بیع شرط چیست – آثار

بیع شرط ، نوعی عقد بیع است که اگر فروشنده ، در طول مدت زمان مشخص ، ثمن معامله را به خریدار پس بدهد ، می تواند بیع را فسخ نماید که از جمله آثار بیع شرط ، انتقال مالکیت به خریدار از زمان عقد است . شرایط بیع شرط نیز ، همان شرایط صحت معاملات می باشد ؛ اما بر اساس قانون ثبت ، بیع شرط ،  معامله با حق استرداد است و خریدار ، مالک نمی شود ؛ بلکه صرفا ملک را به عنوان وثیقه بدهی ، در اختیار خواهد داشت .

برای مشاوره بیع شرط

برای مشاوره بیع شرط

خرید و فروش اموال منقول یا غیر منقول ، در قانون مدنی ، تحت عنوان عقد بیع شناسایی و کلیه احکام مترتب بر عقد بیع ، به صورت کامل در این قانون ، مورد توجه قرار گرفته است . در عقد بیع ، بایع یا فروشنده ، کالایی با عنوان مبیع را به خریدار یا مشتری می فروشد و در مقابل آن ، ثمن یا بهای معامله را دریافت می کند . لکن این عقد ، می تواند به صورت شرطی نیز صورت گیرد .

یکی از انواع عقد بیع ، بیع شرطی است که به آن معامله با حق استرداد نیز ، گفته می شود . در این نوع عقد ، برای فروشنده ، حق فسخ معامله از طریق بازگرداندن ثمن به خریدار ، لحاظ شده است . اما از آن جهت که بیع شرط ، در گذشته ، مبنایی برای سوء استفاده از ملک دیگران شده بود ، احکام مربوط به آن در قانون ثبت ، تغییر نمود . به همین دلیل ، آشنایی با اینکه بیع شرط چیست و چه آثاری دارد ، برای افرادی که قصد انعقاد این معامله را دارند ، ضروری است تا از تضییع حقوق قانونی آنها ، جلوگیری شود .

در ادامه این مقاله ، قصد داریم پس از بررسی اینکه بیع شرط چیست و انواع و شرایط آن چگونه است ، به بررسی آثار بیع شرط و تفاوت بیع شرط و خیار شرط پرداخته و تفاوت آن با معامله رهنی را نیز ، توضیح دهیم . در خاتمه نیز ، رای وحدت رویه بیع شرط را نیز ، توضیح خواهیم داد .

بیع شرط چیست

عقد بیع یا خرید و فروش ، یکی از عقود مهم و پر کاربرد مذکور در قانون مدنی است که مانند سایر عقود و قراردادها ، احکام مربوط به آن ، در قانون ذکر شده و افراد ، با توجه به آن ، می توانند بیع منعقد نموده و شرایط خود را نیز ، به آن بیفزایند . اما یکی از انواع عقد بیع ، عقد بیع شرطی است که در گذشته ، رواج زیادی داشته است . به همین مناسبت ، در این قسمت ، قصد داریم مفهوم بیع شرط را بررسی نموده و به این سوال پاسخ دهیم که بیع شرط چیست .

مفهوم عقد بیع شرط و شرایط آن ، در ماده 458 قانون مدنی بیان شده است که بر اساس این ماده ، در عقد بیع ، طرفین می توانند با هم شرط کنند که هر گاه فروشنده مال ، در مدت معینی ، تمام یا بخشی از ثمن یا بهای معامله را به مشتری پس بدهد ، اختیار فسخ یا بر هم زدن تمام یا بخشی از معامله را داشته باشد . در هر حال ، اختیار فسخ بیع ، تابع شرایطی است که خود طرفین در متن قرارداد ، پیش بینی کرده اند .

معمولا بیع شرط ، به صورت نوعی عقد و قرارداد بود که وام گیرنده یک ملک ، مالکیت ملک را با بیع شرطی ، به وام دهنده واگذار می کند و پس از اینکه تمامی اقساط وام خود را پرداخت کرد ، می تواند بیع را با استفاده از شرط ، فسخ نموده و ملک خود را پس بگیرد . لذا ، عقد بیع شرط ، بیشتر به دلیل ماهیت تضمینی آن ، انجام می شده و در گذشته هم ، به همین نحو بوده است .

به این صورت که اقشار ضعیف ، برای گرفتن وام ، ملک خود را در قبال دریافت مبلغی اندک ، به صورت بیع شرطی ، به دیگران واگذار می کردند . در صورتی که فروشنده می توانست ثمن معامله را در ضمن مدت مشخص ، به خریدار پس بدهد ، بیع فسخ شده و مالکیت آن ، به خودش باز می گشت و در غیر این صورت ، عقد بیع ، قطعی شده و مالکیت به خریدار انتقال پیدا می کرد و از آن رو که این وضعیت منجر به سوء استفاده هایی می شد ، در قانون ثبت ، احکام مربوط به بیع شرط ، تغییر پیدا کرد .

