کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی کارخانه
کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی کارخانه
با توجه به اینکه موضوع ارزیابی کارخانه و قیمت‌گذاری کارخانجات علاوه بر ارزش عرصه و اعیان و امتیازات، تجهیزات و ماشین‌آلات را نیز شامل می‌گردد لذا جهت ارزیابی و تعیین قیمت کارگاه‌ها، کارخانه‌ها و مجموعه‌های صنعتی نیازمند ارائه نظر کارشناسان رسمی دادگستری هستیم.
کارشناسان رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان و نقشه برداری ، رشته برق ، ماشین آلات و تاسیسات کارخانجات ، رشته خودرو و وسایط نقلیه ، رشته اموال منقول ، رشته حسابداری و حسابرسی ، رشته امور بازرگانی به ارزیابی کارخانه و قیمت گذاری آن می پردازند.
ما در این مقاله رشته های مختلف کارشناس رسمس دادگستری را برای ارزیابی کارخانه و کارهایی که باید انجام شود اطلاعاتی را در اختیار شما عزیزان قرار خواهیم داد.
رشته های مختلف کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی کارخانه
کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان و نقشه برداری
کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان و نقشه برداری با توجه به صلاحیت های کارشناسی نسبت به ارزیابی کارخانه و کارشناسی زمین ، ساختمان ، آپارتمان ، اراضی ، ابنیه ، مصالح ساختمانی کارخانه اقدام می نماید.
الف) تعیین ارزش عرصه کارخانه (زمین) :
بسیاری از کارخانجات در سطح کشور در شهرک‌ها و ناحیه‌های صنعتی قرار گرفته اند که قیمت گذاری و ارزیابی کارخانه قیمت زمین در این نواحی به دلیل کاربری صنعتی با کاربری‌های شهری متفاوت است.
در بیشتر نواحی صنعتی و شهرک‌های صنعتی مالکیت زمین از شرکت شهرک‌های صنعتی به نمایندگی از دولت به بخش های صنعتی منتقل شده است، بخش زیادی از زمین ها نیز در این نواحی دارای دفترچه واگذاری زمین به واحد صنعتی به‌عنوان بهره‌بردار (مالک) هستند، ازنظر مالکیتی این دفترچه‌های واگذاری معادل با سند مالکیت ثبتی ارزیابی کارخانه می‌گردند.
به جهت نوع فعالیت در مناطق و شهرک‌های صنعتی موقعیت قرارگیری در صورت در دسترس بودن امکانات زیربنایی چندان در قیمت عرصه تأثیرگذار نیست، عموماً شرکت شهرک‌های صنعتی قیمت زمین را به قیمت تمام‌شده که شامل ارزش زمین خام (بدون کاربری) به‌اضافه هزینه‌های آماده‌سازی و تأسیسات زیربنایی محاسبه و به واحدهای صنعتی و صنعتگران با شرایط اقساط بلندمدت واگذار می‌نماید.
در بخش‌هایی از مجموعه‌های صنعتی که قطعات زمین قابل واگذاری هنوز وجود داشته باشد، قیمت عرصه واحدهای صنعتی دایر با قیمت زمین واگذارشده شرکت شهرک صنعتی تفاوت چندانی ندارد.
ب) ارزش اعیانی کارخانه (بنای ملک):
هزینه‌های احداث بنا: شامل هزینه‌های طراحی و تهیه نقشه‌های اجرائی، هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجرا، هزینه تهیه مصالح و تجهیزات لازم، هزینه تأمین ماشین‌آلات، هزینه ژئوتکنیک (زمین‌شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا در پروژه‌های خاص، هزینه دستمزد و سایر هزینه‌های متفرقه.
در واحدهای صنعتی نوع و کیفیت سازه احداثی بایستی استانداردهای مربوط به واحدها صنعتی را داشته باشد، در اکثر واحدهای صنعتی سالن تولید و یا مجموعه عملیات اجرایی در سوله مستقر است، امروزه طراحی، ساخت و اجرای سوله‌های صنعتی به نحوه مطلوبی در کشور به اجرا درمی‌آید.
