تعیین دقیق قیمت اراضی مختلف یکی از مسائل و مشکلات افراد حقیقی و حقوقی است. وقتی که شما قصد خرید یک زمین را دارید شاید توانایی ارزش گذاری بر روی آن را نداشته باشید و یا شاید گاها فریب افراد و مشاور‌های مختلف را بخورید و یا هنگامی که قصد واگذاری یک زمین به دولت را دارید نمی‌دانید چگونه و به کدام مرجع متخصص و رسمی رجوع کنید. به همین دلیل در این یادداشت به کمک کارشناس رسمی دادگستری معماری و شهرسازی که وظیفه تعیین قیمت اراضی را بر عهده دارد به موضوعات حول قیمت گذاری زمین پرداخته ایم.
در حال حاضر با مسائل متفاوتی چون قیمت گذاری زمین کشاورزی، قیمت گذاری اراضی شهری، تعیین قیمت ملک نسبت به زمین، تعیین قیمت زمین نسبت به آپارتمان، کارشناسی زمین و مسائل متعددی از این قبیل روبرو هستیم. حتی در مورادی کارشناسی آنلاین قیمت ملک و زمین هم مورد نیاز افراد مختلف قرار می‌گیرد اما این که این موضوع قابل کارشناسی به صورت غیر حضوری است یا خیر و یا میزان اعتماد به مبالغ ارائه شده چقدر است هم موضوعاتی است که می‌توان در خصوص آن بحث نمود. اما آنچه مهم تلقی می‌شود موراد اساسی است که کارشناس دادگستری معماری و شهرسازی اقدام به تعیین قیمت ملک می‌کند.
هیچگاه نمی‌توان برای املاکی که حتی در مجاورت هم قرار دارند بدون انجام کار کارشناسی تعیین قیمت کرد. بسیاری از املاک به دلیل موقعیت خاصی که دارند و یا محیط اطرافشان به شدت دچار نوسان قیمت می‌شوند. برای مثال نمی‌توان گفت یک قطعه زمین 100 متری در نیاوران تهران با قطعه ای دیگر در همین منطقه هم قیمت است به همین دلیل هم بسیاری معتقد هستند که کارشناسی از راه دور املاک و اراضی چندان قابل اتکا نیست.
به همین دلیل کارشناس رسمی معماری و شهرسازی به صورت حضوری و با بازدید از زمین و یا از طریق نقشه‌هایی که در اختیار دارد اقدام به قیمت گذاری می‌کند. کارشناس مذکور حداقل چند عامل را در نظر می‌گیرد. اولین عامل موقعیت مکانی زمین است. این که زمین در نیاوران واقع شده است می‌تواند حدود قیمتی را نسبت به زمینی که در انقلاب است مشخص کند اما نمی‌تواند ارزش دقیق را تعیین کند به همین دلیل کارشناس معماری و شهرسازی اقدام به در نظر گرفت شاخص‌های دیگر می‌کند. این که زمین مذکور دارای چه کاربری و چه مجوز‌هاییست، امکانات زمین چیست، آیا مشکل سند دارد یا خیر، در کدام خیابان و یا کجای خیابان واقع شده است، کاربری املاک مجاور چیست، آیا امکان توسعه دارد یا خیر، متراژ زمین چقدر است و بسیاری عوامل دیگر مانند مختصات نقش اساسی در تعیین قیمت دارند به همین دلیل هم کار قیمت گذاری را باید بسیار تخصصی تر از آن دانست که به برخی مشاوران یا نرم افزار‌های تعیین قیمت ملک، بتوان اعتماد کرد.
قیمت زمین تجاری، کشاورزی و سایر زمین‌ها هم با توجه به این موضوعات و در نظر گرفتن شاخص‌هایی دیگر صورت می‌گیرد. برای مثال موقعیت ملک تجاری نقشی اساسی در تعیین قیمت دارد و اینکه ملک قناس دارد یا خیر.
اما در چه مورادی می‌توان به کارشناسان مذکور مراجعه کرد؟ تقریبا هر جایی بحث خرید و فروش زمین و ملک باشد کارشناس ما به صورت قانونی صاحب صلاحیت است. اما در بعضی از موراد نیاز به کارشناس معماری و شهرسازی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند و آن هم هنگام عدم توافق برای واگذاری زمین به دولت و شهرداری‌هاست. بسیاری از اراضی شهری و یا اراضی که در طرح قرار دارند باید به دولت واگذار شوند. به همین دلیل ممکن است مالک با قیمت اعلام شده توسط دولت موافقت نکند و حتی اقدام به شکایت کند. در صورت بروز چنین مشکلی می‌توان به کارشناس دادگستری معماری و شهرسازی مراجعه کرد. کارشناس با در نظر گرفتن شاخص‌های فوق اقدام به تعیین قیمت واقعی زمین می‌کند.