حتما بخوانید: بیع یعنی چه

انواع بیع شرط

در پاسخ به این سوال که بیع شرط چیست ، گفتیم که در این نوع عقد بیع ، صرفا برای بایع یا فروشنده ، حق فسخ قرارداد مورد پیش بینی قرار گرفته است که اگر در طول مدت مشخص شده ، بتواند مبلغ معامله را به خریدار برگرداند ، بتواند ملک فروخته شده اش را پس بگیرد . در همین ارتباط ، می توان انواعی از بیع شرط را ملاحظه نمود که بر اساس ماده 458 ، عبارتند از موارد زیر  :

یکی از انواع بیع شرط ، این است که طرفین ، با هم شرط کنند که اگر فروشنده ، در مدت معینی ، تمام مثل ثمن یا بهای معامله را به مشتری پس بدهد ، حق فسخ قرارداد را نسبت به تمام مبیع یا مال فروخته شده ، داشته باشد . اما یکی دیگر از انواع بیع شرط ، آن است که طرفین شرط کنند که اگر فروشنده ، بعض یا قسمتی از مثل ثمن را به خریدار پس بدهد ، اختیار بر هم زدن معامله را نسبت به تمام یا بخشی از معامله را داشته باشد .

در هر حال ، طرفین ، می توانند در خصوص اینکه اختیار فسخ قرارداد ، تابع بازگرداندن چه مبلغی است ، به توافق برسند و همین توافق ، ملاک عمل قرار می گیرد . اما اگر در قرارداد ، مشخص نشده باشد که فروشنده ، چه میزان از ثمن را باید بازگرداند تا حق فسخ قرارداد را داشته باشد ، اصل بر این است که باید تمامی آن را بازگرداند تا بتواند حق فسخ خود را عملی نماید .

دادخواست فسخ معامله به علت وجود عیب در مبیع

شرایط بیع شرط

در قسمت قبل ، به بررسی اینکه بیع شرط چیست ، پرداختیم . همانطور که اشاره شد ، بر اساس قانون مدنی ، بیع شرط یا بیع خیاری ، کاملا صحیح و معتبر است و طرفین می توانند اقدام به انعقاد این نوع بیع نمایند . اما سوال این است که شرایط بیع شرط چیست و در چه شرایطی طرفین می توانند اقدام به انعقاد این نوع بیع نمایند ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که بر اساس ماده 190 قانون مدنی ، برای صحیح بودن هر نوع معامله ای ، 4 شرط اساسی باید وجود داشته باشد که از جمله شرایط صحت قراردادها ، می توان به وجود قصد در طرفین و رضایت آنها برای انجام بیع شرطی ، اشاره نمود . همچنین ، هر دوی طرفین ، می بایست اهلیت داشته باشند ؛ یعنی بالغ ، رشید و عاقل باشند . موضوع قرارداد در بیع شرطی ، به صورت کامل ، باید مشخص بوده و جهت یا هدف از انعقاد آن نیز ، مشروع باشد .

علاوه بر این ، در ماده 463 قانون مدنی ، برای جلوگیری از سوء استفاده از بیع شرطی ، یک شرط مهم دیگر نیز پیش بینی شده است و آن هم این است که اگر مشخص شود که فروشنده بیع شرطی ، واقعا قصد انعقاد بیع را نداشته ( مثلا فقط برای قرض گرفتن از خریدار اقدام به انعقاد بیع شرطی نموده است ) ، احکام بیع شرط در مورد آن اجرا نخواهد شد و آثار بیع شرط یعنی انتقال ملک به خریدار ، ایجاد نمی شود که این آثار را در قسمت بعد ، بیشتر توضیح خواهیم داد .

ارکان عقد بیع

آثار بیع شرط

یکی از پرسش های مهمی که در خصوص بیع شرط مطرح می شود ، این است که این نوع قرارداد ، چه آثار حقوقی خواهد داشت و به عبارت دیگر ، در صورتی که طرفین معامله ای ، بیع شرطی یا بیع خیاری منعقد کرده باشند ، چه تبعات و پیامدهای حقوقی بر این اقدام آنها مترتب خواهد شد ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که بر اساس ماده 459 قانون مدنی ، یکی از مهم ترین و اصلی ترین آثار بیع شرط ، این است که از همان لحظه عقد بیع شرط ، مالکیت مال فروخته شده ، به خریدار انتقال پیدا کرده و خریدار ، مالک آن مال می شود . البته ، این حق مالکیت ، متزلزل می باشد ؛ چرا که فروشنده ، حق فسخ معامله را تا مدت زمان مشخصی خواهد داشت و در صورت گذشت این مهلت و بازنگرداندن پول به خریدار ، مالکیت ، به صورت قطعی منتقل خواهد شد .