در ساخت سوله‌های صنعتی از فونداسیون و اجرای کف تا اجرا و ساخت اسکلت فلزی در دهانه‌های متفاوت و همچنین نوع سقف ومصالح بکار رفته در صورتی که مطابق استانداردهای مربوطه احداث گردد، شرایط تقریباً یکسانی را دارند.
کف واحدهای صنعتی بایستی به‌صورت بتنی و قابلیت تحمل بارهای متحرک و ساکن مربوط به تردد و استقرار ماشین‌آلات صنعتی را داشته باشد. اسکلت فلزی سوله‌ها متناسب با ارتفاع و عرض دهانه سوله طراحی و ساخته می‌شوند، نوع مصالح بکار رفته در دیوارهای پیرامونی سوله‌ها، نوع سقف و پوشش سطوح شیروانی و همچنین عایق‌بندی مربوطه، سیستم نور و روشنایی صنعتی ازجمله عوامل تأثیرگذار در قیمت‌گذاری بخش اعیانی کارخانجات است.
کارشناس ارزیاب در گزارش ارزیابی کارخانه با لحاظ همه موارد، هزینه هر مترمربع احداث سوله را برآورد و اعلام می‌نمایند و هزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات و انشعابات آب و برق و گاز و تلفن، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر و فن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، دستگاههای امنیتی و غیره را به آن اضافه می‌نمایند.
در خصوص قیمت محوطه‌سازی و همچنین اجرای فضای سبز و حصار کشی مجموعه صنعتی نیز قیمت‌ها بایستی به‌صورت مجزا در گزارش ارزیابی به تفکیک لحاظ گردد.
کارشناس رسمی دادگستری رشته برق ، ماشین آلات و تاسیسات کارخانجات
ارزیابی و قیمت گذاری ماشین آلات ، تجهیزات و خطوط تولید کارخانجات تولیدی ، ماشین آلات صنعتی ، ماشین آلات راه سازی و معدنی و ارزیابی دستگاههای تولیدی
الف) عوامل تاثیرگذار در ارزیابی واحد تولیدی :
مدیریت حاکم بر کارخانهنوع فنّاوری بکار رفته در خطوط تولید و ماشین آلاتمیزان سرمایه‌گذاری اولیه و همچنین افزایش سرمایه سالیانه واحد صنعتیمشخصات ماشین‌آلات خط تولید از قبیل کشور سازنده ، برند ، سال ساخت و توانایی تولیدبسترهای فنی و مهندسی تولید انرژی تأسیساتمشخصات تولید محصول از مواد اولیه
ب) مبانی اصلی ارزیابی کارخانه :
مجموعه مدیریتی حاکم بر کارخانه از تأسیس، شروع بهره‌برداری و تأمین امکانات برای بهره‌برداری و تولید محصولمبلغ سرمایه‌گذاری اولیه و افزایش سرمایه آتی که انجام‌شده از شروع تا پایان با عنوان دارائی‌های مشهود و نامشهودبررسی نحوه ثبت استهلاک در حساب‌ها و مقایسه با استهلاک عملیبررسی، بازدید و تشخیص و تأیید فعال یا غیرفعال بودن و معاینه وضعیت موجودی ماشین‌آلات کارخانه، تأسیسات مرتبط، تجهیزات به تفکیک نو، دست‌دوم، مستعمل تا مرحله اسقاط شده و یا خارج از رده.کنترل و بررسی نحوه و شرایط نگهداری، پشتیبانی، بهره‌برداری از زمان شروع بهره‌برداری تا زمان ارزیابیبررسی نحوه و چگونگی بازگشت سرمایه و ارائه سوددهی سرمایه طبق روال عادی با لحاظ استهلاک سرمایه و هزینه نگهداریشرایط روز بازار با در نظر گرفتن جمیع جهات در امر کارشناسی و عوامل جانبی
کارشناس رسمی دادگستری در رشته خودرو و وسایط نقلیه
ارزش گذاری خودرو و وسایط نقلیه مورد استفاده جهت حمل و نقل محصولات تولیدی کارخانجات با توجه میزان کارکرد خودرو ، سوابق بیمه ای ، وجود یا عدم تصادفات احتمالی و شدت آن ، رنگ شدگی ، سال ساخت خودرو
ارائه گزارش رسمی و تعیین قیمت انواع خودرو های ایرانی و خارجیارزیابی و تعیین قیمت خودرو و ارائه گزارش جهت مناقصات و مزایداتتعیین عامل ، تامین دلیل و ارزیابی در مورد خسارات وارده به خودروتهیه گزارش برآورد و ارزیابی ارزش خودرو و دارائیها و ارزش سهام شرکتارزيابي و تعيين اجرت المثل و اجاره بهاءاظهار نظر فني و تعيين خسارت تعميرگاهي و تناژ وسائط نقليه موتوري زميني
کارشناس رسمی دادگستری در رشته اموال منقول
اموال و تجهیزات اداری موجودر در واحد های ستادی کارخانه از جمله میز و صندلی ، کامپیوتر و سرور شبکه ، تلفن رومیزی و دیگر موارد جزو دارایی های ثابت شرکت بوده که توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته اموال منقول ارزیابی و تعیین قیمت می گردند.
