دیدگاه کارشناس رسمی دادگستری کشاورزی و منابع طبیعی در مورد قیمت گذاری و تعیین اجاره بها اراضی مزروعی
دیدگاه کارشناس رسمی دادگستری کشاورزی و منابع طبیعی در مورد قیمت گذاری و تعیین اجاره بها اراضی مزروعی
اجاره بها زمین زراعی، به وجهی گفته می شود که مستاجر برای یک سال زراعی بابت یک زمین با وسعت مشخص به موجر پرداخت می کند. معمولا از گذشته اجاره بهای اراضی کشاورزی به صورت عرف و توافق بین طرفین مشخص می شود. قیمتگذاری نیز به مبلغی گفته می شود که خریدار بابت یک زمین می پردازد، که معمولا قیمتگذاری بر واحد هکتار انجام می شود. در این مقاله به این موضوع خواهیم پرداخت که قیمتگذاری و تعیین اجاره بها به صورت تخصصی توسط کارشناس رسمی دادگستری کشاورزی و منابع طبیعی چگونه انجام می شود.
تعیین اجاره بها و یا قیمت یک زمین زراعی همواره به صورت اختیاری نیست که اشخاص خود پیرامون آن به توافق برسند. برای مثال فرض کنید که فردی محکوم به پرداخت مبلغی از سوی دادگاه شده است و از پرداخت آن امتناع می کند و یا توانایی پرداخت آن را ندارد. محکوم یه زمین زراعی با مشخصات خاصی دارد و دادگاه می خواهد برای احقاق حقوق شاکی زمین را برای فروش بگذارد، در اینجا تعیین قیمت زمین بر عهده کارشناس دادگستری کشاورزی است.
کارشناس رسمی کشاورزی با توجه به معیار هایی ارزش زمین را می سنجد و در خصوص قیمت و یا اجاره بهای آن اظهار نظر می کند. مهم ترین معیار هایی که در نظر می گیرد به شرح زیر است.
در خصوص اجاره بها قاعده کلی چنین است، درآمد حاصل از یک کشت را در نظر می گیرند، هزینه های کشت، داشت و برداشت را از آن کسر می کنند تا درآمد خالص آن مشخص مشخص شود، سپس بخشی از این خالص درآمد را به حق آب و زمین اختصاص می دهند تا میزان اجاره بهای آن تعیین شود. اما کارشناس کشاورزی چگونه میزان درآمد حاصل از یک زمین ررا تعیین می کند؟
مهم ترین عاملی که در کارشناس در نظر می گیرد، آمارهای سازمان جهاد کشاورزی در خصوص بهروری زمین های یک منطقه است. معمولا این آمارها یک قیمت قابل اتکا به آنها می دهد. اما با توجه به اینکه ممکن است زمین های کشاورزی در یک منطقه نیز دارای تنوعات بهره دهی می باشند تعیین قیمت نیز باید به صورت دقیق تر صورت گیرد. معیار هایی که برای ارزیابی دقیق تر کارشناس وجود دارد، می تواند، میزان حاصلخیزی خاک، حق آبه زمین کشاورزی، استفاده یا عدم استفاده از تکنولوژی های نوین آبیاری، عمق چاه آب، میزاب آب چاه، شیوه استخراج آب ( نوع سوخت وسیله آب کشی) کیفیت آب و خاک، دوری یا نزدیکی به مسیر های ارتباطی و عوامل دیگری چون سال زراعی، میزان آفات و میزان بارندگی در آن سال باشد.
در خصوص تعیین قیمت یک زمین نیز بسیاری از شاخص های بالا کارآمد هستند. علاوه بر موارد بالا شکل زمین از عموال تعیین کننده در تعیین ارزش و قیمتگذاری اراضی کشاورزی به حساب می آید.