اما در صورتی که فروشنده ، به شرط مذکور در بیع عمل کرده و ثمن را به خریدار برگرداند ، می تواند مال خود را مسترد نماید و حتی اگر خریدار از استرداد مال وی خودداری نماید ، فروشنده می تواند مبلغ بدهی را به قاضی یا حاکم داده و معامله را فسخ کند . به همین دلیل است که بر اساس ماده 460 قانون مدنی ، یکی از آثار بیع شرط این است که خریدار ، در مهلت شرط ، نمی تواند تصرفاتی در مبیع نماید که با حق فسخ فروشنده منافات داشته باشد . مثلا خریدار ، نمی تواند ملک خریداری شده به بیع شرط را به دیگری بفروشد ، یا آن را تخریب کرده و به نحوی از بین ببرد .

یکی دیگر از آثار بیع شرط ، این است که چون از لحظه عقد بیع شرطی ، مالکیت آن مال ( هر چند به صورت متزلزل ) به خریدار انتقال پیدا کرده است ، منافع حاصله از آن مال ، به خریدار تعلق داشته است . در واقع ، از لحظه عقد بیع شرط تا زمانی که فروشنده آن را فسخ کند ، هر منفعتی که متعلق به مال خریداری شده بوده ، مال خریدار است . مثلا اگر باغ میوه ای با بیع شرطی به دیگری فروخته شده ، میوه های آن ، تا زمان فسخ بیع ، متعلق به خریدار است .

البته باید به این نکته توجه داشت که با توجه به تصویب قانون ثبت اسناد و املاک ، احکام و آثار بیع شرط که در قانون مدنی آمده ، به نوعی نسخ گردیده است . بر اساس رای وحدت رویه دیوان عالی کشور نیز ، مقرر شده که بیع شرط ، برای خریدار ، ایجاد مالکیت نمی کند و خریدار ، مالک آن مال نخواهد شد . اما بیع شرط یا همان معامله با حق استرداد ، این اثر را دارد که منافع مال ، تا زمان استرداد ملک ، به خریدار تعلق می گیرد .

اوصاف عقد بیع

تفاوت بیع شرط و خیار شرط

در قسمت های قبل ، جزئیات مربوط به بیع شرط یا بیع خیاری را مورد بررسی قرار داده و همانطور که گفتیم ، در این نوع بیع ، فروشنده ، اختیار فسخ معامله را دارد . لذا یکی از مفاهیمی که ممکن است با بیع شرط ، یکسان انگاشته شود ، خیار شرط می باشد که یکی از انواع خیارات مذکور در قانون مدنی است . به همین دلیل ، آشنایی با تفاوت بیع شرط و خیار شرط ، ضرورت دارد .

در خصوص تفاوت بیع شرط و خیار شرط ، باید گفت که در ماده 399 قانون مدنی ، مفهوم خیار شرط ذکر شده است که بر اساس آن ، در عقد بیع ، ممکن است شرط شود که در مدت معینی ، خریدار یا فروشنده و یا شخص ثالثی غیر از طرفین ، اختیار بر هم زدن معامله را دارد . اما بر اساس ماده 458 قانون مدنی ، بیع شرطی ، به قراردادی گفته می شود که در آن ، بایع ، به دلیل بازپرداخت ثمن معامله در مهلت مشخص ، اختیار فسخ قرارداد را داشته باشد .

به همین دلیل ، یکی از مهم ترین تفاوت های بیع شرط و خیار شرط ، این است که بیع شرط ، یک نوع معامله و قرارداد است که صرفا بایع یا فروشنده ، اختیار بر هم زدن معامله را ، به لحاظ برگرداندن ثمن معامله ، داراست ؛ ولیکن خیار شرط ، یکی از انواع خیارات قانون مدنی است که بر اساس آن ، هر دوی طرفین یا اشخاص ثالث ، بتوانند اقدام به فسخ معامله کنند و دلیل فسخ معامله نیز ، محدود به پس دادن ثمن معامله نخواهد بود .

سند تعهد به بیع

تفاوت بیع شرط با معامله رهنی

در قسمت های قبل ، توضیح دادیم که بیع شرط در قانون مدنی ، به چه معناست و به دلیل اینکه از آن سوء استفاده هایی انجام می شد و املاک افراد ضعیف را با پرداخت مبالغ کمی به آنها خریداری می کردند و فروشنده نیز ، نمی توانست در مهلت تعیین شده ، اقدام به بازپرداخت آن نماید ، معامله با گذشت مهلت حق شرط ، قطعیت می یافت و مالکیت ، به طور کامل به خریدار منتقل می شد .