کارشناسی و ارزيابي و تعيين ارزش لوازم و دستگاههاي اداریارزيابي و تعيين ارزش رسمی قطعات لوازم و دستگاههاي اداريبررسي و کارشناسی رسمی و تعيين خسارت وارده به لوازم و دستگاههاي اداريارزيابي كيفي و فني لوازم و دستگاههاي اداريمحاسبه استهلاك و ذخيره كاهش ارزش لوازم و دستگاههاي اداری
کارشناس رسمی دادگستری در رشته حسابداری و حسابرسی
در کسب و کارهای بزرگ با ابعاد یک کارخانه و یا شرکت تولیدی و صنعتی، حسابداری کمی دشوارتر و مدیریت و حسابرسی حساس تر است. چرا که در این گونه مشاغل، مواد اولیه و خام وارد چرخه تولید می شوند و فرآیندها تا حدودی پیچیده تر خواهد بود و علاوه بر روال روتین حسابداری که در فروشگاه ها و شرکت های کوچک و متوسط در حال اجراست، بار حسابداری تولیدی و مدیریت فرآیند تولید کالا نیز بر دوش این دسته از حسابداران می باشد.
الف) ارزیابی دارایی های نامشهود (امتیازات) بدون استهلاک
مشخصات و اطلاعات مربوط به امتیاز و مجوزهای تأسیس ، امتیاز خدمات طراحی، مهندسی، احداث، ابداع ، امتیاز دریافت پروانه بهره‌برداری ، امتیاز اداره استاندارد، ایزو، محصولات و غیرهمشخصات و اطلاعات مربوط به امتیاز تأمین برق و انشعابات مربوطه ، امتیاز تأمین آب شهری و انشعابات مربوطه ، امتیاز چاه آب، مجوز میزان بهره‌برداری ، امتیاز تأمین گاز، سوخت و انشعابات مربوطه ، امتیاز ارتباطات و تلفن ، امتیاز بیمه‌گذاری، پشتیبانی، بیمه و غیرهمشخصات و اطلاعات مربوط به امتیاز خدمات تبلیغی و بازرگانی ، امتیاز برند، انحصاری بودن محصولات با دانش فنی ، امتیاز ثبت اختراعات و اکتشافات، نوآوری‌ها، دستگاههای نوین ، حقوق ارتفاقی در محیط کار و غیره، منطقه‌ای، جانبی، منطقه آزاد
ب) اطلاعات مالی مربوط به موضوع ارزیابی کارخانه :
بررسی تراز مالی سالیانه در خصوص خرید تجهیزات و ماشین‌آلاتبررسی ثبت ارزش دفتری موضوع ارزیابی در زمان خرید در حساب‌هابررسی برگ خریدهای خرید، قراردادها مربوط به خرید و تأمین تجهیزات و ماشین‌آلاتبررسی قراردادهای مربوط به نصب، راه‌اندازی آزمایشی و راه‌اندازی نهائی تا رسیدن به ظرفیت نرمالبررسی و ثبت اطلاعات مربوط به مجوزهای تأسیس، بهره‌برداری، تولید محصول و همچنین پروانه‌های فعالیت مرتبطبررسی و ثبت اطلاعات مربوط به پروفورماها، برگه‌های سبز گمرکی، ترخیص کالا، پکینگ فهرست‌ها و قراردادهای مرتبطبررسی قراردادهای مربوط به خدمات مهندسی، طراحی، نظارت، اجرا از فاز صفر تا آخربررسی کلیه عوامل و شرایط مشابه در زمان ارزیابی در بازار روزبررسی شرایط ساخت‌وسازهای ساختمانی عمرانی و فلزی با توجه به ماشین‌آلات و منصوباتبررسی وضعیت عوامل و کارکنان برای بهره‌برداری، نگهداری، توسعه و تحقیق، مطالعهبررسی امتیازات متعلقه برای تثبیت فعالیت با حفظ ظرفیت تولیدبررسی مشخصات و وضعیت استانداردهای ماشین‌آلات و محصولاتبررسی وضعیت حفاظتی و ایمنی ماشین‌آلات مورداستفادهبررسی گراف‌های تعمیراتی، میانی، اساسی و جاری ماشین‌آلات
ارزیابی به چه معناست
واژه ارزیابی ، مخفف ارزش یابی می باشد ، این واژه درمیان کارشناس رسمی دادگستری ، وکلا و قضات دادگستری بسیار پرکاربرد می باشد. درواقع هر چیزی دارای ارزش ذاتی و مشخصی می باشد. ارزیابی کارخانه / کارخانجات شامل ارزش عرصه و اعیان و امتیازات ، تجهیزات و ماشین آلات می گردد.
