ارزش معاماتی املاک یکی از شایع‌ترین روش‌ها برای دریافت و تعیین میزان مالیات است. به همین دلیل هر ساله دفترچه تعیین ارزش معاملاتی املاک شهر‌های مختلف جهت ابلاغ به دستگاه‌های ذی ربط تهیه میشود تا مبنایی برای مالیات در حوزه ساختمان و املاک باشد. البته بدیهی است که این روش برای واگذاری محل مورد استفاده است.
در سال های اخیر هر چند کارشناسان ایراداتی به قانون فوق به لحاظ فنی و تخصصی وارد کرده‌اند خصوصا در خصوص حق کسب و پیشه و حق سرقفلی و مسائل مربوط به انتقال آن‌ها و مالیات ناشی از آن اما بررسی موارد قانونی و نحوه تعیین قیمت ملک در ارزش معاملاتی آن بسیار اهمیت دارد. در محاسبه ارزش معاملاتی املاک معیار های گوناگونی مانند: موقعیت محلی ملک، مصالح مورد استفاده، مساحت و متراژ، قدمت و معماری اهمیت دارد. در ادامه به بررسی این شاخص‌ها و همچنین اختلافاتی در که تعیین مالیات در این زمینه ممکن است بروز کند می‌پردازیم.
موقعیت محلی
برای محاسبه ارزش املاک، یکی از معیار های آن مختصات ساختمان مذکور است که شامل آدرس ملک و حدود اربعه می باشد. با بررسی آدرس دقیق ملک در محله مورد نظر و بررسی وضع ترافیک، دسترسی به مرکز های خرید و سهولت رفت و آمد به مرکز شهر میتوان ارزش معاملاتی ملک را تا حدودی متوجه شد.
با بررسی حدود اربعه که در سند یا بنچاق ملک ثبت شده است؛ میتوان به وضعیت ساختمان از لحاظ بلوک های تعیین شده در جدول ارزش معاملاتی ملک پی برد. مثلا از طریق همین حدود اربعه میتوان متوجه شد که ساختمان چند بر خواهد بود یا اصلا فاقد بر است، بر های موجود رو به کدام خیابان میباشند، آیا حدی از حدود اربعه به کانال یا مسیر رودخانه ای محدود است یا خیر. موقعیت ساختمان و این که آیا ملک و یا شاختمان شما در بر معابر و خیابان‌ها قرار گرفته است یکی از مهم‌ترین و احتمالا تاثیر گذار‌ترین شاخص در تعیین ارزش معاملاتی املاک دارد.
قدمت
در خصوص روش‌های تعیین قدمت بنا در یادداشت دیگری به تفصیل بحث کرده‌ایم اختصارا اینکه سن سندی، سن بهره‌برداری و یا گزارش شروع و پایان کار و گاها شروع استفاده از ساختمان را به عنوان شاخص در تعیین قدمت در نظر می‌گیرند اما با توجه به این که بین قدمت و سن تفاوت زیادی وجود دارد برای تعیین قدمت ساختمان از لحظه ساخت سازه تا لحظه مورد ارزیابی را باید به عنوان قدمت در نظر گرفت. بدیهی است که افزایش قدمت ساختمان با کاهش قیمت همراه است به همین دلیل معمولا در ارزیابی ارزش معاملاتی املاک مالیات کمی بر املاک فرسوده و کلنگی اعمال میشود.
تاسیسات مورد استفاده در ملک
استفاده از تاسیسات با کیفیت و با استاندارد در ساخت ملک در محاسبه ارزش معاملاتی عواملی همچون: سیستم های گرمایشی و سرمایشی، مشخصات تاسیسات مکانیکی و برقی و وضعیت کنتر های آب، برق و گاز واحد های مورد نظر از اهمیت زیادی برخوردار است. از آنجایی که استفاده از مصالح با کیفیت موجب امنیت ساختمان و ساکنین آن میشود؛ این مورد یکی از موارد پر اهمیت در ارزیابی ارزش معاملاتی املاک است. علاوه بر بحث امنیت، استفاده از مصالح استاندارد به کاهش هزینه های زیادی کمک خواهد کرد. استفاده از تکنولوژی های پیشرفته که کمک زیادی به عایق بودن مصالح ساختمانی شما میکند.
مساحت ملک
البته این قاعده را چندان کلی نمی‌توان در نظر گرفت که؛ مساحت و متراژ ملک با تعیین ارزش معاملاتی ملک رابطه مستقیم دارد. هر چه متراژ ملک بالاتر باشد، ارزش آن نیز بالاتر است. برای مثال ارزش یک ملک ده متری در بازار تهران در ازای هر متر گاها یک میلیارد اما یک ملک صد متری ممکن است در همان منطقه کمتر از هشتصد میلیون تومان باشد. این قاعده در محله های فقیر نشین برعکس عمل میکند. در اکثر محله های فقیر نشین مالکی که دارای ملکی با مساحت زیاد است باید برای فروش قیمت خود را کاهش دهد.
با توجه به شاخص‌های فوق عدم تعیین دقیق ارزش معاملاتی می‌تواند زمینه اختلاف و یا مشکلاتی را در پرداخت مالیات ناشی از واگذاری ایجاد کند و بنابراین شاخص‌های متعددی در تعیین ارزش معاملاتی املاک در شهر تهران و سایر شهر‌های کشور مانند مشهد، شیراز، تبریز و غیره دخیل هستند که تنها با برآورد کارشناسان میتوان به تعیین قیمت ملک پرداخت. در صورت نیاز به کارشناس می‌توانید با شماره تلفن‌های موجود تماس حاصل نمائید.