به همین دلیل ، ابتدا در ماده 463 قانون مدنی ، مقرر شد که اگر مشخص شود که قصد فروشنده ، بیع نبوده و مثلا به صورت عقد قرض است ، احکام بیع ، اجرا نمی شود تا بدینوسیله ، حقوق مالک ، رعایت شود . پس از آن ، قانون ثبت نیز ، احکام دیگری در خصوص بیع شرطی پیش بینی نمود که به نوعی ، ناسخ احکام قانون مدنی در خصوص بیع شرط محسوب می شود . بر اساس ماده 33 و 34 قانون ثبت اسناد و املاک ، بیع شرط ، نوعی معامله با حق استرداد تلقی شده و به همین دلیل ، مالکیت مال ، به خریدار منتقل نمی شود ؛ بلکه خریدار ، مانند طلبکار ، دارای وثیقه است .

بنابراین ، تفاوت بیع شرط با معامله رهنی ، این است که در بیع شرط ، مالکیت مبیع ، از همان لحظه عقد ، به خریدار انتقال پیدا می کند . اما در معاملات رهنی ، مال بدهکار ، صرفا به منزله وثیقه ای برای باز پرداخت بدهی وی قرار می گیرد ؛ نه اینکه مالکیت مال رهنی ، به رهن گیرنده ، انتقال پیدا کند. به همین دلیل ، طبق قانون ثبت ، بیع شرطی ، همان معامله با حق استرداد است که در صورت عدم پرداخت بدهی ، خریدار ، صرفا می تواند برای دریافت طلب خود ، از دادگاه ، تقاضای صدور اجراییه نماید ؛ نه اینکه ملک را به نام خود انتقال بدهد .

 صلح خیاری

رای وحدت رویه بیع شرط

همانطور که اشاره شد ، بر اساس مواد 33 و 34 قانون ثبت ، بیع شرط ، نوعی معامله با حق استرداد تلقی می شود و مالکیت مال ، به خریدار انتقال پیدا نمی کند ؛ بلکه مانند معاملات رهنی ، صرفا ملک را همچون وثیقه ای در اختیار خواهد داشت . در همین راستا ، دیوان عالی کشور ، رای وحدت رویه ای در خصوص این موضوع صادر کرده است .

به موجب حکم شماره 1665 ، که در تاریخ 1319/5/5 از دیوان عالی کشور صادر شده است ، « به استناد مواد 33 و 34 قانون ثبت اسناد و املاک کشور ، مشتری خیاری را نمی توان مالک و متصرف شناخت » . به همین دلیل ، در صورتی که بدهکار ، بدهی خود را نپردازد ، صرفا خریدار می توان به دادگاه مراجعه و تقاضای صدور اجراییه نماید و در صورت عدم اجرای حکم ، مال مزبور فروخته و از محل آن ، بدهی طلبکار پرداخت خواهد شد .

بیع معاطاتی

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص بیع شرط در کانال تلگرام حقوق عقود و قراردادها عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی کارشناس رسمی دادگستری نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی کارشناس رسمی دادگستری به سوالات شما عزیزان پیرامون بیع شرط پاسخ دهند .

سوالات متداول

1- بیع شرط چیست ؟

بر اساس قانون مدنی متعاملین در عقد بیع می توانند شرط کنند که بایع یا فروشنده با پس دادن ثمن معامله در طول مدت مشخصی حق فسخ بیع را داشته باشد که به آن بیع شرط گفته می شود و جزئیات آن در متن مقاله ذکر شده است .

2- شرایط بیع شرط چیست ؟

شرایط بیع شرط نیز همچون سایر قراردادها شامل داشتن اهلیت و قصد و رضایت بوده و همچنین موضوع معامله باید مشخص بوده و هدف از آن نیز مشروع باشد که برای دریافت اطلاعات بیشتر در این خصوص می توانید مقاله را مطالعه نمایید .

3- آثار بیع شرطی در قانون کدامند ؟

بر اساس قانون مدنی از جمله آثار بیع شرط انتقال مالکیت به خریدار است اما با توجه به تصویب قانون ثبت دیگر بیع شرط یا همان معامله با حق استرداد سبب انتقال مالکیت به خریدار نمی شود که برای آشنایی بیشتر با این موضوع می توانید به متن مقاله مراجعه نمایید .

برای مشاوره بیع شرط

برای مشاوره بیع شرط