تعیین ارزش عرصه زمین ارزش اعیانی بنای ملک ارزش گذاری ماشین آلات و تجهیزات صنعتی
تعیین ارزش عرصه زمین :
عرصه به معنای زمین غیر آزاد می باشد ، زمینی که چیزی در آن کاشته یا ساخته شده است یعنی زمینی که دارای اعیان می باشد. اعیان غیر منقول است و عرصه و اعیان با هم استفاده می شوند. بخش وسیع از کارخانجات بخش کشور در شهرک‌ها و ناحیه‌های صنعتی واقع می باشد که ارزش‌گذاری قیمت زمین در این نواحی با کاربری‌های شهری متفاوت است. در اکثر نواحی صنعتی و شهرک‌های صنعتی مالکیت زمین از شرکت شهرک‌های صنعتی به نیابت از دولت به واحدهای صنعتی واگذار می گردد. ارزش‌گذاری قیمت زمین در این نواحی با کاربری‌های شهری متفاوت است. در اکثر نواحی صنعتی و شهرک‌های صنعتی مالکیت زمین از شرکت شهرک‌های صنعتی به نیابت از دولت به واحدهای صنعتی واگذار می گردد.
بخش زیادی از اراضی در این نواحی دارای دفترچه واگذاری زمین به واحد صنعتی به‌عنوان بهره‌بردار (مالک) می باشد ، ازنظر مالکیتی این دفترچه‌های واگذاری معادل با سند مالکیت ثبتی ارزیابی می گردد. به جهت نوع فعالیت در مناطق و شهرک‌های صنعتی موقعیت قرارگیری در صورت در دسترس بودن امکانات زیربنایی چندان در قیمت عرصه تأثیرگذار نمی باشد ، عموماً شرکت شهرک‌های صنعتی قیمت زمین را به قیمت تمام‌شده که شامل ارزش زمین خام (بدون کاربری) به‌اضافه هزینه‌های آماده‌سازی و تأسیسات زیربنایی محاسبه و به واحدهای صنعتی و صنعتگران با شرایط اقساط بلند مدت واگذار می گردد. در بخش‌هایی از مجموعه‌های صنعتی که قطعات زمین قابل واگذاری می باشد ، قیمت عرصه واحدهای صنعتی دایر با قیمت زمین واگذارشده شرکت شهرک صنعتی تفاوت چندانی نخواهد داشت.
ارزش گذاری ماشین آلات و تجهیزات صنعتی در ارزیابی کارخانه :
مسئله مهم توجه به عوامل اصلی واحد تولیدی مورد ارزیابی است. مدیریت نوع فناوری بکار رفته مبلغ سرمایه‌گذاری اولیه و همچنین میزان افزایش سرمایه مشخصات ماشین‌آلات خط تولید ، برند و سال ساخت بسترهای فنی و مهندسی تولید انرژی تأسیسات مشخصات تولید محصول از مواد اولیه از موارد مهم برای ارزش گذاری ماشین آلات و تجهیزات صنعتی در واحد تولید محسوب می گردد.
مبانی اصلی ارزیابی
نحوه قیمت گذاری کارخانه / کارخانجات مجموعه مدیریتی حاکم بر کارخانه از تأسیس ، شروع بهره‌برداری و تأمین امکانات برای بهره‌برداری و تولید محصول مبلغ سرمایه‌گذاری اولیه و افزایش سرمایه آتی که انجام‌شده از شروع تا پایان با عنوان دارایی‌های مشهود و نامشهود بررسی نحوه ثبت استهلاک در حساب‌ها و مقایسه با استهلاک عملی بررسی ، بازدید و تشخیص و تأیید فعال یا غیرفعال بودن و معاینه وضعیت موجودی ماشین‌آلات کارخانه ، تأسیسات مرتبط ، تجهیزات به تفکیک نو ، دست‌دوم ، مستعمل تا مرحله اسقاط شده و یا خارج از رده است. کنترل و بررسی نحوه و شرایط نگهداری ، پشتیبانی ، بهره‌برداری از زمان شروع بهره‌برداری تا زمان ارزیابی بررسی نحوه و چگونگی بازگشت سرمایه و ارائه سوددهی سرمایه طبق روال عادی با لحاظ استهلاک سرمایه و هزینه نگهداری شرایط روز بازار با در نظر گرفتن جمیع جهات در امر کارشناسی رسمی دادگستری و عوامل جانبی برای ارزیابی می باشد.
ارزش اعیانی بنای ملک در ارزیابی کارخانه :
در واحدهای صنعتی نوع و کیفیت سازه احداثی بایستی استانداردهای مربوط به واحدها صنعتی را داارا باشد ، در اکثر واحدهای صنعتی سالن تولید و یا مجموعه عملیات اجرایی در سوله مستقر می باشد. هزینه‌های احداث بنا: شامل هزینه‌های طراحی و تهیه نقشه برداری و نقشه های اجرائی ، هزینه نظارت ، هزینه مدیریت اجرا ، هزینه تهیه مصالح و تجهیزات لازم ، هزینه تأمین ماشین‌آلات ، هزینه ژئوتکنیک (زمین‌شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا در پروژه‌های خاص ، هزینه دستمزد و سایر هزینه‌های متفرقه است.
ازجمله عوامل تأثیرگذار در قیمت‌گذاری بخش اعیانی کارخانجات می باشد ، کارشناس رسمی دادگستری در گزارش ارزیابی با لحاظ همه موارد ، هزینه هر مترمربع احداث سوله را برآورد و اعلام می کند و هزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات و انشعابات آب و برق و گاز و تلفن ، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر و فن کویل ، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری ، دستگاههای امنیتی و غیره را به آن اضافه می کند.
در ساخت سوله‌های صنعتی از فونداسیون و اجرای کف تا اجرا و ساخت اسکلت فلزی در دهانه‌های متفاوت و همچنین نوع سقف و مصالح بکار رفته در صورتی که مطابق استانداردهای مربوطه احداث می شود ، شرایط تقریباً یکسانی را شامل می گردد. کف واحدهای صنعتی بایستی به‌صورت بتنی و قابلیت تحمل بارهای متحرک و ساکن مربوط به تردد و استقرار ماشین‌آلات صنعتی را دارد. اسکلت فلزی سوله‌ها متناسب با ارتفاع و عرض دهانه سوله طراحی و ساخته می گردند ، نوع مصالح بکار رفته در دیوارهای پیرامونی سوله‌ها ، نوع سقف و پوشش سطوح شیروانی و همچنین عایق‌بندی مربوطه ، سیستم نور و روشنایی صنعتی در ارزیابی تاثیر بسیار مهمی خواهد داشت.
بازده زمین :
بازده زمین چیست ؟ یکی از واژگان کارشناسی رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان که در تعیین قیمت زمین های با کاربری مسکونی و تجاری استفاده می شود.
بازده زمین برابر است با نسبت مساحت مفید مجاز ساخت به مساحت ساختمانقیمت مترمربع زمین متناسب با بازده آن میباشد. یعنی با شرایط یکسان ، هرچه بازده زمینی بیشتر ارزش آن نیز بیشتر است.نسبت ارزش متر مربع دو زمین برابر است با نسبت بازده می باشد.
