاهد چیست ؟ به عبارت دیگر ، آیا برای تمدید کردن قولنامه اجاره نیز ، می بایست حتما امضای دو نفر شاهد را داشت یا اصل اجاره نامه تنظیم شده با وجود شاهد ، برای استفاده از مزایای آن کافی است ؟
در پاسخ به این سوال ، باید گفت که برای تمدید قرارداد اجاره نیز ، بهتر است که طرفین ، اقدام به تنظیم اجاره نامه جدید نموده و به اجاره نامه شفاهی برای تمدید آن ، اکتفا نکنند . همچنین ، ذیل تمدید قرارداد اجاره را باید دو نفر شاهد ، امضا کنند ؛ در غیر این صورت ، قرارداد تنظیمی ، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 نبوده و نمی توان حکم تخلیه فوری گرفت .
لذا در خصوص تمدید قرارداد اجاره بدون شاهد نیز ، باید توجه داشت که چنین قراردادی ، مثل قرارداد اجاره بدون شاهد بوده و ممکن است برای موجر ، مشکلاتی در باب تخلیه ملک ایجاد نماید . علاوه بر این ، تمدید قرارداد اجاره بدون شاهد ، ممکن است مستاجر را نیز ، برای طرح دعاوی همچون فسخ قرارداد اجاره ، با مشکل مواجه نماید که پیشنهاد می شود برای دریافت اطلاعات بیشتر در این خصوص مقاله زیر را نیز مطالعه نمایید .
دادخواست تخلیه عین مستاجره به لحاظ انقضای مدت اجاره
برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی کارشناس رسمی دادگستری نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی کارشناس رسمی دادگستری به سوالات شما عزیزان پیرامون انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد پاسخ دهند .
سوالات متداول
1- آیا قرارداد اجاره بدون شاهد نیز اعتبار دارد ؟
قرارداد اجاره چه شاهد ذیل آن را امضا کرده باشد یا خیر به لحاظ قانونی معتبر و لازم الاجراست اما حل اختلافات ناشی از قرارداد اجاره بدون شاهد در دادگاه دشوارتر است که برای دریافت اطلاعات بیشتر می توانید مقاله را مطالعه نمایید .
2- عدم وجود شاهد در قرارداد اجاره چه آثاری دارد ؟
عدم وجود شاهد در عقد اجاره سبب می شود که قرارداد مشمول قانون 1376 نبوده و موجر برای دریافت حکم تخلیه ملک اجاره ای باید به دادگاه مراجعه نموده و فرایند طرح دعوی را دنبال کند که شرح این موضوع در تن مقاله ذکر شده است .
3- وجود چند نفر شاهد در قرارداد اجاره لازم است ؟
ذیل قرارداد اجاره را باید دو نفر شاهد مرد امضا کرده و یا یک مرد و دو زن آن را امضا کنند لذا وجود یک نفر شاهد نیز در حکم اجاره نامه بدون شاهد است که جزئیات این موضوع در متن مقاله به صورت کامل توضیح داده شده است .
برای مشاوره انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد
برای مشاوره انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد
