الزام به فک رهن از ملک

الزام به فک رهن از ملک

وکیل دادگستری این مطلب را جهت آگاهی رسانی به افرادی که ممکن است درگیر مسئله ذیل باشند ، گردآوری کرده است. تصور کنید فردی ملک خود را من باب بدهی یا وامی که از بانک یا سایر اشخاص دریافت نموده ، در رهن گذاشته باشد. در مواردی که شخص وام گیرنده تمامی قسط ها و بدهی خود را می پردازد ، اما فرد طلبکار ملک را فک رهن نمی نماید ، صاحب ملک مجاز است دادخواستی مبنی بر الزام به فک رهن از ملک را طرح نماید.

مصداق دیگر هنگامی است که مالک ، ملک در رهن خود را با مبایعه نامه عادی به فردی دیگر منتقل می نماید و متعهد می گردد که تا زمان تعیین شده جهت  تنظیم سند رسمی ، ملک را از رهن خارج کند ؛ لکن در زمان مقرر موفق به انجام چنین کاری نمی شود. در این شرایط ، خریدار ملک که به سبب خارج نشدن ملک از رهن متحمل زیان می شود ، می تواند با ثبت تقاضای الزام به فک رهن جهت احقاق حق خود اقدام نماید

حالت سوم که می توان متصور شد ، این است که طبق قرارداد مشارکت در ساخت ، ملک در رهن بانک قرار گرفته باشد و سازنده تعهد داده باشد که در راستای فک رهن ملک اقدام لازم را انجام می دهد. در این دست از موارد نیز مالک و یا هر ذی نفع دیگری مجاز است علیه سازنده ، دادخواست الزام به فک رهن تنظیم نماید.

چنانچه درگیر چنین مسائلی شدید ، جهت رفع و رجوع آن می توانید به کارشناس رسمی دادگستری املاک مراجعه نمایید تا ایشان شما را در این امر راهنمایی و یاری کند.

نكته :

در نزاع های ملکی دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به این دعاوی است.خواهان این دعوا هم همان فردی است که خواستار فک رهن است.خوانده نیز فردی است که از نظر قانونی و یا بر حسب یک قرارداد ، متعهد به فک رهن گردیده و مالک رسمی ملک شناخته می شود.

اگر به جز بانک مرتهن ، مسئولیت فک رهن بر عهده فرد دیگری باشد، اکثر محاکم بر این عقیده هستند که نیازی به نام بردن از بانک به عنوان عضوی از خواندگان نیست و تقاضا صرفاً به طرفیت متعهد و ملک می بایست مطرح شود. اما نظر دومی مطرح می گردد که معتقد است باید نام مرتهن (بانك ) نیز به عنوان یکی از خواندگان شناخته شود.

مستندات قانونی الزام فک رهن از ملک

ماده ی ۲۲۰ قانون مدنی

عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم نماید؛ بلکه متعاملین به تمامی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود، ملزم می باشند.

ماده ی ۲۲۱ قانون مدنی

چنانچه فردی متعهد به اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف از این امر، مسئولیت خسارت طرف مقابل نیز بر عهده اوست. بدین شرط که جبران زیان ، تصریح شده و یا تعهد، عرفا به منزله ی تصریح باشد و یا بر حسب قانون ، موجب ضمان باشد.

ماده ی ۲۲۲ قانون مدنی

اگر که عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی مذکور فوق رخ دهد، حاکم مجاز است به کسی که تعهد به نفع او شده ، اجازه دهد که خود او عمل را انجام داده و متخلف را به تأدیه ی مخارج آن محکوم کند.

ماده ی ۲۳۷ قانون مدنی

هر زمان شرط در ضمن عقد ، شرط فعل تلقی شود، اثباتاً یا نفیاً کسی که ملزم به انجام شرط شده است، بایستی آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف ، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کرده و از ایشان تقاضای اجبار به وفای شرط بکند.

ماده ی ۲۳۸ قانون مدنی

هر که زمان در ضمن عقد ، فعلی شرط شود و اجبار ملتزم به اجرای آن غیر مقدور اما انجام آن به واسطه فرد دیگری مقدور باشد ، حاکم می تواند به خرج ملتزم ، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد ، طرف مقابل ، حق فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده ی ۲۶۷ قانون مدنی

ایفا دین از جانب غیر مدیون هم جایز است. اگر چه از طرف مدیون ، اجازه نداشته باشد. ولیکن کسی که دین دیگری را ادا می کند، اگر با اذن باشد ، حق مراجعه به او دارد ؛ وگرنه حق رجوع ندارد.

ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی

هرگونه نقل و انتقال ، اعم از قطعی ، شرطی و رهنی ، نسبت به مال توقیف شده باطل و بدون اثر است.

ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

محکوم له این اجازه را دارد تا از دادگاه ، توقیف اموال محکوم علیه و فروش آن اموال را درخواست کند و از محل فروش اموال محکوم علیه ، فک رهن انجام می شود.

درصورتی که بدهکار اموالی نداشته باشد ، محکوم له خود می تواند جهت پرداخت بدهی محکوم علیه به طلبکار اقدام کند و فک رهن نماید و پس از آن بدون آن که نیاز به حکم جدیدی از دادگاه باشد از طریق اجرا احکام مدنی نسبت به توقیف اموال محکوم علیه و یا جلب او جهت پرداخت مبالغ واریز شده، بابت فک رهن اقدام نماید.

در صورتی که هم محکوم له نزد خود مبلغی به عنوان ثمن داشته باشد که به محکوم علیه تعلق دارد ، می تواند بدون نیاز به حکم جدید از مبلغ مذکور کسر کرده و هزینه های فک رهن را پرداخت نماید.

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، صرف مرهونه بودن ملک مانع تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی نبوده و بر مبنای قاعده وجوب مقدمه واجب ، فک رهن از تکالیف مقدماتی بایع نسبت به تنظیم سند رسمی است. چنانچه بانک مرتهن ، در دعوای فک رهن ، طرف دعوی قرار نگیرد ، خدشه‌ای به دعوی وارد نیست و با حفظ حقوق مرتهن ، فک رهن از ملک ممکن است.

عقد رهن ، موجب خروج ملک از مالکیت راهن نمی‌شود ؛ بنابراین معامله مال مرهونه ، در صورت تنفیذ مرتهن ، نافذ و معتبر بوده و در صورتی که از مال مرهون ، فک رهن شده باشد ، نیازی به اذن مرتهن نیست.

این مجموعه با همکاری تعدادی از وکلای دادگستری و کارشناسان رسمی دادگستری مهندسین و وکلا با تحصیلات دانشگاهی فوق لیسانس و دکتری و اساتید دانشگاه ها در رشته های حقوقی و راه و ساختمان و مهندسی آماده انجام امور وکالت و کارشناسی بصورت تخصصی در سطح کشور می باشد.